噩梦抵押贷款 - 彭博社

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对于资金紧张的房主来说，这是一个他们无法拒绝的提议：以优惠利率再融资你的抵押贷款，并将你的付款减半。新购房者在一个过热的市场中努力负担得起房子，甚至不需要提供文件，更不用说首付款了。

那些上钩的人将面临一个令人不快的惊喜。虽然许多美国人开始担心房价下跌，但跳入所谓的选择可调利率抵押贷款的借款人面临着另一个更紧迫的问题：即将飙升的付款。

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选择可调利率抵押贷款（ARM）可能是有史以来风险最大、最复杂的住房贷款产品。凭借诱人的低最低付款，选择ARM将一整批新买家带入了房地产市场，使繁荣持续的时间比原本可能的更长，尤其是在最热门的市场。突然间，几乎任何人都能负担得起一套房子——或者他们是这么认为的。选择ARM的低付款只是暂时的。而借款人选择现在支付的越少，余额上增加的就越多。

账单即将到期。许多在2004年和2005年申请的选择ARM正在以更高的付款计划重置——常常让那些认为低分期付款至少固定五年的人大吃一惊。而且由于房价已经平稳，借款人无法指望上升的股权来解救他们。更重要的是，严厉的罚款阻止他们再融资。最勤奋的购房者问了足够的问题，知道选择ARM可能充满风险。但其他人则在房地产狂热中被迷住，忽视或未能意识到风险。

他们不知道的幕后还有很多事情在发生：他们的经纪人为了销售选择性可调抵押贷款（option ARMs）而获得的报酬比其他抵押贷款更多；他们的贷款机构被允许在账本上将全额月供作为收入，即使借款人选择支付更少；贷款的利率和前期费用可能不是由他们的银行设定的，而是由对冲基金设定的；而且他们很快就会面临支付更高款项或失去自己房屋的选择。选择性可调抵押贷款就像“中子弹”，纽约福特基金会的住房经济学家乔治·麦卡锡（George McCarthy）说。“它会杀死所有人，但让房子依然屹立。”

因为银行不必报告他们承保了多少选择性可调抵押贷款，所以很少有人选择这样做。但现有的最佳估计显示，选择性可调抵押贷款的受欢迎程度飙升。根据行业追踪机构FirstAmerican LoanPerformance的数据，2003年选择性可调抵押贷款仅占所有抵押贷款的0.5%，但到今年前五个月，这一比例飙升至至少12.3%。尽管在加利福尼亚州的萨利纳斯（Salinas）至少占抵押贷款的40%，在佛罗里达州的那不勒斯（Naples）占26%，但它们并不仅仅出现在过热的沿海市场：截至今年3月31日，西弗吉尼亚州至少有51%的抵押贷款和怀俄明州的26%是选择性可调抵押贷款。股票和债券分析师估计，2004年和2005年多达130万借款人申请了高达3890亿美元的选择性可调抵押贷款。而且这种趋势没有减弱。尽管房地产市场低迷，根据投资银行Keefe, Bruyette & Woods Inc.的数据，今年第二季度共发放了772亿美元的选择性可调抵押贷款。

第一波

在延长繁荣之后，这些奇特的抵押贷款可能会加剧衰退。它们还暴露出贷方和借款人缺乏尽职调查的问题，这引发了其他潜在问题的质疑。而且大部分痛苦将由普通人承担，而不是造成问题的贷方、经纪人或金融家。

戈登·伯杰是第一波选择ARM受害者之一。这位42岁的警察来自加利福尼亚州萨克拉门托的一个郊区，他被困在一笔新的抵押贷款中，每个月都让他变得更加贫穷。伯杰是一位收入稳定、信用良好的借款人，过去曾买卖过几处房产。今年2月，他收到了一位经纪人发来的宣传单，广告利率为2.2%。他认为这是一个无与伦比的机会。如果他将自己50万美元房屋的抵押贷款再融资为选择ARM，他可以在三年内节省1.4万美元的利息支付。伯杰迅速做出了决定，退出了他的5.1%固定利率贷款。“付款计划看起来和我们谈的一样，所以我就开始签字，”伯杰说。他没有阅读细则。

两个月后，伯杰注意到最低付款1697美元实际上每个月都在他的余额上增加1000美元。“我在这房子上没有任何进展；每个月都是损失，”他说。他表示，来自明尼阿波利斯的贷方Homecoming Financial（住宅资本的一个单位，国家第五大抵押贷款公司）告诉他，他需要支付超过1万美元的提前还款罚金才能再融资。如果他不满意，银行说他应该与他的经纪人联系。“他们知道自己在卖垃圾，而且以非常具有欺骗性的方式进行，”他说。“不幸的是，我被卷入其中。”在一份书面声明中，住宅资本表示无法对伯杰的贷款发表评论，但表示“每笔抵押贷款都是为了满足消费者的特定财务需求而设计的。”

