五个赚钱的方式：了解房地产投资信托与错误的区别 - 彭博社

经过五年的显著回报，房地产投资信托基金（REITs）可能再次看起来像一个购买机会。与更广泛的股票市场一起，这个群体遭遇了困难。标准普尔1500 REITs子行业指数在3月17日创下历史新高后，截至5月18日已下跌9.7%。虽然这一下跌可能提供以低价购买股票的机会，但投资者应首先查看内部情况。

REIT是一种享有税收优惠的公司，投资于房地产物业组合。正如房地产中的常识，位置是关键。购物中心REIT和办公REIT的价格仍然便宜，但根据投资跟踪公司Lipper的高级研究分析师安德鲁·克拉克（Andrew Clark）的说法，住宅REIT则“棘手”。克拉克表示：“市场似乎在以更具投机性的基础而非基本面的基础上交易住宅REIT。”

主要投资于公寓和制造房屋的住宅REIT可能会受益于单户住宅市场降温的迹象。5月16日，商务部表示，美国4月份的住房开工量降至185万套，为2004年11月以来的最低水平。一天前，全国住宅建筑商协会宣布，其5月份的建筑商销售状况感知指数降至10多年来的最低水平。

回调结束了吗？

尽管最近出现下滑，REIT在近年来仍然实现了超越基准的回报。自2001年10月9日推出以来，标准普尔1500 REITs子行业指数上涨了38.3%，而同期标准普尔500指数仅上涨了20.4%。

如果多头是对的，行业的回调可能已经结束。4月10日，标准普尔股票研究警告称，标准普尔1500房地产投资信托子行业指数在未来六个月内可能会出现高达15%的修正。标准普尔股票研究的首席技术分析师马克·阿尔伯特表示，大部分预期的损失已经发生。

尽管如此，和任何投资一样，投资者不应该试图超越市场。房地产投资信托作为一个核心资产类别，在一个良好多元化的长期投资组合中，能够最好地提升回报，国家房地产投资信托协会的研究和投资者外联执行副总裁迈克尔·格鲁普表示。“你不能仅仅投资于三、四或五个房地产投资信托，并期望实现我们所想的那种多元化收益，”他说。本周的五个投资机会关注投资者在购买前应仔细调查的房地产投资信托。

1. 管理仍然重要。

位于新镇广场（宾夕法尼亚州）的GMH社区信托（GCT）专注于为大学生和军人提供住房，在对其会计程序进行调查后，推迟了2005年和2006年第一季度的财务报告。调查揭示了该公司财务报告中的“重大缺陷”，以及“高层的行为问题”，GMH在3月10日的声明中表示。

面对至少10起集体诉讼，该公司已开始努力树立新的形象。在5月15日的另一份声明中，GMH宣布已聘请会计公司KPMG的合伙人J. Patrick O’Grady担任新的首席财务官。该公司还表示，接近完成其2005年报告，并预计在销售额为2.276亿美元的情况下，运营资金将达到每股69美分。GMH的市场营销副总裁凯西·格里姆拒绝对此声明之外的内容发表评论。

GMH股票从3月1日创下的52周高点17.10美元下跌了32.9%。4月28日，投资研究公司晨星（MORN）因其日益严重的困难而撤回了对该房地产投资信托基金的评级。“这是我们建议投资者避开的一个，”晨星股票分析师瑞安·多布拉茨说。

根据标准普尔股票研究的数据，其他分析师的意见则较为温和，包括两项持有和两项持有/卖出。5月15日，摩根大通证券维持了对GMH股票的低配评级。“我们认为，会计问题造成的负担可能会持续几个季度，”分析师安东尼·帕罗内写道。

2. 注意股息。

房地产投资信托基金的吸引力部分在于其通常较高的分红。如果一家公司减少其股息，请避开。5月2日，标准普尔重申了对总部位于芝加哥的股权办公室物业（EOP）股票的强烈卖出建议，这是最大的上市办公楼所有者。原因之一：最近的股息削减。

前一天，股权办公室物业公布了第一季度的运营资金为每股55美分，超出华尔街的预测一美分。2005年12月14日，该公司将其年度股息削减三分之一，降至1.32美元，以更好地与应税收入对齐。标准普尔分析师罗兰·谢泼德表示，他看到明年股息面临额外风险。

该房地产投资信托基金还面临着目前支付高于市场租金的租户以更低的价格续租的风险。谢泼德表示，旧金山和波士顿等地区的租金低于几年前的水平。他预计2006年续租的租金价格将下降10%，而2005年大约下降了15%。“他们还需要对建筑进行改进，”他说，这将对利润率造成进一步压力。

