住房低迷在一些州影响严重 - 彭博社

根据美国全国房地产经纪人协会于8月15日发布的数据，住房市场在多年中表现最差之一，现有住宅销售下降了7%，第二季度年销售率降至670万套。结果显示市场出现明显的分化。房价大幅上涨的州经历了最剧烈的销售下降，而经济强劲且住房成本较低的市场仍在看到销售增长。

“市场上有更多的商品和大量的价格下调，”纽约长岛的普天寿道格拉斯·埃利曼房地产经纪人菲利斯·哈伯说。“这太疯狂了。就像有人挥了挥魔杖，一切都变了。”纽约的销售同比下降了4.8%。

大输家包括加利福尼亚州、内华达州、亚利桑那州、佛罗里达州和维吉尼亚州。所有这些州的销售额与去年同期相比下降了超过20%。在曾经炙手可热的南加州市场，根据市场研究公司DataQuick的数据，新房和二手房的销售在7月份下降了27%，降至22,700套。这是自1997年7月以来销售的最低数量。

房地产分析师表示，问题在于过去五年房价的不断上涨，加上最近利率的上升，使许多人无法进入市场。在给投资者的一份最新报告中，债券基金经理Pimco的董事总经理W. Scott Simon指出，30年期抵押贷款利率在过去一年半中从5%上升至6.5%。这意味着，即使一套房子的价格与18个月前相同，买家每月支付的金额也会更多。“可负担性是我们预计价格增长放缓的主要原因之一，”他说，今年全国平均预计为5%。

估值影响？

其他人看到另一个因素在起作用，即人群心理正在转变。“我们的感觉是，许多在最近几年购买房屋的人因为非常低的利率和强烈的紧迫感而比他们原本会更早购买房屋，”DataQuick总裁马歇尔·普伦蒂斯在给媒体的说明中说。“七月份的数据是否也暗示市场上有更不祥的事情在发生——一些会导致房价严重修正的事情——对我们来说尚不清楚。几个月后我们会知道更多。”

另一个变数是利率上升对采取可调利率抵押贷款的房主的影响。来自俄亥俄州米阿米斯堡的工厂工人罗伯特·博伊斯四年前以他认为可管理的7.5%的利率再融资了他的房子。今天他必须支付9.5%，而根据他的抵押贷款条款，利率可能在十二月跳升至11.5%，明年达到13.5%。他说，由于高额的结算费用和贷方过于乐观的评估，他的抵押贷款现在超过了他房子的价值。他正在与一个抵押贷款咨询服务合作重新谈判条款。“我们只是数百万中的一员，”他说。“我相信还有很多人和我们处于同样的境地，”（见BusinessWeek.com，2006年8月10日，“止赎：下降，但不久后将不再如此”）。

与某些市场的悲观销售数字形成对比的是，20个州的房屋销售实现了增长。阿拉斯加和德克萨斯州领跑，这两个以石油驱动的经济正在创造更多就业机会，因此新房购买也随之增加。在阿拉斯加，销售激增48%，而在德克萨斯州则增加了11%。路易斯安那州的销售增长了4.9%，尽管这可能与卡特里娜飓风相关活动的激增以及石油行业的工作机会都有关系。

建筑商股票反弹。

其他强劲的市场包括卡罗来纳州和田纳西州。例如，在纳什维尔，一个名为Gulch的Icon公寓开发项目在48小时内售出了217个单元，价格在一天内不断上涨。Gulch是一个新兴的市中心社区，受到年轻专业人士和空巢家庭的青睐，他们希望步行到工作、餐厅和夜总会。售出的单元价格从175,000美元到850,000美元不等。“这关乎生活方式，而不是价格，”开发商的发言人林赛·克利夫兰说。

具有讽刺意味的是，像DR Horton（DHI）、Centex（CTX）、KB Home（KBH）、Hovnanian Enterprises（HV）和Pulte Homes（PHM）这样的房屋建筑商在一天内看到他们的股价上涨。一些公司的股票已经从高峰下跌了多达50%（见BusinessWeek.com，6/20/06，“警惕虚假的住房希望”）。

积极反应的原因是希望联邦储备可能会停止加息。上周，联邦储备决定不提高短期利率，此前连续17次加息（见BusinessWeek.com，8/8/06，“让人困惑的暂停”）。疲软的住房市场报告与劳工部表示批发价格意外下降的消息同一天发布。这些因素提高了人们的希望，即联邦储备将在不久的将来暂停加息，并普遍提振了股票，甚至包括全国最大的抵押贷款机构Countrywide Financial（CFC）。