这些贷款确实满足了银行的需求。选择性可调抵押贷款每个月提供几种付款选择。在伯杰的选择中，有一个为$2,524，差不多是新金额的标准固定利率抵押贷款的金额，还有他支付的$1,697。他的银行为什么会把最低限度设得如此之低？多亏了一种完全合法的会计做法，无论伯杰每个月支付多少，银行都可以记录全额。

选择性可调抵押贷款是在1981年创建的，多年来被营销给那些希望大多数月份能够低支付，然后一次性偿还大笔款项的富裕购房者。对于他们来说，选择性可调抵押贷款提供了灵活性。

那么，这些不寻常的贷款是如何进入如此多普通人手中的呢？事件的顺序是有条不紊的，甚至在一个有缺陷的系统内也是合理的。在住房繁荣的早期，利率下降使得安全的固定利率贷款对借款人具有吸引力。随着房价飙升，银行推动了初始支付较低的可调利率贷款。当这些贷款变得过于昂贵时，银行又推销只需在头几年支付利息的贷款。然后，他们又推销选择性可调抵押贷款——不是作为富人的财务规划工具，而是作为大众的可负担工具。银行利用一支不受监管的抵押贷款经纪人军队来做必要的事情，以保持资金流动，即使这意味着将危险的贷款放在无法处理或不理解风险的人手中。而华尔街则通过承担银行创造的大部分新风险来助长这一过程。

现在，过度的迹象清晰可见。根据惠誉评级，所有选择性可调抵押贷款借款人中多达80%每个月只支付最低金额。其余的钱被加到抵押贷款的余额上，这种情况被称为负摊销。一旦余额增长到一定金额，贷款会自动重置为更高的支付金额。这些借款人大多数并没有在偿还贷款；他们是在低支付贷款。

然而，银行系统在即将到来的数千个个人灾难中合理地保护了自己。一方面，银行可以将一些选择性可调抵押贷款（option ARMs）出售给华尔街，在那里它们与其他更好的贷款打包，并以块状形式转售给投资者。据贝尔，斯特恩公司（Bear, Stearns & Co.）称，2004年和2005年签发的约1820亿美元的选择性可调抵押贷款以及今年额外的830亿美元已经被出售、重新打包、由债务评级机构评级，并作为抵押贷款支持证券推向投资者。BSC ）银行还将一些未知数量的选择性可调抵押贷款直接出售给对风险感兴趣的对冲基金和其他大型投资者。

其余的选择性可调抵押贷款仍然留在贷款机构的账簿上，目前它们为一些贷款机构产生了巨额的虚幻利润。这是因为，根据公认的会计原则（GAAP），银行可以将选择性可调抵押贷款支付的最高金额——所谓的完全摊销金额——计入收入，即使借款人仅支付最低金额。换句话说，银行现在可以声称未来的收入，从而抬高每股收益。

对于许多行业来说，所谓的应计会计（accrual accounting）是合理的，它允许公司在签订合同时记录销售，而不是在收到现金时记录。收入最终会到来。但应计会计并不适用于选择性可调抵押贷款，因为很难知道未支付的利息是否会跨过银行家的桌子。“这基本上是一张可能永远不会被支付的欠条，”美国银行证券公司的分析师罗伯特·拉库里埃（Robert Lacoursiere）说。詹姆斯·格兰特（James Grant）在《格兰特利率观察》（Grant’s Interest Rate Observer）上最近写道，负摊销会计“坦率地说是一种欺诈性的策略。但它在道德上缺乏的，弥补了其独创性。”负责保持GAAP最新的财务会计标准委员会（Financial Accounting Standards Board）坚持其标准，但在一份书面声明中告诉《商业周刊》（BusinessWeek），他们“担心与这些类型的贷款相关的披露未能提供足够的透明度，以应对其相关风险。”

伪装的损失

无论风险如何，会计处理都大幅提升了报告利润。在位于加利福尼亚州圣塔莫尼卡的FirstFed Financial Corp.（FED），“递延利息” -- 外部人士可能称之为虚幻收入 -- 占第二季度税前利润的67%。FirstFed没有回应评论请求。在位于加利福尼亚州奥克兰的Golden West Financial Corp.（GDW），该公司已经销售期权可调贷款达二十年，递延利息占2006年上半年银行收益的约59.6%。“问题不在于贷款，“Golden West的母公司世界储蓄银行首席执行官赫伯特·M·桑德勒说，“问题在于承保的质量。”

