买方（和卖方）当心 - 彭博社

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对房地产市场的方向感到困惑吗？这并不奇怪。你听说卖家削减挂牌价格以吸引买家，但全国的房价在过去一年中上涨了超过10%。未售房屋的库存正在上升，但房屋建筑商Lennar Corp.刚刚报告了34%的收益增长。而人们最担心的30年期抵押贷款利率的上升似乎也停滞不前。

在这种混乱的情况下，无论你是在买方还是卖方，你应该怎么做？现在降价还是坚持要更多？租房还是买房？选择更大的房子还是更小的房子？在纽约市郊的Larchmont，N.Y.，价格已经不再高峰，困惑依然存在。房地产经纪人Carol Higgins说：“买家抱怨价格天文数字，但卖家仍然认为他们会得到去年邻居的价格。”

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坦白说：没有人能准确预测未来一年左右房价的走势。在过去的几年里，几乎所有试图预测房地产市场方向的人都错了（尽管*《商业周刊》*首席经济学家Michael Mandel尝试了一下）。

然而，我们可以告诉你如何避免在当今焦虑的市场中一些关键的心理和财务错误。无论你多聪明，容易陷入某些心理陷阱，这可能会让你损失惨重。人们往往被自己的情感和与邻居比较的冲动所支配，而不是专注于基本面。如果你的姐夫在房地产上赚了大钱，你就决心要做到同样。“推动房地产市场的很多因素都是人际关系动态，”耶鲁大学经济学家Robert J. Shiller说。

以下是一套实用指南，用于应对当今动荡不安的房地产市场。这些建议来自行为经济学家，他们研究人们倾向于反复做出的错误决策，以及来自实际房地产专家的意见。此外，我们还将告诉您哪些城市更容易受到价格下跌的影响，哪些城市风险较小。

逆向思维的冷静

一个基本原则是避免跟风行为，这正是吸引许多人进入高价房屋的原因。对价格上涨的预期变成了自我实现的预言，因为办公室同事和亲戚试图相互超越。普遍的心态是：“你会看到一些并不特别有才华、不努力工作的人，他们以零首付买房，而他们通过这样做变得富有。如果他们变得更富有，那么你就落后了，”康奈尔大学经济学家、奢侈热的作者罗伯特·H·弗兰克说。跟风行为的另一个吸引力是人多力量大。数百万买家不可能都错吧？

此外，行为经济学家在实验室实验中发现了跟风行为的另一个吸引力。痛苦确实喜欢有伴：人们似乎在失去大量金钱时更少担心，如果他们认为周围的每个人都会遭遇同样的命运。

尽管如此，独立思考的回报可能很高。精品投资银行Punk, Ziegel & Co.的金融服务分析师理查德·X·博夫戴上他的绿眼镜，得出佛罗里达房地产被高估的结论。因此，他在今年早些时候选择退出。博夫以120万美元的价格出售了他位于圣彼得堡（佛罗里达州）5600平方英尺的家，价格是他十年前购买价格的两倍。计划是在等待房市下滑时租房。但博夫找不到合适的租房，于是他以740,000美元的低价购买了一栋四卧室的房子，价格比要价低了30%。

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在一个软化的房地产市场中，最危险的心理错误之一是行为经济学家所称的“损失厌恶”，即为了避免记录损失而不惜一切代价做出愚蠢的事情。一些卖家如此厌恶损失，以至于他们宁愿冒险赌市场会反弹，也不愿降价。

事实上，房地产经纪人通常比卖家更清楚需求已经减弱。“说服卖家市场变化是最困难的事情，”来自纽约卡托纳的Coldwell Banker Residential Brokerage的经纪人阿尔丰西娜·瑞基奇（Alfonsina Rechichi）说。“在开放房屋时，你能感受到经纪人之间的恐惧，”华盛顿特区的租客索尔·格林斯坦（Saul Greenstein）说，他因为价格过高而暂停了找房。“一年前你看到的自信已经被恐惧和迎合所取代。”

即使是那些在销售中可以获得丰厚利润的业主，往往也会将价格定得过高。在这种情况下，心理错误不是损失厌恶，而是过时的思维。新的研究表明，卖家在设定挂牌价格时，部分基于六个月到九个月前的信息。这意味着如果你不密切关注，你往往会在上涨市场中定价过低，而在下跌市场中定价过高。

