抵押贷款机构：谁面临最大的风险 - 彭博社

几个月来，末日预言者一直在预测，随着住房市场放缓和利率上升，将导致抵押贷款违约和银行损失。虽然这一情况尚未发生，但逾期率已经开始上升。更糟糕的是，许多贷款机构并没有减少在繁荣时期依赖的高风险贷款，反而在这种高风险贷款上全力以赴。纽约基夫·布鲁耶特投资银行的银行分析师弗雷德里克·坎农表示：“抵押贷款的放贷标准几乎没有收紧的迹象。” “[贷款机构]现在应该已经减少这些激进的贷款。”

银行表示，激烈的竞争让他们别无选择。即使在前美联储主席艾伦·格林斯潘一年前警告贷款机构诱使借款人承担更多债务之后，许多贷款机构仍然要求几乎没有或很少的文件，要求低的最低还款额，提供高达房屋估值百分比的贷款，并允许借款人承担比过去更多的整体债务。很少有贷款机构将利率的上升转嫁给借款人。“银行和消费者都在勉强维持，”BMO金融集团旗下的哈里斯·内斯比特公司的分析师彼得·J·温特表示。

人们最担心的麻烦可能终于到来了。根据抵押贷款银行家协会的数据，2005年第四季度的逾期率比前一年上升了超过7%，达到了4.7%。购房者正变得过度负担。在加利福尼亚州，十个最昂贵的美国城市中有七个，五分之一的购房者已经将超过一半的税前家庭收入用于住房——远远超过住房和城市发展部推荐的30%。

担忧集中在次级贷款机构，这些机构向信用不佳的借款人发放贷款。去年，他们发行了创纪录的6500亿美元抵押贷款。这些贷款机构现在在新贷款中占据23%的市场份额，而1994年时不到5%，德勤与图奇企业财务公司的董事总经理布伦达·B·怀特表示。她警告说，巨额利润的时期往往会伴随“市场的严重消化不良”。

许多大型次级贷款机构将其贷款出售给华尔街，以便重新包装供投资者购买。通过这样做，他们认为可以将风险从他们的资产负债表转移到更广泛的市场。贝尔·斯特恩公司（BSC）的抵押贷款金融分析师斯科特·R·科伦对此表示不同意见。他利用14家此类贷款机构的销售情况来判断他们的风险偏好，并确定他们可能保留在账面上的贷款质量。“他们在游戏中保留了一些皮肤，”他说。

科伦强调了几个潜在的警示信号。ECC资本公司（ECR）和新世纪金融公司（NEW）在加利福尼亚州做大生意，去年该州的中位房价上涨了16%，达到了创纪录的548,430美元。长滩抵押贷款公司（华盛顿互助会的一个部门）和NovaStar金融公司（NFI）仅要求有限的文件，因此可能会引发欺诈，科伦的研究指出。Fieldstone投资公司（FICC）和第一富兰克林金融公司写了大量称为仅付利息或可选择可调利率抵押贷款的贷款，这允许借款人推迟偿还本金，甚至将未偿还的利息添加到债务中。ECC和长滩在其收益公告之前拒绝发表评论。新世纪表示其加利福尼亚借款人信用良好，并且避免具有风险条款的贷款。第一富兰克林金融表示它出售所有贷款。NovaStar的一位发言人表示：“一个变量无法解释整个贷款池的风险/回报特征。”Fieldstone没有回复电话。

尽管贷款机构采取了预防措施，但一些借款人从今年开始将面临严峻的冲击。大约1.3万亿美元的可调利率贷款的还款条款将在2006年和2007年增加，迫使一些借款人每月支付高达150%的费用。“在不成熟的借款人手中，[这些贷款]是危险的，”旧金山抵押贷款追踪公司LoanPerformance的市场副总裁罗伯特·W·维西尼说（FAF ）。

根据CIBC世界市场公司（BCM ）的高级金融机构分析师梅雷迪思·惠特尼的研究，目前约10%的美国家庭面临着严重的信用问题风险。如果借款人开始违约，他们的贷款机构可能也会面临日益严重的问题。

这种情况以前发生过。在90年代中期，一些银行为了发放抵押贷款而变得非常绝望，甚至贷款高达房屋评估价值的125%。当经济疲软时，几家银行申请了第11章破产，包括后来的清算公司United Companies Financial。对那些今天在推高风险的贷款机构要保持警惕。

作者：玛拉·德·霍瓦尼安