在美国最热门的市场之一，位于佛罗里达州科勒尔盖布尔斯的BankUnited Financial Corp.（BKUNA）在2005年6月结束的季度中报告了1480万美元的亏损。然而，它在今年6月结束的季度中报告了2380万美元的创纪录利润，其中2090万美元来自递延利息。大约92%的新贷款是期权可调贷款。首席财务官洪贝托·L·洛佩斯坚持认为银行的承保非常谨慎。“期权可调贷款引起了一些人的关注，因为我们产生并记录了非现金收益。但……这是我们的钱，我们确实感到放心，我们会把它拿回来。”

即使是那些爆炸的贷款也可以通过花哨的簿记隐藏起来。位于纽约的债券研究公司CreditSights的戴维·亨德勒预测，银行在未来几个季度将越来越多地将弱贷款转移到所谓的待售账户中。在那里，这些贷款将被隔离在投资组合的其他部分之外，直到它们被出售给催收机构或投资者。在后者的情况下，病态贷款的交易在账面上登记为交易损失，与其他交易活动混合在一起，然后——变魔术般地！——它从股东的视线中消失。“有很多方法可以伪装实际的经历，“亨德勒说。

哈罗德，一个曾经的计算机技术员，他要求 商业周刊 不要公布他的姓氏，正面临着无法掩饰的困境。他残疾，只有一个收入来源：每月1600美元的社会保障残疾支付。2005年9月，哈罗德将他的15万美元的芝加哥房屋从固定利率抵押贷款再融资为可选择的可调利率抵押贷款。第一年的最低月付款为899美元，他可以负担得起。仅付利息的付款为1329美元，他无法承担。完全摊销的付款为1454美元，这笔款项由他的贷方华盛顿互助银行（WM）计入账本。华盛顿互助银行并非一家不靠谱的公司，表示无法对哈罗德的案件发表评论，理由是保密问题。一位发言人表示，该银行“根据公认的会计原则对其可选择的可调利率抵押贷款产品进行会计处理。”根据CreditSights的亨德勒的估计，华盛顿互助银行目前有约120亿美元的贷款处于负摊销状态，而2005年为25亿美元。在一份书面声明中，华盛顿互助银行表示，“请求可调贷款并选择付款选项的借款人应理解这些选项及其在贷款生命周期内的潜在调整。我们向客户提供详细的披露，旨在培养更具信息化的抵押贷款产品消费者，并确保我们的客户对他们选择的贷款产品感到满意。”

强硬销售

为了完成交易，银行越来越多地转向不受监管的抵押贷款经纪人，后者现在占所有抵押贷款发放的80%，是10年前的两倍，国家抵押贷款经纪人协会表示。2004年，银行开始提供更高的销售佣金以鼓励经纪人推销可选择的可调利率抵押贷款，亚特兰大助理美国检察官盖尔·麦肯齐表示，她正在调查抵押贷款经纪人的不当行为。

问题当然是，许多经纪人更关心佣金而不是客户。他们使用激进的销售策略，强调可调利率抵押贷款的最低付款，而忽略提及未来的影响。有些甚至口头暗示1%到2%的临时优惠利率是永久的，尽管细则中另有说明。借款人很容易被可调利率抵押贷款的数字所困惑。最近的一项联邦储备研究显示，四分之一的房主对基本的可调利率贷款感到困惑。再加上多种付款选项，抵押贷款游戏可能会让人完全困惑。

比利和卡罗琳·肖是越来越多的借款人中的一员，他们表示自己所贷款项并不理解。这对来自加利福尼亚州萨利纳斯地区的退休夫妇需要从他们价值385,000美元的房屋中提取约50,000美元的股权，以支付不断增加的开支。66岁的比利是一名退休机械师，患有糖尿病。61岁的卡罗琳自2000年女儿去世以来，一直在照顾她的10岁双胞胎孙子。肖夫妇每月固定收入为3,000美元，但在比利的残疾福利在11月结束后，这一收入将减少约1,000美元。他们新贷款的最低付款约为1,413美元，目前还算可控，但全额摊销的金额约为3,329美元则完全不可能。在一年多的时间里，他们的贷款余额增加了约8,500美元，如果继续只支付最低款项，他们将面临一次重大重置。“我们并没有完全理解发生了什么，”卡罗琳说。“你必须注意。我们没有，而我们真的陷入困境。”肖夫妇的贷款机构金西部表示，他们定期致电客户，询问他们是否满意并理解他们的抵押贷款。