两头受伤

在纽约市郊区，乔·沃森（Joe Watson）和他的妻子乔安（JoAnn）这两位聪明人可能正犯了这样的错误。作为一名神经外科医生，乔·沃森和拥有遗传学博士学位的乔安计划从纽约的新罗谢尔搬到弗吉尼亚的麦克林，他们打算通过以大约相同的价格出售和购买来实现收支平衡：120万美元。现在，他们在交易的两头都受到了伤害。弗吉尼亚的房子花费他们“显著超过”120万美元，而他们无法为他们在新罗谢尔的1937年图德式房屋获得想要的价格。乔安说：“我们被两位经纪人建议最初定价为999,999美元，但我和我丈夫想以119万美元起价，因为我们认为可以卖出去。”尽管将价格下调至109万美元，但仍然没有收到任何报价。乔安开始责怪购物者。“这是一栋很棒的房子，”她抱怨道。“为什么没有人意识到这一点？”

在下滑市场中拖延降价的最大危险是，你可能会“跟随市场下跌”，始终无法出售，因为你的价格总是稍微高了一点，哥伦比亚商学院经济学家克里斯托弗·J·梅耶尔说。他和耶路撒冷希伯来大学的戴维·基尼索夫发现，在1990年代初波士顿价格下跌时，市场上出现的房屋中有三分之二最终在没有出售的情况下被撤回。

在市场仍然强劲的国家部分，过度自信仍然是一个常见的错误。业主通常没有认真考虑足够广泛的潜在住房市场结果，包括急剧下跌的可能性。这导致人们承担了超过应有的风险。

诺德斯特龙公司经理罗伯特·J·盖尔布，50岁，和他的妻子辛迪，47岁，来自华盛顿州的梅瑟岛，他们拥有自己居住的房子以及为孩子们购买的两套房子。盖尔布表示，他儿子居住的房子的去年增值超过了他儿子在诺德斯特龙的薪水。对于他们为上大学的女儿购买的房子，他们支付了3%的首付，并获得了负摊销贷款，盖尔布表示这比租一个宿舍房间更划算。“最坏的情况是我以我支付的价格出售它，”他说。他对住房的看法很淡然：“即使这是一个泡沫……也会是一个缓慢的泄漏。也许有些人会说我天真，但我看不到任何下行风险。”

乐观的盖尔布足够富裕，可以从容应对经济衰退。不过，他可能想和57岁的琳达·R·芬克谈谈，她在印第安纳波利斯管理一个有自行车赛道的城市公园。她对缓慢的泄漏了如指掌。芬克在2000年11月以120,000美元购买了一套房子。当时，芬克表示，她将这次购买视为一种投资，并安慰自己：“如果五六年后发生什么，我会没事的。我可以出售它并退出。”

相反，芬克看到她所在社区的房价不断下跌。她在2004年以92,000美元的“短售”退出，这意味着贷方获得了销售的收益，但并没有得到他们所欠的全部款项。芬克说：“这一切都在我身上崩溃了。”

租房与买房的决策是住房市场可以从行为经济学中学习的一个完美例子。如果财务效率是唯一重要的，更多的人会选择租住漂亮的房子而不是购买它们，即使考虑到房屋抵押贷款利息扣除。但拥有一个你每晚躺下时放下头的地方是有一种安慰感的。“这真是太棒了，”首次购房者奥布雷·M·迈纳（Obrey M. Minor）兴奋地说，这位27岁的特殊教育教师去年与妻子在休斯顿郊区的凯蒂买下了他的第一套房子。

通过与像安纳波利斯（马里兰州）租户艾普丽尔·麦金利（April McKinley）这样的人的交谈，你可以听到拥有房屋对他们的重要性。麦金利是一名医疗保健顾问，最近与她的警察丈夫从匹兹堡搬到华盛顿（D.C.）地区，碰上了高房价的墙。“我在这里，作为一个有生产力的公民，却无法负担得起拥有其中的一部分，”麦金利说。

尤其是在高档社区，购买的社会压力非常大。房地产评估公司Miller Samuel Inc.的首席执行官乔纳森·米勒（Jonathan Miller）回忆说，当他和家人在15年前搬到上层社会的达里恩（康涅狄格州）并租住了一年时，“我们绝对是二等公民。这非常不愉快。”

把它称为“城堡思维”——即家是抵御残酷世界的堡垒（表）。这完全是可以辩护的。但在许多市场上，租房的总月成本远低于拥有同一物业的总月成本——例如，根据波士顿的Torto Wheaton Research（CB Richard Ellis Group Inc.的一个单位），在圣地亚哥便便宜62%。因此，你应该意识到，城堡思维可能是一种昂贵的偏好。

