中国房地产股票的反弹？ - 彭博社

中国房地产股票在最近几个月遭受了严重打击。背后的原因是北京故意采取政策，收紧对大陆火热房地产市场的投资活动。从四月开始，中国国家主席胡锦涛的政府推出了一系列监管措施，以提高高端物业的首付款，并对投机性房地产买卖征收销售税和资本利得税。与此同时，开发商面临更高的融资成本和对囤地的处罚。

这使得房地产股票受到重创。自四月初以来，中国资源地产、新世界中国地产（NWRDF）和合生创展等股票的股价下跌了20%到30%。这些中国房地产股票（主要是所谓的H股，在香港证券交易所交易，并向美国和外国投资者开放）并不适合心脏病患者。根据香港摩根大通证券（亚太）有限公司汇编的数据，该行业在2004年第二季度的11周期间平均下跌了44%，在去年前三个月的类似长时间段内下跌了36%。

在这两种情况下，政府开始认真发出信号，表示要对中国火热的房地产市场降温。然而在2005年，这场惨剧被证明是暂时的，这些股票实际上强势反弹，有些甚至上涨超过100%。那么，最近的回撤是否是全球投资者渴望购买中国房地产股票的黄金买入机会？对于那些有着坚韧意志并愿意经历几个月波动的长期投资者来说，中国房地产专家认为答案可能是肯定的。

房地产价格飙升。

大规模的世俗趋势，如大量农村中国人迁移到城市、两位数的经济增长和收入上升，都表明未来20年左右房地产价格有相当好的上涨机会。“中国房地产确实是一个两到三十年的故事，”位于上海的仲量联行大中华区国家总监兼研究负责人迈克尔·T·哈特说。

不过，判断当前房地产股票的下跌是否已经结束是棘手的部分。答案取决于最近的措施是否能有效遏制房地产投资——或者未来是否需要更强有力的措施。政府担心的是，内地增长的很大一部分——在第二季度以惊人的11.3%的年增长率增长——是由投资驱动的，尤其是在北京、上海和深圳等大沿海城市的办公楼、购物中心和住宅公寓楼（见BusinessWeek.com，2006年7月18日，“中国的增长是否过快？”）。

根据国家发展和改革委员会的数据，在中国70个最大城市中，住宅和商业房地产价格在6月份同比上涨了5.8%。其中，北京的涨幅为11.2%，2008年夏季奥运会相关的建设正在快速进行，而深圳这个繁荣的南方城市则令人瞩目地上涨了14.6%。

吸引人的股票。

房地产崩盘对中国发展中的经济和银行系统的潜在经济和社会后果迫使北京采取行动。自4月以来，政府已提高利率和银行准备金要求，将大房屋的首付比例从20%提高到30%，并要求房地产开发商在寻求商业银行融资之前，先筹集新开发项目总成本的35%。

那么所有这些是否必然会压垮中国房地产开发商的收益？也许不会，摩根大通证券（亚太）有限公司的董事总经理兼中国股票主席景宇丽表示。她喜欢那些拥有大量已购或已选土地的房地产公司，以及具有区域或全国性布局的公司，以便公司不会过于依赖某个特定市场。她还推荐那些同时涉及高端和中价位物业的公司。“我们希望看到开发商在市场的不同细分领域有良好的多样化，”她说。

由于最近的抛售，摩根大通关注的大多数上市中国房地产公司在出色的收益表现下看起来非常合理。该行业的市盈率约为2006年收益的12倍——而这些收益看起来非常强劲。“它们都不算太贵，”乌尔里希说。“而且我认为今年在收益方面不会有太多负面惊喜。”

预测暂时的平静。

例如，8月1日，中国最大的房地产开发商中国万科报告称，上半年利润增长59%，达到1.59亿美元。根据香港分析师的调查，广州富力预计很快将宣布上半年收益增长65%。中国海外发展和上海复地这两家其他大型上市开发商预计将报告30%以上的收益增长。

当然，明年可能会是不同的故事，如果政府采取过于严厉的措施，导致房地产价格大幅修正。然而，这被认为不太可能。大家普遍认为，北京不会走得那么远，更希望将房地产价格的增长放缓到更可控的水平。根据仲量联行的哈特的说法，随着天津、成都、西安和重庆等二线城市的发展和办公及住房库存的增加，未来仍有大量强劲的房价增长。“市场最多会短暂喘息一下，”他预测。

中国房地产公司在未来几个月可能不适合胆小的人。但如果你在寻找与中国更广泛经济增长曲线相关的代理投资，这些在香港上市的股票可能值得认真考虑。