为什么住房看起来不稳固 - 彭博社

房地产市场是否能抵御更高的抵押贷款利率？本周早些时候，市场似乎对此抱有信心。周二，标准普尔500家建筑商指数，包括DR Horton（DHI）、Pulte Homes（PHM）、KB Home（KBH）等，上涨了4%。

投资者似乎对3月份批发价格（不包括食品和能源）仅上涨0.1%感到兴奋，这表明“核心”通胀得到了控制。此外，联邦储备委员会发布了3月份会议的会议纪要，表明在5月之后可能不需要继续提高短期利率。投资者感到振奋，如果利率停止上升，买家将能够继续购买房产，房屋销售量和价格将保持强劲。

通胀的力量。

不过，庆祝活动要暂停。利率的上升可能并未结束。4月19日，政府报告称3月份消费者价格指数（不包括食品和能源）上涨了超出预期的0.3%，引发了新的通胀担忧。周二，国债收益率曾跌破5%，但很快又回升至5%以上，标准普尔建筑商指数也失去了大部分周二的涨幅。

此外，市场还受到油价创纪录的影响，油价上涨了82美分，达到每桶72.17美元。在阿肯色州本顿维尔，沃尔玛（WMT）首席执行官李·斯科特告诉分析师，高能源价格正在削弱沃尔玛主要客户的购买力，尽管他说他仍然期待“良好、稳定的一年”。

退一步来看，很难理解为什么利率现在会停止上升。石油价格不仅飙升，黄金也在蓬勃发展，世界经济强劲，失业率低，企业利润以健康的速度增长，最重要的是，过去一年的通货膨胀率一直高于联邦储备的目标范围。

更糟糕的情况会来吗？

尽管在三月份的会议记录中有暗示，联邦储备可能不会在五月只进行一次加息就停止。而即使联邦储备暂停提高其控制的短期利率，长期利率也可能会继续上升。如果国债和抵押贷款支持证券的买家对联邦储备抗击通货膨胀的承诺感到紧张并选择出售，那么这种情况就会发生。当债券价格下跌时，利率自动上升。而借款人，包括购房者，将为此付出代价。

直到最近，房地产市场在联邦储备的加息行动中显得异常独立。2004年6月，在联邦储备开始加息之前，其控制的联邦基金利率处于极低的1%，而由弗雷迪·麦克公司跟踪的30年期固定利率抵押贷款的有效利率（考虑到点数）为6.29%——相差超过5个百分点。联邦储备随后提高了联邦基金利率，但抵押贷款利率实际上下降了。这推动了房地产繁荣。直到最近几个月，房地产市场才明显开始放缓。例如，根据人口普查局的报告，2月份住房开工率下降了7.8%，3月份又下降了7.8%。

如果抵押贷款利率随着联邦基金利率的上升而上升，情况可能会变得更加糟糕。到目前为止，它们并没有。尽管联邦基金利率已经上升了3.75个百分点，但30年期抵押贷款利率仅比联邦储备开始加息时高出0.2个百分点。总部位于芝加哥的梅西罗金融公司的首席经济学家黛安·C·斯旺克预测，到2006年底，30年期利率将攀升至6.9%，到2007年中期将达到7.25%。 （她使用的不同指数目前的利率约为6.4%。）斯旺克表示，超低的抵押贷款利率“曾是一个童话般的环境，必须结束。”

“可负担性问题。”

不需要房地产经纪人的执照就能看出，抵押贷款利率的大幅上升对住房市场将是坏消息。在过去五年中，房价飞涨，唯一让购房者能够负担得起房子的因素就是低抵押贷款利率。如果利率上升，房价就必须下降，以便购房者能够承担每月的还款。

创造性融资无法解决这个问题，因为大多数想法已经被尝试过，从低或零首付到只付利息的抵押贷款，再到负摊销贷款。由于房价的飙升，市场已经处于不稳定状态，斯旺克指出：“如果你在这个方程中加入更高的抵押贷款利率，你将会面临更大的可负担性问题。”

并不是所有人都同意事情会这样发展。一些经济学家认为，尽管利率上升，住房需求仍将保持强劲，因为劳动力市场健康，失业率降至仅4.7%。明尼阿波利斯的富国资本管理公司首席投资官詹姆斯·W·保尔森预测，利率将会上升，联邦基金利率可能会达到6%。但他说：“只要有工作，住房可能会放缓，但不会消失。”

不稳定的基础？

其他对住房持更悲观态度的经济学家表示，经济实际上并没有那么强劲，提升利率没有理由。美林证券首席北美经济学家大卫·A·罗森伯格认为，真实的失业率远高于4.7%，因为许多人对找工作感到沮丧，已经退出劳动力市场，因此没有被计算在内。尽管罗森伯格不相信美联储在5月会议后会再次加息，但他确实认为住房价格过高——并且即将下跌。事实上，他认为住房放缓将使经济降温，以至于美联储在明年这个时候将会降息。

房主们在过去五年中享受到了价格上涨带来的惊人收益。但随着利率的上升，看来艰难的时光即将到来。