确保一份天堂的份额 - 彭博社

是一个漏水的水龙头让来自布法罗的肯和诺瓦·马西森对远程拥有度假屋感到失望。在他们离开位于不列颠哥伦比亚省的惠斯勒家中六个月期间，漏水持续存在，导致厨房地板塌陷，并需要6万美元的维修费用。现在，他们是高尔夫球手专属的度假俱乐部The Markers的会员，不再有这样的担忧。支付19.5万美元的前期费用，加上每年1.45万美元的会费，他们可以在The Markers拥有的物业中每年使用21天，例如位于亚利桑那州斯科茨代尔的Rocks Residence Club的四卧室西南风格住宅。该安排还使他们有权在八个高尔夫球场打球，享受私人水疗中心的服务，礼宾服务——以及管理公司The Markers负责所有维护的安心。“我们非常满意，正在考虑出售我们在惠斯勒的家，”诺瓦说。

被称为分时度假度假村、私人住宅俱乐部或目的地俱乐部的这些度假物业，由丽思卡尔顿和Exclusive Resorts（其大股东是前美国在线首席执行官史蒂夫·凯斯）等公司运营，正在赢得富裕买家的青睐。根据俄勒冈州尤金的房地产研究公司Ragatz Associates的数据，个人在2005年在这些共享产权社区上的支出超过20亿美元，比2004年增长了25%，是2003年支出的四倍。

正如预期的那样，这些度假村非常重视服务。在佛罗里达州朱庇特的丽思卡尔顿高尔夫俱乐部和水疗中心，会员可以将他们的物品存放在储物柜中。如果他们在访问之前提前打电话，丽思的礼宾部工作人员会将他们的衣物挂在衣柜里，安排个人照片在房间周围，甚至在冰箱里放入牛奶和其他基本食品。这让59岁的诺姆·阿格兰感到满意，他是一位来自新泽西州沃伦镇的特许经营顾问，每年与妻子德布多次前往朱庇特俱乐部放松和打高尔夫。“他们的客户服务水平无与伦比，”阿格兰说。“丽思卡尔顿高尔夫俱乐部是我经历过的最佳高尔夫体验。”

分时度假的概念为那些渴望在加利福尼亚州棕榈泉或佛罗里达州那不勒斯等热门度假小镇拥有一处房产的买家打开了市场，但他们无法——或不愿意——支付150万美元或更多的费用来直接购买一处房产。从开发商的角度来看，出售部分股份为可能过度开发的地区带来了新的客户群。“在佛罗里达州和科罗拉多州的韦尔等地方，他们的数量非常丰富，那里的市场已经放缓，”前Pebble Beach度假销售总监理查德·考夫兰说，他现在在弗吉尼亚州的里士满大学负责MBA项目。

当你购买度假别墅的一份股份时，通常你需要支付一个高达数十万美元的前期购买价格，以及每年3,000到17,000美元的维护和服务费。此外，还有高尔夫的额外费用。在与当地高尔夫俱乐部有特殊安排的地方，你可能需要支付球车或客人费用才能打球。丽思卡尔顿要求单独的高尔夫会员资格。你必须支付47,000美元的入会费才能加入度假村的私人杰克·尼克劳斯设计的球场，此外每年还需支付3,100美元的会费。

您可能还会面临意外的“现金调用”，以覆盖资本改善，例如新家具或新屋顶。“您要么支付，要么他们可能会对您的权益[加以留置权]并起诉您，”佛罗里达州博卡拉顿的律师丹尼斯·希利尔说。要查看赞助商是否在雨天基金中保留足够的现金，请要求提供财务报表。一些州，例如北卡罗来纳州，有法律要求时间共享和住宅俱乐部的运营者在请求时向成员提供预算。

房地产专家警告说，考虑在住宅中进行部分拥有的人不应将其视为投资。诚然，物业可能会增值：犹他州目的地俱乐部合作伙伴的负责人史蒂夫·德林表示，该公司在公园城市开发项目的早期买家已经翻倍了他们的资金。但几乎没有确凿的数据表明部分拥有是否划算，特别是考虑到附加的高额费用。“部分拥有的转售价格并不会以与单一物业相同的速度上涨，”洛杉矶贝克·霍斯特勒律师事务所的房地产专家大卫·桑普森说。

