房地产投资信托的正确时机？ - 彭博社

办公室建筑在市场大幅上涨后仍然是个便宜货吗？一些大投资者似乎这么认为。6月5日，总部位于纽约的布鲁克菲尔德物业（BPO）与纽约的收购公司黑石集团联手收购总部位于芝加哥的特里泽克物业（TRZ），这是全国最大的办公楼房地产投资信托（REIT）之一，以及其姐妹公司特里泽克加拿大。购买价格为89亿美元，包括收购的债务。

该价格比特里泽克在纽约证券交易所的10天平均价格高出24%，这表明买家对市场低估特里泽克的信心。

像特里泽克这样的房地产投资信托将投资者的资金集中起来并投入房地产，将所有收入返还给股东以便于税务处理。特里泽克在2002年采用了这种结构。

到期租约。

普通股市投资者对办公REIT的价值感到紧张，因为股票价格与其产生的租金收入相比历史上处于高位（见BW在线，06年05月22日，“区分REIT与错误”）。

那么布鲁克菲尔德和黑石看到的是什么，公众股东却没有看到呢？圣路易斯的斯蒂费尔、尼古拉斯公司分析师约翰·吉尼表示，他们在押注随着当前租约到期，他们将能够大幅提高租金。他表示，特里泽克有许多“低于市场”的租约，这些租约正在压低其当前收入，但这些租约很快就会到期。提高租金的能力在业内被称为“上升潜力”。

Trizec的另一个大吸引力在于，它与Brookfield一样，主要集中在纽约、华盛顿特区和南加州，这些都是热门的办公市场。黑石公司则筹集了巨额资金，并在寻找投资机会，Guinee说。“他们手头有很多现金，”他说。“如果他们将现金返还给投资者，就不会获得报酬。”

Trizec交易是在另一项重大收购之后进行的。5月2日，通用电气（GE）宣布完成对Arden Realty的48亿美元收购。Trizec在这笔交易中收购了价值16亿美元的Arden物业。

建筑成本上升。

在Trizec交易之前，标准普尔的股票分析小组在一份最新报告中表示，对当前价格的办公REIT持中立态度。但标准普尔的Royal Shepard表示：“从长远来看，我们认为办公REIT的基本面更为积极。我们认为，标准普尔对2008年经济和就业稳步增长的预测，可能会在建筑成本上升的背景下，增加新空间的需求相对于供应。”

即使在因收购而导致的最新股价上涨之前，Trizec对其股东来说也是一项伟大的投资。其富有的加拿大董事长Peter Munk在新闻发布中表示，他“非常自豪”公司在过去三年中为股东提供了185%的总回报。

Trizec将在这笔交易中被解散。在其3600万平方英尺的办公空间中，Brookfield将管理1850万平方英尺，黑石将管理540万平方英尺，另外1210万平方英尺将出售给黑石和其他公司。

信心上升。

目前，这笔交易将布鲁克菲尔德的纽约市世界金融中心和多伦多的BCE广场与特里泽克的洛杉矶美国银行广场、达拉斯的文艺复兴大厦、亚特兰大的一个联盟中心以及华盛顿特区的1200 K街等众多优质办公物业置于一个屋檐下——一个非常大的屋檐下。

分析师表示，只要私人投资者对商业房地产的未来比公众股东更有信心，预计将会有更多的商业房地产收购，尤其是办公物业。