在线额外内容：对房价进行对冲 - 彭博社

当谈到住房时，耶鲁大学经济学家罗伯特·J·希勒是当下的焦点。他不仅是《非理性繁荣》的作者，也是最著名的认为美国存在住房泡沫的人之一，最近他还帮助推出了一个系统，让人们可以在10个大都市地区对住房价格进行投机或对冲。芝加哥商品交易所即将开始交易基于标准普尔品牌指数的期货和期权，这些指数是由希勒和几位同事发明的。

这些指数覆盖的大都市地区包括波士顿、芝加哥、丹佛、拉斯维加斯、洛杉矶、迈阿密、纽约、圣地亚哥、旧金山和华盛顿特区。商业周刊经济编辑彼得·科伊与希勒进行了以下电子邮件交流：

作为买家或卖家，人们最常犯的心理错误是什么？

目前，最大的错误是认为住房通常会是一个很好的投资。人们通常认为房价会像股市的回报一样上涨。如果房价在过去一个世纪里确实如此，那么它们今天的实际价值将大约高出一千倍，而我们的实际人均收入仅高出约六倍。这显然不是发生的情况——这意味着我们几乎没有人能够负担得起今天的住房。恰恰相反，我们能够负担得起更大更好的住房。住房是一种制造商品，从长远来看，建筑会压低价格。

你认为我们处于房地产泡沫的最强证据是什么？

投机性繁荣和萧条在房地产市场上自古以来就存在；现在唯一的新鲜事物是这种繁荣的国家性和国际性。投机的模式应该是历史读者所熟知的，尽管大多数人并不这样做。

我们看到公众的巨大兴奋，随着价格上涨和建筑活动增加，人们争相投资房屋。这种兴奋肯定会随着供应的增加而减退。当然，投机性繁荣并不总是以萧条结束。也有软着陆和萧条，没有人能确定这次会发生什么。这就是为什么我们需要新的市场来帮助我们提供未来日期的市场预期。

你曾写道，在房地产萧条中消费的下降幅度没有在繁荣市场中上升的幅度大。这是否意味着如果房地产泡沫破裂，我们就不必担心经济会受到重大打击？

确实，人们会试图维持他们的消费水平，即使房价下跌。然而，这次他们的个人储蓄率非常低——在2005年是负的。因此，这次消费可能会出现更大的收缩。有一些担忧的理由：房地产萧条一直是经济衰退的领先指标。不过，货币政策有所改善，在[美联储主席]本·伯南克的领导下，也许即使发生房地产萧条，经济也不会受到重大打击。

过去房地产价格指数没有流行。你认为这次会流行吗？

当我的同事卡尔·凯斯和艾伦·韦斯以及我在1990年开始为住房期货市场的运动时，房地产价格指数的科学还处于起步阶段。那时，没有人信任新闻中的中位房价数据，因为它噪声太大，显然不可靠。指数构建的技术进步，以及市场的技术进步和金融复杂性的增加，都预示着不久的将来，住房价格风险将被积极交易。

像这样的工具是否会倾向于稳定住房市场，使泡沫不太可能发生，还是会助长投机，使泡沫更可能发生？

我相信，创建住房价格的流动市场在最初对房价的影响不大，但最终会使房价变得更有效率。这可能意味着房价在每个月之间会更加波动。这正是应该如此——如果信息能够更快地融入市场价格，价格将会更快反应。

但更高的效率可能也意味着房价在每年或每十年之间会更少波动。新的期货和期权市场将为全世界对当地住房市场繁荣持怀疑态度的人们创造机会，让他们能够通过做空头寸早早表达自己的观点——这是今天根本不可能做到的。他们将对住房市场产生积极影响。