印度房地产之王 - 彭博社

印度的古尔冈是世界的呼叫中心中心。新建的城镇距离新德里的机场仅有短短的车程，距离市中心仅28英里，看起来像1990年代的上海——一个建筑活动的蜂巢，配有高耸的起重机、宽阔的尘土飞扬的道路、半建成的立交桥和时尚的建筑（见《商业周刊》，2006年7月10日，“DLF：全球房地产巨头的崛起”）。

库沙尔·帕尔·辛格，74岁，前军官和开发商DLF有限公司的主席，主导着古尔冈——DLF控制着3000英亩土地，约占城镇的25%。辛格多年来一点一点地购买土地，现在它是印度的展示品。孟买局长曼吉特·克里帕拉尼在新德里的办公室与印度房地产之王进行了交谈，讨论了他对印度的看法和他的创业努力。以下是采访的编辑摘录。

你如何看待印度多年来的变化？

在过去的几年里，我看到了很多，从1982年开始，当时印度是一个封闭的经济体。杰克·韦尔奇第一次访问印度时说，虽然它可能是一个封闭的经济体，但有一天它会开放，印度将成为一个蓬勃发展的经济体，由知识分子引领。当时没有人真的这样想。通用电气（GE）大约在1987年进入印度。然后每个人都跟随其后。

现在的印度故事是什么样的？

印度的故事总是一步向前，两步向后，但向前的一步是非常长的。这是一个民主国家，拥有如此多的言论自由，以至于任何执政政府都必须达成共识。共识的形成是好的。政府正在解决印度的社会挑战。问题解决得越快，我们就会越成功。

在世界上没有与印度相提并论的国家。印度在宗教和世俗的框架下巩固了其民主，存在种姓等问题。但随着经济的进一步开放，过渡变得更加痛苦。作为一名商人，我想问：为什么在[现代化]机场和国有部门的撤资问题上会有无谓的反对？左翼政党的角色就像是魔鬼代言人——但这应该仅限于某个程度。它应该只是让政府保持在正轨上。没有增长就无法消除贫困，而没有改革就没有增长。

你的行业是如何获得推动的？

你所在的这栋建筑是在20年前建成的。我花了8到10年时间才获得必要的州批准。但一旦建成，它就成为了一个基准，其他人也跟随其后。这现在是印度一个不断增长的市场，关于城市更新的讨论相当多。连总理也在谈论这个问题。

在经历了四十年的忽视后，国家正在邀请私营部门与其合作建设桥梁、水供应、排水和交通。现在，城市更新的压力将变得巨大。升级这些设施是一项艰巨的任务。这就是为什么这对像DLF这样的公司来说是一个巨大的机会。

建立公司最困难的部分是什么，土地收购吗？

我很久以前就完成了这一切。我年轻时渴望做生意。我们现在在德里附近集中了3000英亩的土地。我有两件事对我有利：第一，我受到了我岳父的培训，他是公司的创始人；第二，当我第一次从我的家乡布兰德沙哈尔[位于德里50英里外的农村地区]来到德里时，我知道如何与农民沟通。

为了与人相处，你必须了解系统和家庭。这是一个漫长的过程。如果你想收他们的租金，你必须与他们打交道，参加他们的婚礼等。我以前每天早上5点或6点起床，在农民离家之前，或者在晚上6点或7点后，太阳下山后与他们见面，一周七天。我对与这些家庭在一起、与他们共进餐、与他们交谈有一种执念。我从他们那里获得土地，买下它，并以信用支付——我自己的。

谁是你的导师？

我最大的两个导师都是美国人。第一个是美国电气公司的乔治·霍迪。他在费城的一个车库里创办了他的公司。我依靠他来获取全局视角，理解指示标志。要有大思维，采取大行动。他教我“负面分析”——首先找出你可能出错的地方，并确定避免这些错误的步骤。

还有杰克·韦尔奇。我把他带到印度，因为通用电气在印度和巴基斯坦并不知名。我强烈要求他来。拉吉夫·甘地是一个高科技人士，他对杰克非常钦佩。印度是一个封闭的经济体，我成为了通用电气的国家顾问。然后我在他们的国际顾问委员会工作了10年。这塑造了通用电气，我与杰克变得非常亲近。

当他来时，杰克说：“印度的问题在于你有很多知识分子，但你不知道如何照顾他们。”他想从一个实验开始，并于1986年在印度以10个人开始工作。然后它发展起来，其他公司跟随，外包开始了。今天，通用电气是DLF最大的客户之一。杰克对印度充满信心。从杰克那里我学到了生产力的箴言——如何做到精准，以及如何将肉从骨头上剁下来。

你现在最担心的是什么？

担忧在我的系统中并不容易安定。它不在我的词汇中！但让我感到高兴的是，房地产终于成为了一个真正庞大的行业。我是一个乐观主义者，但也是一个现实主义者，因为我知道我可能会出错。