住房：市场真正走向何方 - 彭博社

在最近住房数据的起伏中，你对今年这个备受关注的经济领域的方向的感觉可能很大程度上取决于你查看新闻的星期几。例如，在6月19日，建筑商的信心降至11年来的最低点，但第二天政府报告称5月份的住房开工量激增。一周后，数据显示5月份新房销售上升，这是连续第三个月的增长，接着第二天又有数据显示5月份现有房屋销售连续第二个月下降。真实的情况是什么，住房在下半年将走向何方？

放眼最近的月度数据噪音，很明显，新房和现有房屋的需求都低于去年的高峰，价格的增长率也在持续放缓。然而，销售的下降并不像年初数据所暗示的那样陡峭。销售正在有序下降，而不是崩溃，这种模式很可能会持续到今年剩余的时间。

至于价格，单户新房和现有公寓及合作社的降速最为明显，这些领域的投机活动最为活跃。现有房屋价格的降温，对绝大多数房主来说至关重要，进展相对缓慢。然而，最近几个月价格的软化更加明显，随着市场上未售出的房屋增多，下半年的进一步放缓几乎是必然的。

还有一个新的变量在其中：美联储显然打算将利率推高到比大多数分析师今年早些时候预期的还要高。住房市场最重要的因素就是抵押贷款利率。在过去十年中，抵押贷款利率的变化大约占现有住房销售月度波动的75%。固定利率和可调利率抵押贷款的利率在未来几个月肯定会大幅上升，这为今年晚些时候的住房前景增加了新的风险。

**让我们来看看新房市场，**这对住房放缓对经济的直接影响至关重要，因为建筑活动减少和消费者在与住房相关的商品上的支出会对增长产生压力。根据截至5月的数据，第二季度的住房建设将首次对整体增长产生负面影响，自2001年经济衰退以来首次。如果当前趋势持续下去，今年剩余时间也将如此。

新建单户住宅的销售在1月和2月急剧下降。令人有些惊讶的是，销售在3月和4月报告增长后，在5月恢复了大部分损失，销售增长了4.6%。然而，这些数字每月波动很大，应该谨慎对待。政府统计人员可以以90%的置信度表示，5月与4月的变化在-8.5%到17.7%之间，因此没有保证5月的销售实际上没有下降。重要的是，到目前为止，今年的新房销售平均比去年下半年平均下降了10.9%。

即使这个数字可能低估了疲软。几位建筑商报告称，今年这个时候的订单取消率高于往年，因此政府报告的一些销售可能并未完成。

这些是不要过于看重五月份5%房屋开工增长的关键原因。美国国家住宅建筑商协会在六月对建筑商的调查显示，当前的销售和通过样板房的买家流量是11年来最差的。此外，今年销售下降10.9%的速度远快于同期开工下降3.3%的速度。这一差距表明，库存积压正在增加，这将导致未来几个月开工进一步下降，因为建筑商正在处理未售出的房屋。

确实，库存的新房在五月份比去年增加了近24%。截至五月，未售房屋的“供应月份”——以当前销售速度出售库存所需的时间——今年平均为5.8个月。这一数据是近10年来任何五个月期间的最高水平。

库存的增加是压制新房价格的关键因素，同时也影响了建筑商的收入和利润。今年前五个月的中位数价格比去年同期上涨了5.1%，而2005年全年上涨了7.5%，但最近几个月价格增长已放缓至几乎停滞。建筑商正在提供帮助潜在买家的成交费用，并悬赏其他激励措施以推动他们日益增长的库存。

市场的健康对于现有房屋的市场对经济增长的间接影响至关重要，特别是房价对家庭财富的影响以及房主可以从房屋的净值中提取的现金。到目前为止，一切都很好。在销售和价格方面，这一部分的表现优于新房市场。然而，在过去九个月中，销售在七个月中出现下降，包括四月份下降2.2%和五月份下降1.2%。截至五月，单户现有房屋的销售比去年下半年平均水平下降了4%，而公寓和合作社的购买下降了6.7%。

现有房屋价格比新房价格更能保持稳定的一个原因可能是，建筑商在接受较低价格方面比房主更灵活。房主更愿意让他们未售出的房屋在市场上待着。单户现有房屋的中位价格比去年同期上涨了8.2%，低于2005年全年12.8%的涨幅。

然而，价格肯定会进一步下滑。主要原因是：待售现有房屋的库存正在激增。到5月，库存已上升至360万，比一年前增加了超过100万。供应月份从2005年5月的4.3跳升至6.5。公寓和合作公寓市场尤其供过于求。虽然未售出的单户住宅数量比一年前增加了36%，但公寓和合作公寓的库存则上升了73%。

更高的抵押贷款利率也将抑制需求和价格。30年期固定抵押贷款的平均利率在6月底为6.7%，高于一年前的5.5%。然而，如果美联储将目标利率推高至5.5%至6%的范围，正如许多分析师所预期的那样，固定抵押贷款利率可能接近7.5%。考虑到抵押贷款申请在最近几周停止下降，更高利率的前景可能会在这个春季为需求提供一些支持，因为买家争相锁定当前利率。

至少目前，消费者似乎对住房放缓——以及从高油价到股市波动再到利率上升的一切——都表现得很淡定。会议委员会的消费者信心指数在6月上升了一点，达到了105.7，接近上半年的平均水平。乐观的信心、稳健的经济和强劲的劳动市场是住房持续放缓可能减弱，但不会严重抑制消费者对经济增长整体贡献的关键原因。

詹姆斯·C·库珀