住房：软着陆的机会增加 - 彭博社

在关于美国房地产市场降温的讨论中（见BW在线特别报告，06年5月22日，“房地产：形势变得更加严峻”），金融市场在5月24日收到了一个惊喜：4月份新房销售增长了4.9%，年化销售速度达到119.8万套，超过了经济学家对115万套的中位数预测。尽管这一增长令人惊讶，但它是通过对前一个月数据的大幅下调而实现的。3月份的销售数据被下调至114.2万套，低于之前报告的121.3万套。

4月份的销售反弹，伴随着对前几个月的下调，使得新房销售的路径基本与Action Economics自己的估计相符。报告还揭示了对之前中位价格数据的常规上调，这使得2006年价格的“软着陆”情景得以维持，第一季度的价格增长率为2.2%，而4月份的同比增长为0.9%。与此同时，这些数据几乎抹去了年初前两个月的下降。

更仔细地看一下报告的组成部分，四个美国地区中有三个在4月份的销售额有所增加，东北地区增长了8.2%，南方增长了7.8%。西部增长了2.0%，而中西部下降了1.1%。中位房价从232,000美元上升至238,500美元。

卖家的风险。

中位价格同比上涨了0.9%，而平均价格则增加了3.2%。如往常一样，之前的数据被上调。近年来，强劲的房价上涨提升了家庭资产负债表，尽管债务水平上升，但家庭净资产的增长率与1990年代相似。考虑到住房对经济的重要性，价格趋势将继续在推动家庭净资产方面发挥重要作用。

待售房屋的供应量从6.0个月降至5.8个月。未售出房屋的库存上升了2.8%，达到了新的记录555,000套，同比上升了26.5%。然而，销售的强劲使得供应月份从3月的6.0个月和2月的10年高点6.4个月回落至5.8个月。此外，库存的巨大跳升表明买卖双方之间为了清理市场而产生了“差距”。这表明卖方可能需要降价以清理库存的风险。

重要的是要记住，第一季度通常代表新房销售活动在春季的巨大增长。因此，1月和2月的数据似乎是对整个行业的重要警告信号。但3月的大幅跳升抵消了1月/2月的疲软，4月则在2006年开局急剧下滑后提供了更多稳定的迹象。

正常的价格增长。

这些数据并未改变4月现有房屋销售的前景，预计将于5月25日发布。我们将继续假设“现有房屋”的销售将环比下降2.5%，中位数价格增长在2%到3%之间，这将使该指标的同比价格增长达到3.7%。第一季度强劲的生产与疲弱的销售数据在第二季度“中间碰面”，4月住房开工和建筑就业的下降，但销售的底部帮助缩小了差距。

总体而言，住房数据仍然波动，但与全国范围内对该行业增长放缓的预期一致，新的住房活动出现明显下降，建筑的美元量增长减少。2006年的房价增长可能迅速回落到更正常的水平，但在经历了2005年第四季度意外的价格强劲后，第一季度可能会出现急剧的修正。

简而言之，最近的数据更符合房地产行业的“软着陆”，而不是市场所担心的“硬着陆”。