住房前景及其影响 - 彭博社

最近的数据表明，住房市场在去年夏天达到了顶峰，房屋销售和价格上涨已经放缓。尽管由于异常温暖的一月和卡特里娜飓风后的重建，导致住房开工量出现激增，整体情况随着春季数据的发布变得越来越清晰。

到目前为止，似乎放缓将是渐进的，正如联邦储备委员会所希望的那样。然而，尤其是如果抵押贷款利率激增，急剧下滑的风险仍然存在。

住房繁荣结束对经济有两个危险：首先，我们预计今年住房开工量将从207万下降到191万，尽管预计有大约10万个新住房单位作为飓风破坏的替代。

其次，更高的利率和缺乏进一步的升值将限制房主通过现金再融资或房屋净值贷款提取现金的能力，从而削弱消费能力。如果下降是渐进的，放缓将是适度的，正如联邦储备委员会所希望的那样。

房价放缓。

过去几个月，房屋销售略有减弱，排除天气相关的波动。更值得注意的是，市场上未售出的房屋数量激增，5月份未售出现有房屋的供应量是月销售量的6.5倍，较一年半前的月销售量的4倍有所上升。尽管未售出房屋的库存仍接近历史正常水平的六个月，但这一上升表明，市场在经历了令人难以置信的五年增长后正在急剧放缓。

5月份年销售量为667万套现有住房，比去年下降了6.6%，但仍接近2005年创下的678万套的年度销售记录。然而，销售连续六个月同比下降似乎确实表明了更负面趋势的开始。

销售价格继续上涨（5月份比去年上涨了6%），但这部分反映了区域组合的变化。无论如何，未售住房库存的增加表明，在这些价格下，房屋的流动速度并不够快。

新房的情况类似，但天气因素影响更大。1月份住房开工激增至年化230.7万套，但这反映的是天气，而非经济因素。5月份开工回落至195.7万套，比去年下降了3.8%，低于2005年的总数206.83万套。5月份新房销售降至年化123.4万套，比去年下降了5.9%，而未售新房的库存上升至六个月的供应量，而去年为4.2个月。

住房活动展望。

然而，从历史标准来看，住房仍然是可负担的。在2004年中期，低利率使得可负担性改善至自1973年以来的最佳水平，但更高的房价和上升的抵押贷款利率使其回落至平均水平。

开工也将受到重建去年飓风中损失住房的需求的支持。大约有35万套住房被毁；我们预计今年重建的数量不到一半，但这可能占2006年住房开工的8%，是一个显著的提升。

最终结果可能是住房开工的适度下降，预计2006年为191万套，2007年为173万套。23年来的最高点为2005年的207万套。在大多数经济周期中，住房开工在低谷时会降至100万套以下，尽管2001年是一个重大例外，当时美联储迅速采取降息措施将低点保持在150万套。

经济影响。

疲软的住房市场将以两种方式影响经济：首先，建筑活动的下降将产生直接的负面影响。其次，更高的抵押贷款利率和强劲房价上涨的结束将限制美国人从他们的房屋中提取现金的能力。

预计今年建筑活动仅下降0.1%（经过通货膨胀调整），但明年将下降8.6%。2006年的数据受益于年初的强劲开局、活动的延续以及飓风重建。在2007年，这些支持将消失。但对经济的直接影响将是温和的，因为住宅建筑在去年仅占国内生产总值的6.1%，并占去年3.5%实际GDP增长的0.4个百分点。

今年的贡献将微不足道（下降不到0.1个百分点），而明年的贡献将为–0.6个百分点。因此，住房部门将在2005年至2007年间导致实际GDP增长的整整一个百分点的波动——预计经济的整体放缓（从3.5%降至2.4%）。

第二个影响来自于美国人使用他们的房屋作为巨型ATM机的能力降低。过去两年，房主通过现金再融资或房屋净值贷款提取了近7000亿美元的房屋净值，约占可支配收入的3.5%。根据抵押贷款银行家协会的调查数据，我们估计其中三分之一用于房屋装修，因此包括在上述住宅建筑的影响中。

这笔钱的第二大用途是教育；我们预计未通过房屋净值贷款筹集的教育资金将转而通过学生贷款筹集。

仍然有充足的房屋净值可供借贷。整体贷款价值比在房地产市场上保持在43%左右。抵押贷款债务与可支配收入的比率已上升至创纪录的98%，但这反映的是房屋拥有率和价格的上升，而不是杠杆的增加。

家庭仍然有空间从他们的房屋中筹集现金，但这将比近期过去的成本更高，这应该会抑制借贷。疲软的房地产市场和上升的抵押贷款利率因此将阻碍消费者借贷和消费，但可能没有一些人认为的那么严重。