为什么房地产泡沫不会破裂 - 彭博社

在谷歌中输入“房价下跌”这几个词，超过800万条引用会弹出。迈克尔·杨布拉德的名字不会在其中。尽管人们对单户住宅价格下跌感到恐惧，但弗里德曼·比林斯·拉姆齐公司（Friedman Billings Ramsey & Co.）在弗吉尼亚州阿灵顿的资产支持证券研究董事总经理杨布拉德认为，住宅房地产比大多数人想象的要强得多。他的评估基于他创建的一个新的经济模型，该模型预测了379个大都市统计区的房价。副编辑托迪·古特纳与杨布拉德讨论了他的乐观观点以及他惊人的预测，即最大的价格上涨将出现在所谓的泡沫市场。

是什么让你比其他房地产专家更乐观？

我关注两个我认为推动房地产市场的经济指标：就业增长和个人收入增长。找到一份工作或获得薪水增加是促使人们购买自己房屋的动力。这与全国房地产经纪人协会和其他组织依赖的数据不同。他们更关注技术指标，例如库存与销售比率以及房屋在市场上的时间。这些不是领先指标。相反，它们随着市场的当前变化而变化，而不是预测这些变化。

你认为住房泡沫的说法被夸大了吗？

绝对是的。这是被夸大了，因为没有全国性的住房市场，所以不可能有全国性的房价泡沫。然而，在我研究的379个市场中，有75个市场存在泡沫。当现有房屋的中位数价格与人均个人收入的比率超过6.8倍时，就存在泡沫。这个定义是基于历史数据，当其他市场，如休斯顿和波士顿，出现泡沫时的数据。

泡沫在哪里？

大多数泡沫存在于东海岸和西海岸的市场，如纽约市、洛杉矶、华盛顿、凤凰城、檀香山和华盛顿州的塔科马。只有75个城市中的12个位于内陆：科罗拉多州的博尔德、爱达荷州的科达伦、亚利桑那州的弗拉格斯塔夫和拉斯维加斯等。

哪些市场今年可能会出现最大的价格上涨和下跌？

我们预计加利福尼亚州的贝克斯菲尔德（43%）、佛罗里达州的迈尔斯堡（42%）、加利福尼亚州的斯托克顿（39%）和佛罗里达州的蓬塔戈尔达（35%）将出现最大的涨幅；而宾夕法尼亚州的哈里斯堡（8%）、德克萨斯州的奥德萨、弗吉尼亚州的罗阿诺克和纽约州的尤蒂卡（均为6%）将出现最大的跌幅。

但大多数人认为佛罗里达州和加利福尼亚州的房价过高。为什么那里的市场会出现最大的涨幅？

显然，这些地区正在进行投机。但泡沫可以持续很长时间，通常需要当地经济的下滑才能破裂。然后它们也可能会长时间萎缩。考虑到这两个州预计的就业和收入增长，我不认为2006年的房价会下跌。

投资者如何利用这些信息？

投资者不必过于担心在泡沫市场中运营的房屋建筑商。房价在经济衰退时并不会像股票价格那样立即暴跌。通常在当地经济平均就业和收入下降后，会有一年的滞后期。因此，房屋建筑商的股票可能会继续表现良好一段时间。