神经科学家甚至发现了你大脑中让你在房子上花费过多的地方。与完美理性行为相去甚远，真实的人受到来自新皮层下方的信号的推动和拉扯——原始的“蜥蜴大脑”。这可能就是为什么有这么多房子有空荡荡的大理石门厅、仿罗马柱、积尘的按摩浴缸和草坪上垂下的异国常青树。

管理你的渴望

人们可以做的是意识到他们对追求地位的人类倾向。康奈尔大学的弗兰克建议更有效地引导这种驱动力。例如，如果让你的孩子进入一个好的学区是优先事项，试着通过在一个优质学区购买一栋较小的房子来满足你对地位的渴望，而不是在一个较差的学区购买一栋展示性房子。“你有一些选择，”弗兰克说。“还有改进的空间。”

帮助解释美国对房地产痴迷的一个怪癖可以称为可触性谬误。这是人类过于倾向于将像房子这样的有形物品视为比股票和债券等无形物品更稳定和可靠的倾向。确实，房子提供的舒适感比股票经纪账户中的书面条目要多。但这并不意味着它是更好的投资。

事实上，除了过去几年，房价的上涨速度仅比通货膨胀率快1%左右。但试着告诉佛罗里达州杰克逊维尔的罗恩·德卢西亚这一点，他在68岁时正在出售他目前的房子，并在城对面购买一栋更大的房子，部分原因是他和他的妻子认为房子比股票更可靠。德卢西亚说：“我们都经历了市场崩溃。我损失了15万美元。你永远无法拿回那笔钱。我认为股市会下跌。我宁愿把我们拥有的钱投入像房地产这样的硬资产。”

最后，如果你的思维不够严谨，关于住房的问题很容易让你失去理智。为了找到你的立足点，试着关注决定价值的基本因素。在这一点上，意识到美国的房价虽然高，但与其他主要国家相比并不算过分，这让人感到有些安慰。找到完全可比的房产是困难的。但在一项不科学的调查中，商业周刊的记者们汇总了一些全球待售房屋的列表。在柏林一个昂贵的郊区Kleinmachnow，有一套四卧室的房子售价为525,000美元。在伦敦的高档Golders Green社区，距离市中心20分钟的地方，一套四卧室的房子挂牌价为156万美元。而在东京的杉并区，三间卧室挤在舒适的987平方英尺的空间里，售价为566,000美元。这些价格听起来很熟悉。

解读茶叶

然而，在美国，某些住房市场的价格确实引发了警报。一个好的起点是查看普通家庭的住房可负担性。根据这一标准，2005年第四季度大洛杉矶地区是全国最糟糕的。根据全国住宅建筑商协会的数据，只有2%的房屋售价对收入达到该地区中位数的家庭来说是可负担的。纽约的情况也不太好，只有6%。其他昂贵的大城市包括旧金山7%，迈阿密14%，波士顿24%，以及华盛顿特区27%。在大城市中，达拉斯的可负担性最高，60%的房屋售价对中位数收入家庭来说是可负担的，圣安东尼奥和休斯顿为57%，芝加哥为48%。

当然，负担能力不足在像纽约这样的城市中是一种慢性问题，因此这并不一定是即将发生剧烈修正的证据。Global Insight Inc. 和 National City Corp. 的经济学家通过观察大都市地区是否偏离其自身历史负担能力趋势来处理这个问题。他们得出结论，在第四季度，前299个大都市市场中有42%被认为是“极度高估并面临价格修正的风险”。佛罗里达州和加利福尼亚州在这个历史调整的名单中占据主导地位。根据这一标准，波士顿和纽约看起来更合理，而旧金山则显得稍微不那么泡沫。德克萨斯州仍然显得便宜。

识别问题区域的另一种方法是将租金与销售价格进行比较。这里的想法是，如果人们每月支付的房屋拥有费用远高于他们租同一地方所需的费用（包括税收考虑），那么他们一定是在寄希望于价格上涨，以便将来能够获利出售。如果价格不上涨，他们就会面临风险。根据这一标准，圣地亚哥是全国最泡沫的地区之一。但坦帕、奥兰多和纽约在其他一些标准下被认为昂贵，但在这一标准下并不那么昂贵。

今年，数百万美国家庭将购买住房。这个过程总是漫长且重要的。但无论你是买家还是卖家，你都不必感到如此迷茫。

彼得·科伊撰文，托迪·古特纳和蒂莫西·J·穆兰尼在纽约，克里斯托弗·帕尔梅里在洛杉矶，以及各局报道