房地产繁荣的两种观点 - 彭博社

每当你让两位市场巨头预测房地产繁荣的未来时，你就会吸引大量投资者的关注。当他们的观点像芝加哥投资者萨姆·泽尔（Sam Zell）那样截然不同时，他在职业生涯早期因擅长收购困境物业而获得“墓地舞者”的绰号，以及前万豪国际酒店及度假村（Starwood Hotels & Resorts Worldwide）首席巴里·斯特恩利希特（Barry Sternlicht），火花必然会四溅。

4月26日的对决地点是洛杉矶的年度米尔肯研究所全球会议。泽尔立即驳斥了显示相对温和的2%到3%增长的通胀数据。“如果你在建房，过去24个月建筑成本上涨了30%，”他说。这位金融家认为，通胀将继续支撑房地产价格。“我认为没有泡沫或任何过剩的领域，”他说，随后通过提到一些市场——拉斯维加斯、圣地亚哥和凤凰城——来保留意见，他认为高端公寓过剩。

泽尔迅速否定了美国人通过支付过大比例的收入用于抵押贷款而过度扩张的观点。“在欧洲，这个比例更像是50%。在这里，人们认为如果是20%就已经很紧张了，”泽尔说。如果买家陷入困境，他们会在停止支付抵押贷款之前削减可支配支出。“我们仍然是世界上最便宜的住房，”他说。

追逐中。

泽尔，控制着两个大型房地产投资信托基金——股权办公物业（EOP）和股权住宅物业信托（EQR），一个公寓拥有者——表示，尽管仍有一些市场相对自由地建造新房，但许多城市和州正在增加分区限制和其他人为的建筑障碍。“整个国家都在走加利福尼亚的路线，”他说。

斯特恩利希特持相反观点。“这太乐观了，”他说。“我在华尔街学到的一件事是，资金流动压倒了基本面。有这么多资金在追逐房地产游戏——石油酋长、香港亿万富翁、对冲基金。这是一个与一年前完全不同的市场。”

斯特恩利希特两年前辞去了他创办的酒店公司的首席执行官职务——该公司是威斯汀、喜来登和W品牌的母公司。他现在在位于康涅狄格州格林威治的星木资本集团为外部投资者管理100亿美元的物业。斯特恩利希特表示，房地产价格已经上涨到不可接受的水平，回报率下降。

“烫手山芋市场。”

他最近在阿鲁巴查看的一家酒店产生了1470万美元的现金流，但业主需要2.65亿美元来偿还该物业的债务。在这个价格下，投资的回报率仅为5.5%。斯特恩利希特说：“我会少出1亿美元。”

斯特恩利希特表示，这种情况具有互联网泡沫的所有特征。“这感觉像是一个烫手山芋市场，”他说。“我不得不想，‘我将把它卖给谁，谁是更大的傻瓜？’”

泽尔不同意互联网泡沫的类比。他说，像互联网杂货商Webvan这样的初创公司很容易倒闭，什么都不会留下。另一方面，房地产有土地、砖块和水泥作为支撑。泽尔还指出，支持房地产价格的人口趋势，例如年轻人晚婚，并且能够在二十多岁时负担得起自己的公寓。这推动了城市房地产价格的上涨。

向海外看。

泽尔同意有很多资金流入房地产，但他说这是因为缺乏更好的投资地方。他说，投资的阿拉伯酋长会接受较低的回报，因为“资本供应远远超过机会。”

当被问及他们今天会把钱投向哪个地方时，斯特恩利希特说印度。他最近在孟买附近的原始土地上被出价超过。泽尔则说巴西，这是一个有增长但资本获取不如其他地方的市场。斯特恩利希特和泽尔可能对房地产价格的走向有不同的看法，但他们对最后一个问题的回答揭示了他们的共同点。现在最好的机会在美国以外。