他们了解房地产 - 彭博社

约翰·温克和杰伊·罗森伯格是房地产爱好者。在三月份的棕榈滩会议后，他们前往机场，顺道查看了一个由Kite Realty Group（KRG）拥有的两英亩空地，该集团是价值7.4亿美元的第一美国房地产证券基金（FREAX）的一个控股公司，由他们共同管理。这块土地在一年内不会开发。大多数房地产基金经理不会费心去关注一个杂草丛生的地方。

但温克和罗森伯格喜欢利用他们早期职业生涯中获得的技能，查看每家公司的项目管道。54岁的温克在1970年代开始为明尼苏达州圣保罗市工作，最初评估物业，后来监督新开发项目。34岁的罗森伯格在中西部建造工业建筑，然后成为基金经理。“我们有实践经验，我们喜欢出去看看，”温克说。

他们的勤奋帮助第一美国在2001-2005年期间实现了近20%的年化收益，约比平均房地产共同基金高出一个百分点，依据标准普尔（MHP）。与许多竞争对手不同，这些经理还关注房地产投资信托（REITs）以外的运营公司，例如希尔顿酒店（HLT），这些公司在其资产负债表上拥有大量物业。这些公司不一定支付与REITs一样高的股息，但它们通常以大幅折扣交易，并在市场对该行业不利时提供缓冲。这帮助第一美国在像去年夏天那样的疲软REIT市场中表现优异。“我们正在关注许多同行甚至从未听说过的公司，”罗森伯格说。

另一个被忽视的细分市场是小型房地产投资信托（REIT），这些公司没有华尔街分析师跟踪，但也证明了盈利能力。该组合将近2%的资金投入到市值刚刚低于6亿美元的小型First Potomac Realty Trust（FPO），去年增长了17%。First Potomac的精明管理层在华盛顿（D.C.）地区购买未充分利用的办公和工业物业。

在REIT行业经历了五年的巨大增长后，平均股息收益率低于10年期美国国债，这在以往的反弹中是一个危险信号。但大量的并购活动帮助该行业实现了强劲的表现，罗森伯格表示。上升的利率最终会阻碍这些买家。“我们该有一点回报了，”罗森伯格说。不过，凭借其独特的风格，该基金即使在经济下滑时也应该表现优于同行。

作者：亚伦·普雷斯曼