建筑商为住房市场下滑做好准备 - 彭博社

房地产市场每天看起来都在恶化。9月7日，始终持乐观态度的全国房地产经纪人协会首次承认，房价可能会在年比年基础上下降，至少在一段时间内。

Beazer Homes USA (BZH) 和 KB Home (KBH) 下调了他们的收益指引。旧金山联邦储备银行行长珍妮特·耶伦警告称，房地产放缓将削弱消费者支出，而消费者支出占经济的70%。经济学家们发布了新的预测，显示房地产放缓可能会将增长降至勉强高于衰退水平。所有这些发生在霍夫纳尼企业 (HOV) 宣布其最新财季每股完全摊薄收益下降35%的前一天。

在所有坏消息的阴影下，有一个曾经被视为房地产重大利好的小道消息：抵押贷款利率仍然相当合理。弗雷迪·麦克在9月7日表示，最新一周30年期固定抵押贷款的全国平均利率为6.47%。这比最近7月底的6.72%有所下降。

山地足球。

抵押贷款利率，抵押贷款利率。如今没有人关注借款成本，因为与以高价买入、低价卖出所面临的损失风险相比，这似乎微不足道——在华尔街的行话中称为“接住掉落的刀子”。

高频经济学的伊恩·谢泼德森，早期对房地产持悲观态度，在9月7日与客户的电话会议上表示，房地产市场已经走得太远，“再也无法拯救了。房地产市场已超出美联储的控制。”他将其比作在山顶上进行的足球比赛。他说，一旦足球掉下边缘，就不会停下来，直到到达最底部（见BusinessWeek.com，6/20/06，“当心虚假的房地产希望”）。

即使是长期乐观的房屋建筑商们，也几乎对当前市场的状况放弃了希望。“我们今天的业务运作就像我们处于一个长期的经济低迷期，”霍夫纳尼安企业的首席执行官阿拉·霍夫纳尼安在9月6日对分析师表示。

GDP影响。

在繁荣时期，当房价每年上涨16%且许多买家预计这种趋势将持续时，他们可以以6%的利率借款，实际上相当于每年获得10%的回报来居住在自己的房子里。现在，年均增值大约为0%，利率也大致相同，谢泼德森表示，居住在房子里的实际成本大幅增加。

谢泼德森表示，仅住房就可能使GDP增长降低2个百分点，从3.5%降至1.5%。再加上汽车等其他行业的疲软，实际GDP增长明年可能会短暂降至零，谢泼德森补充道。

“房地产市场的派对结束了，”经济预测机构全球洞察在9月7日表示。虽然没有高频交易那么悲观，但它预测今年住房开工将下降10%，2007年将下降13%。它预测2006年下半年的增长将平均略高于2%，而住房将是主要的负面因素。

降低的前景。

全国房地产经纪人协会在市场上一直保持乐观，但在9月7日，首席经济学家大卫·莱雷表示：“随着市场消化住房库存的增加，我们可能会看到价格暂时低于去年同期水平。”他预测，所有住房类型的全国中位现有房屋价格将在2006年比2005年增长2.8%，而新房的中位价格将上涨0.2%。他预测新房销售量将下降7.6%。

难怪建筑商们在下调他们的预测。总部位于亚特兰大的Beazer将其2006财年的稀释每股收益预测下调至8美元至8.50美元，从9.25美元至9.75美元下调。它表示，截至8月31日的两个月内，净销售额比去年同期下降了49%，而现有合同的取消率从去年的26%上升至50%。总部位于洛杉矶的KB Home也下调了收益指引，称第三季度的初步净订单比去年同期下降了43%。

位于新泽西州红银行的Hovnanian令人惊讶地维持了其全财年的收益指引，尽管季度表现不及预期。该公司表示，预计截至10月31日的财年每股完全稀释普通股收益将在5美元至5.75美元之间，而2005财年的每股完全稀释普通股收益为7.16美元。

“不可逆转的过程。”

在Hovnanian看来，有一条稍微好的消息是，它认为来自住宅的订单取消率至少在目前已停止上升。第三季度的取消率为33%，显著高于去年的24%，但仅比第二季度的32%略高。然而，即使是Hovnanian也保持谨慎。例如，当无法以有利条件重新谈判交易时，该公司正在减少其控制的土地数量。

高频经济学的Shepherdson认为，住房市场可能会在未来两到三年内保持疲软。“这，”Shepherdson说，“基本上是一个不可逆转的过程。”