止赎：下降，但不会太久 - 彭博社

幻灯片 >>

那些轻松的抵押贷款鸡正在回家栖息。

今年秋天，数百万美国人在最近的房地产繁荣期间申请的可调利率抵押贷款（ARMs）将被重新设定，许多房主将看到他们的月供上涨多达20%。根据抵押贷款银行家协会的数据，在2005年融资的所有抵押贷款中，36%是ARMs——这是历史最高水平。

这令人担忧，因为ARMs通常最初以较低的利率发放，然后在固定时间段后（通常为1、3、5、7或10年）上涨，此后利率将更接近当前利率。随着利率的上升，抵押贷款支付也会增加。到2006年底，预计将有4000亿到5000亿美元的ARMs到期重新设定。接下来的一年将更加戏剧性，超过1.5万亿美元的贷款将被重新设定。

对于许多美国人来说，这是令人恐惧的消息，虽然并不意外。在过去几年中，所有申请了ARM或其他同样吸引人的低利率抵押贷款以购买房屋的人，曾经超出他们的经济能力，知道总有一天他们的支付可能会激增。这些购房者可能认为他们能够迅速转手房屋，避免抵押贷款支付的上涨。但现在，他们中的许多人发现自己被困在一套他们可能很快就无法负担的房子里，而随着房地产市场的萎缩，他们几乎无能为力。

印第安纳波利斯的可疑荣誉。

结果是，这些房屋不再是通往更大财富的跳板，反而变成了一个锚。许多美国人在几乎所有收入阶层中，因无法支付抵押贷款，并受到油价上涨和信用卡利率上升的双重打击，可能被迫面临止赎。

根据RealtyTrac的一项新研究，该公司发布了全国最大的预止赎和止赎物业数据库，情况并没有那么糟糕——至少还没有。在对美国100个最大都市统计区（MSA）的止赎率进行调查时，2006年第二季度的止赎数量实际上比第一季度少。虽然印第安纳波利斯、亚特兰大和达拉斯的止赎率位居全国前三，但其他地区，如芝加哥和俄勒冈州的波特兰，分别比第一季度下降了60%和188%。

印第安纳波利斯位居榜首。尽管其第二季度的止赎率没有第一季度那么高，但仍然比全国其他任何都市区表现更差，几乎有0.987%的房屋处于止赎状态，或每101户家庭中就有一户房屋止赎。

预测更糟。

其次是亚特兰大，止赎率为0.904%，即每111户家庭中就有一户房屋止赎。印第安纳波利斯和亚特兰大之所以有如此高的止赎率，更多是由于当地市场条件，而不是可调利率抵押贷款（ARM）。例如，印第安纳波利斯的就业市场疲软，房地产市场也不景气。那里房屋的平均销售时间是其他地方的两倍，且通常以市场价值的一小部分出售。

另一方面，亚特兰大则因大量不良抵押贷款的出现以及许多行业正在收缩而受到影响，这导致了失业或薪资减少。

“我认为这份报告的发现是一个信息，人们应该深呼吸，停止过度紧张，”房地产追踪公司的市场副总裁瑞克·沙尔加说。“人们担心的止赎海啸尚未生效。”

但沙尔加也预测，第三和第四季度将会更糟。“截至目前，我们看到止赎数量比去年增加了39%，”他说。“我会非常惊讶看到这个比例降到这个水平以下，尤其是在3/1和5/1的可调利率抵押贷款在秋季重新调整。”

前所未有的情况。

3/1可调利率抵押贷款在前三年有固定利率，之后每年调整一次。5/1可调利率抵押贷款在前五年固定，之后重新调整。一个主要的担忧是，以次级利率向信用评级较低的借款人发放的可调利率抵押贷款的数量尚不清楚。“我们知道可调利率抵押贷款的违约率高于固定利率，而次级贷款的违约率高于优质贷款，”沙尔加说。“从未有如此多的可调利率抵押贷款同时重新调整。没有先例可循。”

许多行业观察者担心，违约率可能达到危险的经济比例。根据沙尔加的说法，政府赞助企业（GSE），如房利美（FNM）和房地美（FRE），以及像乡村金融（CFC）和富国银行（WFC）这样的贷款机构，都在寻找止赎预防策略。“GSE和贷款机构正在开发新颖的解决方案和工作计划，以防止人们进入止赎，”他说。“因为如果止赎数量过多，会压低市场，他们会发现自己手中有大量贬值的财产。教育房主了解他们的选择，并想出帮助他们保住房子的办法，对他们来说更有利。”

虽然许多美国人几乎肯定会面临止赎，但对其他人来说，这可能代表着在近年来价格上涨时被剥夺的机会。重要的是要注意，止赎法律不是联邦法律，因此每个州以及哥伦比亚特区都是不同的。在纽约，房主在贷款逾期到贷方可以止赎之间有455天的时间。在德克萨斯州，这一止赎前期为27天，是美国最短的。

要查看美国止赎率最高的城市地区，请点击这里查看幻灯片。