应对房地产低迷的五种方式 - 彭博社

如果你在拉斯维加斯的房价在2004年飙升46%和去年15%时没有买房，或许你会觉得自己像个傻瓜。但考虑到标准普尔房屋建筑指数今年迄今已下滑近38%，如果你不拥有房地产股票，你可能会觉得自己运气不错。但你是否足够勇敢，敢于反对传统智慧，现在购买房地产股票呢？

即使你愿意，也要记住，现在很难找到五个房地产股票的推荐。而且别指望找到短期内能让投资者大赚的机会。然而，有一些方法可以应对房地产的回升——无论何时发生。我们联系了一位经济学家、一位顶级行业高管和两位标准普尔股票分析师，生成了五个想法，帮助你考虑投资住房。你不能指望通过这些变得富有，但它们可能会帮助你在未来感到幸运。

1. 长期投资。

穆迪经济学首席经济学家马克·赞迪（MCO）预测，今年、明年以及2008年现有房屋销售将下降。住房开工也是如此。他预计今年房价将上涨4%（全国平均），而2005年为13%，2007年和2008年将再次上涨1%。

这些是推动房地产市场的三个主要因素，而它们都看起来不强劲。在1990-91年的经济衰退后，房地产市场直到1995年才真正恢复健康。赞迪表示，这次复苏可能不会那么艰难，因为就业前景要好得多。房地产的调整并没有与大规模的国防削减和普遍的经济衰退同时发生，这与1990年代初期不同。但房地产可能会在一段时间内徘徊。“我们正处于的下滑期至少还有一年的时间，可能是两年，”他说。

2. 关注Cendant交易。

综合企业Cendant（CD）正在拆分为四家公司，其中三家公司将于8月1日公开交易。（第四家公司拥有Cendant的一些旅游业务，正在出售给一家私募股权公司。）这里重要的是Realogy，它是美国最大的房地产代理和特许经营商，拥有世纪21、ERA和Coldwell Banker品牌。它的关系覆盖了25%的美国现有房屋销售，这一份额如此之大，以至于它在纽约证券交易所的股票代码将是H，代表住房。

Realogy有趣的地方在于它可以作为住房市场的代理或新指数。如果你认为住房的下滑是可控的，随后将恢复长期的世俗趋势，Realogy是一个不错的选择。

然而，目前的业务并不理想。首席运营官Richard Smith表示，今年税前和非现金费用前的收益将为9.25亿到10.45亿美元，低于去年的11.7亿美元，收入约为70亿美元。他表示，公司希望通过专注于通常在经济衰退中获得市场份额的高利润特许经营业务来超越行业表现。（也就是说，当经济形势严峻时，那些曾经拒绝支付8%收入作为特许经营费用的地区代理会放弃并与国家品牌对齐。）但Smith警告说，“你必须理解会有宏观问题，你必须应对这些问题。”

3. 考虑地理——和价值。

寻找在房价没有大幅上涨的市场中曝光率更高的公司，以及在价格飙升并且很可能会下跌的市场中曝光率更低的公司。换句话说，更多德克萨斯州，少一点佛罗里达州。

S&P对房屋建筑商如此悲观的一个原因是，几乎所有的大型建筑商都在佛罗里达州有很大的曝光。分析师威廉·麦克仅对总部位于达拉斯的Centex（CTX）给予买入评级（4颗星），因为它的债务比大多数同行少，并且至少有一部分收入来自于进行非住宅工作的建筑服务业务。

麦克对Meritage Homes（MTH）、MDC Holdings（MDC）、Levitt（LEV）和Beazer Homes（BZH）的强烈卖出（1颗星）建议。他对Hovnanian Enterprises（HOV）、Ryland Group（RYL）和Pulte Homes（PHM）的评级为卖出（2颗星）。

如果你在寻找便宜货，建筑商实际上已经变得便宜，大多数交易价格低于其账面价值，甚至有少数低于其有形账面价值。这就是为什么房屋建筑商引起了Legg Mason Value Trust（LMVTX）的价值投资者的关注，该信托拥有Ryland、Beazer、Pulte和Centex。但麦克表示，这些头寸已经存在几个月，所以不要把它视为快速反弹的迹象。“如果他们当时喜欢这些估值，现在肯定会更喜欢，”他打趣道。

4. 不要追求业绩。

在房地产投资中，表现优于大多数的是真正的房地产投资信托（REITs），它们与公寓建筑相关。REITs 提供稳定的收入，因为它们至少将 90% 的应税收入作为股息支付。此外，购房者的负担能力下降将提高公寓的入住率。

问题是，公寓 REITs 的价格已经非常高——平均提供不到 4% 的股息收益率。“很难说，‘作为逆向投资买入它们，’”标准普尔 REIT 分析师皇家·谢泼德（Royal Shepard）表示。他关注的公寓 REITs 的交易价格是运营资金的 21 倍——这个现金流倍数高于许多互联网股票，但几乎没有那么多的长期增长潜力。

谢泼德对他关注的 11 家 REITs 中的七家持卖出意见。如果你想要稳定、业绩和一些收入，更好的选择是像 IndyMac Bancorp（NDE）或 Countrywide Financial（CFC）这样的抵押贷款公司。IndyMac 的收益率为 4.1%，今年上涨，并且因其特别精明、注重成本的运营商而获得了声誉。

5. 大品牌在房地产衰退中获得市场份额。

这在住宅建筑中尤其如此，资本获取和在艰难时期保持稳定的能力起着重要作用。但这对经纪人来说也是如此。你可能可以在一年后以至少与现在相同的价格购买市场领导者。但住房衰退并不是经济萧条，当风暴过去时，将会有一个重要的、充满活力的行业屹立不倒。

史密斯认为，房价在几十年间每年上涨近5%，一旦排除剧烈波动的影响。而人们大约每七年就会搬家。因此，最好的做法是关注那些能够抵御经济下滑并在销售萎缩时获得更多市场份额的公司。它们是最有可能在经济复苏时迅速增长的公司——无论那是什么时候。