美国住房市场的最强和最弱 - 彭博社

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在接下来的一年左右，随着房地产市场开始放缓，房价将保持在何处最高？潜在买家应该寻找的不仅仅是海滨位置、附近的高尔夫球场或良好的学校，以确定他们的投资是否明智。最重要的是什么？强大的地方经济。

快速浏览美国人口普查的住房数据表明，拥有健康的技术、制造、娱乐或金融服务公司的大都市地区，以及像顶尖大学这样的主要雇主，享有同样健康的房地产价值。

像圣荷西、旧金山和安纳海姆这样的地区，买家在新房上的支出是他们中位收入的九倍。根据全国房地产经纪人协会的数据，圣荷西/阳光谷/圣克拉拉（加州）大都市统计区的中位房屋销售价格为744,500美元，是全国最高的。穆迪经济网的首席经济学家马克·赞迪表示，原因在于“这些地方经济是全国最具生产力的。房价受土地活动的驱动。”

土地：不便宜。

根据全国房地产经纪人协会的数据，美国的中位房价为231,000美元。虽然圣荷西位居榜首，但最便宜的地区是伊利诺伊州的丹维尔，那里中位数仅为67,000美元。

最近，圣荷西的Coldwell房地产分支试图以1000万美元的价格购买该国最昂贵大都市区的三英亩土地，但被拒绝了。“土地——仅仅是土地，”该地区的经纪人杰克·登特笑着说。在代表高科技中心30年后，登特表示，随着英特尔（INTC）、苹果（AAPL）、惠普（HPQ）和新生物技术公司等众多总部的落户，以及高收入潜力，需求将始终存在。

在一些地区，例如硅谷，空间已经非常紧张。硅谷被山脉和旧金山湾环绕，没有像达拉斯那样的广阔城市区域可以扩展。这里需要关注的是，离岸高科技产品制造可能会如何影响经济活动。随着制造业的外流，推动国家热点需求的更多是研究和创新，以及总部的存在。

预计价格将下跌。

虽然这表明在硅谷等地区，房地产市场在短期内应该能够保持其价值，但其他经济条件较差的地方将受到特别严重的打击。随着像康宁（GLW）和通用汽车（GM）这样的挣扎中的企业巨头裁员，像纽约的埃尔迈拉或俄亥俄州的扬斯敦这样的地区——通用汽车在附近的洛德斯敦维持着一家大型工厂——当地的房价已经处于低迷状态，将进一步下跌。

虽然赞迪预计未来一两年内房价会下跌，但他说，寻找便宜房子的买家在最强劲的地区大多数情况下会感到失望。他表示，当地经济吸收高房价需要很长时间。研究表明，实际收入赶上中位房价的时间在顶级市场地区大约为12.5年——到那时，房地产周期可能再次处于上升阶段。

结果是，能够在这些地区购买房屋的人数将在未来几年内保持较少，这对希望出售的房主来说是个坏消息。根据加利福尼亚房地产协会的数据，2006年第二季度，加州首次购房者能够负担得起中位数房价的比例为23%，而一年前同期为30%。

夹在中间。

对于买家来说，至少有一个好处是，即使在像圣马特奥这样的强劲地区，价格也将开始趋于平稳，特别是随着利率的持续上升和实际工资未能增长。这意味着什么？嗯，这很简单。在房地产市场的极端两端，就业率高和中位收入高的地区将比就业率低和中位收入低的地方表现得更好。这并没有什么令人惊讶的，这几乎一直都是这样。

那么谁应该感到紧张呢？肯定不是那些在谷歌（GOOG）或雅虎（YHOO）拥有高薪工作的人员。真正应该担心的是中间层的人。在那些只有适度增长、当地经济稳定但不太令人兴奋的地方，有些人一直在利用低利率来资助超出其实际消费能力的生活方式，购买房屋、汽车、船只和度假，轻松获得信贷。随着利率的上升，他们将发现越来越难以重新融资他们的消费习惯，许多人将被迫出售他们的房屋、汽车和船只。在这样的时刻，在埃尔米拉以仅77,000美元购买一套房子开始显得相当不错。

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