购买房产，省去麻烦 - 彭博社

作者：亚历克斯·哈尔佩林

在道格·杜沙特科在2000年互联网泡沫破裂期间失去了大部分股票市场的资金后，这位计算机芯片开发者感到非常厌恶，决定投资房地产。他的朋友威廉·肖波夫，现在是肖波夫集团的负责人，正在筹备有限合伙协议，以收购加利福尼亚的物业。

杜沙特科于2000年开始投资。他投资了大约100万美元，并估计他的资金已经翻了一番多。他继续通过肖波夫持有物业，包括碳峡谷，这是一个位于橙县的住宅用地社区，拥有山景和海景。

杜沙特科说：“作为有限合伙人，你不需要做任何工作。我不在谈判交易。我只是出资并分享经济利益。”48岁的杜沙特科表示，得益于他的投资，他已经五年没有工作，现在他是“半退休”状态。

肖波夫集团是一个拥有400到500名投资者的房地产有限合伙企业，投资组合价值约为4亿美元。它向选定的“成熟”投资者开放，通常是那些净资产超过100万美元或年收入30万美元的夫妇。肖波夫集团正在考虑成立一家公开公司，肖波夫物业，这将是一个房地产投资信托基金，另一种税收优惠的房地产投资工具。

在此类投资工具中，有限合伙投资者提供资本，但没有管理或运营角色——也没有责任。有限合伙人享有优惠的税收待遇，允许合伙企业将任何损失传递给有限合伙投资者，从而使他们避免收入的双重征税。

进入的方式。

Shopoff的公司提供了一种房地产投资的视角，这种投资对大多数人来说是遥不可及的。有限合伙人有机会选择他们的投资，并参与他们可能通常无法负担的交易——或者没有专业知识去追求的交易。例如，“价值提升”属性，如区域变更，可以使房屋的价值每年增加超过30%——这是Shopoff集团的年度平均水平——然而许多人不知道如何研究这些事情。

签署文件。

在达拉斯翻新房产的杰夫·阿莫斯（Jeff Amos）表示，他最近在夏威夷大岛的一处种植园中购买了股份，这里是一片俯瞰海洋的郁郁葱葱的丛林。今年1月，Shopoff向他发送了一些关于夏威夷科纳机场附近住宅物业的资料。阿莫斯喜欢当地政治家正在开发该住宅物业，并且它最终将与吸引购房者的商业区相邻。

经过几周的考虑，他决定投资该项目，并将资金汇给了Shopoff集团。根据协议，当该物业出售时，他将获得一部分利润（他拒绝透露具体金额）。“这很简单，”阿莫斯说。“你只需签署文件。”

如果Shopoff在公开发行中吸引更多像阿莫斯这样的人，这一举动对投资组合和投资者都有潜在的好处。首次公开募股将吸引资本，同时降低投资者的入场费用。而投资于公司的股票——而不是特定的物业——是一种避免在单一物业出现问题时遭受重大损失的方法。

仅仅是几个。

投资这些合伙关系有一些警告。“除非你很成熟——无论是公开发行还是非公开发行——否则你应该远离[有限合伙人]，”纽约威尔明顿信托财富顾问公司的董事总经理托马斯·哈卡拉说。他表示，房地产合伙关系通常有8%到10%的基本免税回报，但你必须承担项目能够持续自我支持的风险。哈卡拉指出，这些交易的税务问题很复杂。他认为，没有非常熟练的注册会计师的定期建议，任何人都不应该投资其中。

“现在做（房地产合伙）可能比三四年前更具风险，但无论条件如何，可能总会有好的投资机会，”哈卡拉说。作为一般规则，他认为最佳交易往往投资者人数最少。为什么要向100个人推销，而你可以向10个人出售呢？“这不是一个普遍规则，但通常在更好的项目中，组织者觉得他可以向最富有和最聪明的人出售，”他补充道。

Shopoff集团经营多种类型的物业，包括许多地点的土地和商业资产。然而，在过去五年中，它专注于南加州的住宅房地产。

德克萨斯对冲。

许多看空者表示南加州市场已经达到顶峰。而Shopoff本人表示市场“在短期内有调整的潜力”。然而，从长远来看，他的团队更倾向于5年和10年的盈利投资。对于像波士顿和南加州这样的市场，近年来经历了惊人的增长，Shopoff表示“对我来说，10%或15%的调整低于市场在过去一年中实现的升值。”

由于他进行的投资通常持续五年或更长时间，他表示暂时的下跌并不是一个压倒性的担忧。“这是一种长期投资理论，”Shopoff说。“你相信南加州的长期潜力吗？”他相信，尽管他最近也在夏威夷和德克萨斯州中部（靠近奥斯汀）进行了投资。Shopoff将后者描述为一个“我们认为不会赚很多钱”的市场，但它是对金州任何短期干扰的“良好对冲”。

简单的想法。

他的某些投资表现并不理想，包括阿肯色州和密歇根州的低成本住房，诚然，这些地方通常不被认为是房地产热点。Shopoff表示，这些投资的主要目标是为提供可负担住房的项目中的股权合作伙伴获取税收抵免，“这些市场的表现并不好，”Shopoff承认。

他更成功的投资往往遵循一个简单的理念，即购买物业并在几年后出售。“不要试图预测高点和低点，”Shopoff说。