华尔街分析师的意见各不相同，“持有”是最常见的推荐。Equity Office Properties的发言人特里·霍尔特指出，该股票的强劲表现历史。在截至2005年12月31日的三年中，股票的总回报率为15.1%，而标准普尔500指数为14.4%。

霍尔特表示：“我们的地理多样性相比于市场集中度较窄、开发力度较大或有显著非核心业务收入的房地产投资信托（REIT）风险更小。”

3. 检查价格标签。

在5月17日，总部位于洛杉矶的Kilroy Realty（KRC）的股票收于67.83美元，比3月30日创下的52周高点78.04美元下跌了13.1%。该公司成立于1955年，投资于南加州的商业办公和工业物业，包括利润丰厚的圣地亚哥、洛杉矶和橙县市场。

晨星的多布拉茨表示，该REIT的价格应该远低于当前水平。他将Kilroy的公允价值定为45美元，并给予其一星评级，认为投资者在另一家南加州REIT阿登房地产以高价私有化后抬高了股价。此外，晨星指出，Kilroy的3%股息收益率在其行业中偏低。“如果投资者支付这个价格，他们应该期待中到高单位数的回报，或者更多，”多布拉茨说。

尽管如此，他对公司的最新消息表示赞赏。5月8日，Kilroy表示将向主承销商美国银行（BAC）出售200万股普通股，价格后来定为69.50美元。在当前价格水平附近出售股票是一个“非常聪明的举动，”多布拉茨在5月9日的报告中写道。

其他分析师对Kilroy的价值持更乐观的看法。4月25日，德意志银行证券重申了对该股票的持有建议，同时维持75美元的目标价格。“一些人可能会对第一季度租金增长的混合表现感到失望，”研究分析师Lou Taylor写道。“在这个周期的这个阶段，这是非常正常的，所以我们并不感到非常担忧。”在截止日期之前，Kilroy的代表没有回应评论请求。

4. 保守的投资可能缺乏强劲的增长。

位于马萨诸塞州纽顿的HRPT物业信托（HRP）在华盛顿特区郊区、波士顿和南加州等有吸引力的市场拥有办公楼。根据晨星的数据，其94%的入住率在行业中名列前茅。

Dobratz对公司的保守投资策略表示担忧。他表示，该公司并不是开发建筑和寻找租户，而是购买已经被信用良好的租户占用的办公物业。“他们为此支付了高价，”他说。“我们认为这里没有太多的增值空间。”

虽然Dobratz给该股票的评级为三颗星（满分五颗星），但他也给它打了一个C的“管理”评分。这部分是因为与大多数房地产投资信托不同，HRPT物业信托是外部管理的，他表示这可能会造成利益冲突。在截止日期之前，公司代表没有回应评论请求。

尽管如此，HRPT仍然继续产生稳健的数字——一些分析师喜欢他们所看到的。5月8日，该公司发布了第一季度每股31美分的运营资金，与市场预期一致。Ferris, Baker, Watts维持了对该股票的买入评级，但下调了目标价格。“我们认为HRP的股票在当前水平上显著低估，提供了一个优秀的风险/回报投资机会，”分析师Charles Place写道。

5. 公寓很高。

如果你所在社区的公寓看起来很贵，可以看看公寓房地产投资信托基金（REITs）。尽管宏观经济因素对它们有利，但许多公寓REITs被认为是高估的，一些分析师表示。

标准普尔的谢泼德指出，公寓REITs的费用正在上升。天然气、供暖和保险的成本影响了他对这些股票的展望。与此同时，公寓REITs的平均股息收益率为4.1%，他说，这对于REITs来说并不是特别高。

晨星对公寓REITs如阿瓦隆湾社区（AVB）、BRE物业（BRE）和邮政物业（PPS）的评级为一星，这些公司在截止日期之前均未回应评论请求。“公寓REITs作为一个整体的定价就像它们明天就要被私有化，”多布拉茨说。“如果它们真的被私有化，可能对股东有利，但否则，支付今天的价格的回报预期低于我们希望投资的水平。”

尽管如此，如果疲软的住房市场导致消费者开始寻找租房，公寓REITs应该会受益。这可能已经开始发生。事实上，公寓租金的上涨是最近消费者价格指数意外上升的最大因素之一，这导致股票最近大幅下跌。