房地产投资信托：四个购物中心的便宜货 - 彭博社

来自标准普尔股票研究

问问任何购物者：上升的利率会让去商场的乐趣大打折扣。而且它们确实对零售房地产投资信托（REITs）的股票产生了压力。空头似乎在押注更高的利率将减缓消费者支出，从而削减商家的利润——并且与此相关的是，拥有零售空间的公司的租金收入。

但尽管前景不佳，该行业仍然存在吸引人的机会。实际上，标准普尔在一些特定公司中看到了买入机会，特别是商场开发商。“零售商仍在扩张，因为他们认为存在未开发的需求。这意味着对空间的需求应该会增加，这应该会导致入住率和租金增长的改善，”标准普尔REIT行业分析师罗伯特·麦克米兰说，他最近参加了全国房地产投资信托协会会议，会议上的演讲强化了他对该组中某些公司的积极展望。

尽管麦克米兰对整体集团持中性推荐，但他表示，专注于区域和超级区域商场的REITs可能会成为仍然强劲的零售需求、零售商扩张以及新购物中心开发机会有限的主要受益者，特别是在土地稀缺的大都市地区。

而且，根据美国汽车协会的每日燃料监测报告，6月14日普通无铅汽油的平均价格为每加仑2.896美元，高油价使得去商场购物可以通过提供一站式购物来帮助减少开支，他说。

强劲的收入增长。

这一类房地产投资信托基金（REITs）还有其他优势，包括竞争者进入的显著障碍，以及购物中心能够利用其在服务区域内的主导市场地位。但较小的参与者面临的机会较少。“我们预计社区和街区中心购物中心的结果不太理想，”因为它们缺乏这些优势，他说。

麦克米兰对四家大型购物中心运营商给予了4颗星（买入）的评级：CBL & Associates Properties（CBL）、联邦房地产投资信托（FRT）、通用增长物业（GGP）和格林彻房地产信托（GRT）。

麦克米兰最近将CBL的评级从3颗星（持有）上调至4颗星。“在我们看来，最近的下跌是基于对潜在利率上升的担忧，CBL的股票具有吸引人的增值潜力，”他说。他喜欢公司大部分债务是固定利率的事实，并且由于其大部分投资组合都有长期租约，麦克米兰预计运营结果将继续以强劲的水平增长，受益于零售商的持续扩张和新开发项目。

对于联邦房地产，麦克米兰预计2006年的总租金和其他物业运营收入将增长8%，高于2005年的近6%。在第一季度，该REIT的入住率从去年同期的95.1%上升至96.2%。

租金推动收入。

“我们看到对空间的强劲需求，使得[联邦]能够在到期租约续签时继续实现双位数的租金增长；第一季度可比零售空间的每平方英尺租金增长平均为16%，”麦克米兰说。

分析师预计，通用增长物业的总收入在今年将增长约10%，在2005年由于租金和租户报销的增加以及在2004年底收购了罗斯公司后，增长了70%。

至于Glimcher，尽管该房地产投资信托在第一季度报告的购物中心投资组合的入住率为87.3%，低于一年前的87.4%，但其购物中心商店的平均租金同比增长近3%。麦克米兰认为，持续的收购活动和处置表现不佳或非战略性资产将有利于Glimcher的经营业绩。

与任何购物活动一样，关注零售房地产投资信托的人最好要有选择性。像那些在清仓架上徘徊的专注购物者一样，精明的投资者仍然能够在购物中心运营商中找到便宜货。