房地产：英国、德国获得房地产投资信托 - 彭博社

来自 标准普尔评级服务

预计在未来一年内，英国和德国将引入房地产投资信托（REIT）制度，这标志着欧洲房地产市场的重大事件，因为这两个市场无疑是欧洲最大的市场。这预计将显著增加欧洲上市房地产公司的数量，从而为个人和机构投资者提供更多的替代房地产投资机会。

然而，在欧洲建立税收高效的REIT类型制度并不是新鲜事。荷兰在1969年引入了其系统，其他中欧和南欧国家也早已采用。标准普尔评级服务已经对七家在REIT制度下以免税方式运营的欧洲房地产公司进行了评级。

典型的REIT是一种以股权为导向的税收高效工具，允许投资者集中资金间接参与房地产所有权或融资。“REIT”是指在1960年代启动的美国税收高效房地产工具的缩写，并被用作全球此类实体的通用术语。

上市激增。

欧洲上市房地产公司的自由流通市值超过1000亿欧元，相对其他地区市场而言仍然较小，且仅约30%的公司在REIT立法下运营。REIT制度在美国已相当成熟，过去十年中大多数大型亚洲经济体也引入了REIT制度。

房地产投资信托(REITs)的引入在所有情况下都导致了这些国家房地产上市的激增。英国和德国的REIT制度的引入在未来五年内可能会带来超过1000亿美元的额外市场资本，并可能导致欧洲房地产行业资本市场活动的增加。

税收高效的工具被视为刺激上市房地产投资市场增长和发展的重要手段。建立一个流动性强且透明的房地产股权投资类别，使小投资者能够参与商业地产，这类地产的特点是稳定的租金回报和可预测的分配回报。

当前问题。

直接投资于商业房地产资本密集，且受到行政成本和租赁活动的负担，这使得它们仅对大型投资者如房地产公司、基金和金融机构可用。房地产基金，如德国的开放式和封闭式基金系统，为小规模投资提供了机会。

但这是一个受到结构性问题困扰的系统，例如封闭式基金股份的相对非流动性和开放式基金的即时赎回要求的问题（开放式基金要求根据投资者的意愿赎回股份，而其资产基础是非流动性的，这导致许多基金面临严重的流动性问题）。引入REIT系统应有助于解决德国房地产市场中的这些问题。

上市的英国房地产投资公司历史上一直以大幅折扣交易于净资产价值（NAV），这使得新资本的发行和寻找有吸引力的资产收购变得困难。英国房地产投资信托（UK-REITs）的引入可能会导致房地产股票的折扣大幅减少，甚至以溢价交易于资产价值。这将增加房地产投资的吸引力，并改善流动性和资本获取。

买入并持有。

英国政府最近重新审视了其在2007年1月1日之前引入税收透明的UK-REITs的提案，推出了比最初提案更灵活的监管方案，以符合税收豁免的资格。拟议的德国G-REIT制度定义明确，但2005年秋季政府更迭导致该系统的实施略有延迟。

然而，该系统在2006年底或2007年初推出的可能性很高。该提案的主要债权人友好元素是对资产处置的限制，鼓励更被动的买入并持有策略，这应该会导致更可预测的收入流。

更大的需求。

非REIT欧洲房地产公司的税收状态使公司面临来自股东的重大压力，要求在收益下降的情况下增加运营和财务杠杆，以提高资本回报。纳税的房地产公司必须通过承担更多债务或增加房地产开发活动，或两者兼而有之，为其股东创造价值，因为这些活动虽然风险更高，但提供的回报超过传统的租金收取。

最终，免税地位应该使房地产公司在保持相对保守的方式（即长期持有资产并限制对投机性开发的暴露）的同时，享受更好的股本表现。REIT在欧洲两个最大市场的引入可能会在未来几年提高对这些工具的认识和需求。