住房熊的咆哮 - 彭博社

约翰·塔尔博特警告说，房价在2003年就准备下跌，当时他写了畅销书 即将到来的房地产市场崩溃（麦格劳-希尔）。他曾是高盛（GS）的一名投资银行家，为包括房利美（FNM）在内的客户出售债务，塔尔博特批评了这家住房金融巨头及其竞争对手房地美（FRE）的管理层，使非竞争性力量推动房价上涨。在今年的续集 现在卖掉！房地产泡沫的终结（圣马丁格里芬），塔尔博特的看法是：“我们在接下来的五到七年里将经历相当艰难的房地产市场。”

塔尔博特坚称，他预测的崩溃就在眼前，因为房地产市场显示出降温的迹象。在他最新的书中，他指出，从1981年到2003年，经过一般通货膨胀调整的全国房屋价值增加了近61%。在过去三年中，房价又上涨了35%。

《商业周刊在线》记者 索尼娅·瑞斯特 最近与塔尔博特谈论了他对房地产的悲观展望。他们对话的编辑摘录如下。

你认为现在房地产市场发生了什么？

聪明的钱正在撤出。全国待售房屋的库存正在急剧增加。这通常是在你看到价格下降之前发生的情况……那些为了获利而翻转房屋的投资者，比如非自住的公寓，这些人是你会期望首先出售的人。你已经看到这种情况发生了。

例如，在圣地亚哥，房屋建筑商自己正在退出。我认识一位在圣地亚哥的公寓开发商，他有正在建设的物业，他提出让人们将其从市场上撤下的报价。他甚至还没有完成建筑，但他以荒谬的低价出售公寓，比如190,000美元，如果买家愿意进来完成地板。他在减少自己对经济下滑的风险。在圣地亚哥，公寓价格下降了大约30%——这非常大。价格通常下降1%。

你认为价格会下降多少，多久会下降？

我认为这是一个全球现象，在25个经历了价格上涨的城市中，这些城市占市场的40%，我们将在未来六年内看到实际价格修正40%到50%。这已经开始了，你会在5月到6月的时间段看到更多城市出现这种情况。

房价为什么会这么高？

银行在计算贷款金额方面犯了一个可怕的错误。在1980年代初，大约三分之一的收入必须用于抵押贷款，那时运作得很好。今天，他们将这个限额提高到大约40%的收入，他们认为这也应该运作得很好。但实际上，银行的贷款过于激进。

我们在各地都看到关于房地产市场的迹象。我们什么时候以及如何知道它到底发生了什么？

由于这个行业的周期性，价格在大多数地方已经连续四个月下跌。大多数城市在12月、1月、2月和3月都出现了轻微的下降。通常发生的情况是，当春天气温回暖时，人们希望在学校开学前的夏天搬家。买家开始出现，然后价格在5月和6月开始飙升。这两个月是关键。问题是5月和6月会发生什么。会有大量的待售标志——人们试图在高峰期退出吗？还是买家会回到市场？

如果你预测的经济衰退真的发生，美国经济会怎样？

我认为这将是一个灾难。不仅银行等领域的人会失业，消费者自己也会减少消费。他们现在花费很多，因为他们认为自己的房子值一百万。如果他们发现房子只值40万美元，他们就会减少消费。随着止赎的增加，银行会受到伤害并收缩贷款。这可能会使国家陷入衰退。

联邦储备系统扮演什么角色？

美联储搞砸了这一切。他们在1999年和2000年面临互联网泡沫的糟糕局面，为了防止其转变为衰退，他们将联邦基金利率降低到1%，并维持了四年。这造成了房地产泡沫。

你不是在2003年已经说过这些吗？

我在2003年写了我的第一本书，指出房利美和房地美过度杠杆，市场过高，但我在书中小心翼翼地没有说它不能再高。我并不是试图预测市场的绝对峰值。但现在美联储基本上已经退出，并放弃了1%的利率，我认为待售房屋的库存开始显露出裂痕，非自住房地产投资者的行为也在变化。

如果你打电话给全国房地产经纪人协会，他们会说价格会反弹，但有一百万个信号表明这很严重。现在不是2003年，当时我在理论上谈论事物被高估。现在它们更加被高估，止赎增加，投资者拥有的物业价格在下降。这正在发生。