部分拥有听起来有点像时间共享，但这些物业更为独特，通常附带股权利益。如果这个概念引起了您的兴趣，您有三个选择。住宅俱乐部让您购买特定度假屋的产权部分。目的地俱乐部则简单地赋予您在其投资组合中的各种房屋和别墅度假的权利。像马克斯这样的混合型俱乐部的运作方式与乡村俱乐部非常相似：您在俱乐部中购买股权，这反过来又赋予您对马克斯的房屋和其他资产的所有权。

通过居住俱乐部，您可以购买单户住宅或别墅的三分之一到十五分之一的权益，这种权益可以直接购买或通过银行融资。分时权益带来了第二个家的所有好处，包括继承权和抵扣抵押贷款利息及财产税的能力。作为回报，您可以根据您的权益在每年使用该物业的天数或周数：例如，拥有十分之一权益的业主大约可以使用五周。大多数俱乐部为每位兼职业主提供在圣诞节等热门周的平等使用权，以及在淡季的平等使用时间。一些运营商允许会员将部分时间交换为在其他度假区的住宿，可能不收取额外费用或以折扣价提供。例如，如果您在奥斯汀的ClubCorp巴顿溪高尔夫度假村购买了一份房产股份，您还可以在希尔顿头岛或弗吉尼亚州热泉的霍姆斯特德度假村使用您分配的时间。然而，在旺季期间，利用这些“交换权”往往很困难。

专家建议，在购买部分权益之前，先咨询房地产经纪人关于该地区可比房屋的销售情况。大多数居住俱乐部对分时销售收取高额加价——例如，以280万美元的总价出售一栋200万美元房屋的10%权益。这个加价通常涵盖了家具、销售和营销费用的成本，以及开发商的可观利润。但希利尔表示，他见过的加价高达单个买家在街上类似房屋的价格的两倍。

目的地俱乐部模仿住宅俱乐部的特征，但没有直接的房地产所有权。它们提供在运营商购买或租赁的各种房屋和公寓度假的权利。最大的目的地俱乐部是Exclusive Resorts。两千名会员共享全球40个度假村的300个房屋和别墅的使用权。与住宅俱乐部一样，Exclusive Resorts收取一次性费用——每年15天住宿的费用为195,000美元，45天的费用为395,000美元——以及每年9,500美元到25,000美元的年费。（支付较高金额的会员在预订时享有优先权。）首席执行官Donn Davis表示，Exclusive Resorts的会员可以访问受欢迎的高尔夫场所，如南卡罗来纳州的基阿瓦岛、墨西哥的洛斯卡沃斯和斯科茨代尔，而不必面临当地房地产市场的波动。

但在光鲜的宣传册背后，有许多潜在买家应该考虑的问题。如果会员想要退出，一些目的地俱乐部只退还部分一次性入会费；在Exclusive Resorts，您将获得初始投资的80%。此外，由于您并没有购买房地产，因此您对任何资产没有法律索赔权，因此您没有住宅俱乐部所有者所拥有的同样安全感。Richard Davis，一位在洛杉矶领导Greenberg Traurig房地产业务的律师表示，如果运营商违约，可能会出现这个问题。银行将对这些物业拥有优先索赔权，导致俱乐部会员没有追索权。

更重要的是，Davis表示，目的地俱乐部没有义务长期维护相同的物业名单。“如果他们决定出售您喜爱的地方并购买另一个，您无能为力，”他指出。最重要的是，目的地俱乐部的会员不受许多州适用于时间共享和私人住宅俱乐部买家的相同消费者保护法的保护。这些法律要求开发商提供更多关于条款和费用的披露，并允许买家在签署合同后七天内撤销购买。像纽约这样的州正在考虑将现有规则扩展到目的地俱乐部。

分时拥有权，当它运作良好时，给你带来所有世界中最好的体验：一个奢华的度假胜地，让你拥有而无需承担房屋所有权的麻烦。正如诺瓦·马西森所了解到的，那意味着在每次访问后关上门时，你可以将所有烦恼抛在脑后。

作者：迪恩·福斯特