然后是非法的东西。抵押贷款欺诈是全国增长最快的白领犯罪之一，2005年造成了10亿美元的损失，是前一年的两倍。缓慢的房地产市场可能会助长更多的不当行为。“在市场紧缩的情况下，你会发现有更多的动机去操控，”德克萨斯州斯普林的Irvin Investigations & Research Services的Tim Irvin说。“经纪人获得业务的难度加大，因此他们变得更加有创意。”

像这样的担忧并没有抑制华尔街对可选择的可调利率抵押贷款（option ARMs）的渴望。“只要价格合适，你可以发放或出售任何东西，”贝尔斯登的全球抵押贷款和资产支持证券负责人Thomas F. Marano说。对冲基金特别活跃，直接从银行购买风险贷款，省去了中间的打包商。克利夫兰州立大学克利夫兰-马歇尔法学院的法律副教授Kathleen C. Engel表示，华尔街和对冲基金的资金助长了广泛的贷款滥用，特别是在最脆弱的借款人中。

专业人士安然无恙

为什么对冲基金愿意直接购买风险贷款？因为他们可以要求有利于保护他们免受损失的条款。而银行则提前知道对冲基金想要什么，简单地从借款人的身上剥削，许多人根据他们的信用历史有资格获得更低的利率。“即使贷款出现问题，[对冲基金]仍然赚得盆满钵满，”Engel说。

最终，其中一些贷款会出现问题。但购买可选择可调利率抵押贷款的华尔街专业人士的业务是管理风险，没有人预计会出现广泛的损失。他们承担了数十亿的可疑可选择可调利率抵押贷款，但这些贷款并不比他们经常买卖的数十亿新兴市场债务或衍生品更不稳定。爆炸性事件已被纳入投资决策中。

持有大量选择可调利率抵押贷款的银行在未来几年肯定会受到贷款违约的冲击。“合理预期会看到一些过度现象被挤出，”新世纪金融公司的总裁兼首席执行官布拉德·A·莫里斯说。但即便如此，损害可能也会有限。银行使用保险和其他金融工具来保护他们的投资组合，并且他们持有真实资产——房屋——作为抵押。第一美国家地产解决方案的研究与分析主任克里斯托弗·L·卡根预测，在未来五年内，所有类型贷款的总违约额将达到3000亿美元，不仅仅是选择可调利率抵押贷款——这不到总房主权益的1%。(相比之下，摩根大通单独拥有1828亿美元的抵押贷款组合。)卡根估计，银行最终只会损失大约1000亿美元。

大部分痛苦将由普通人承担。而且这已经在发生。2004年和2005年，超过五分之一的选择可调利率抵押贷款处于负资产状态——这意味着借款人的房屋价值低于他们的债务。如果房价下跌10%，这个数字将翻倍。“在某些市场，待售房屋的数量正在三倍增长，因此人们不会摆脱他们的债务，”福特基金会的麦卡锡说。“很多人将会选择放弃。”

来自威斯康星州萨默塞特的詹妮弗和埃里克·辛茨感受到了压力。他们在2005年6月从一个5.25%的固定利率、30年期贷款再融资，转为从Indymac银行获得的1%诱惑利率的选择可调利率抵押贷款。他们原始抵押贷款的1483美元付款降至新选择可调利率抵押贷款的747美元。他们表示，在签约时并不知道，低付款每月会在他们的余额上增加600美元的递延利息。更糟的是，他们以为1%的利率会持续三年，但他们现在已经在支付7.68%。“什么理智的人会明知放弃5.25%的固定利率而接受我们现在的利率？”36岁的埃里克说，他在商业建筑行业工作。再融资不可能，因为他们负担不起大约15000美元的费用。“我支付得更多，利息只会越来越高，”34岁的全职妈妈詹妮弗说。“我感觉我们完全被坑了。”他们表示，他们的抵押贷款经纪人已经停止回复他们的电话。Indymac拒绝对贷款的具体情况发表评论。

像这样的故事可以在整个社会经济谱系中找到，消费者联盟的住房与信贷政策主任艾伦·J·费什贝因说。在5月的一个焦点小组中，消费者联盟发现所有收入水平的可选择可调抵押贷款客户表示，这些贷款是他们能够负担得起住房的唯一方式。虽然许多人意识到他们的抵押贷款可能会增加，“他们完全惊讶于它们可能增加的幅度，”费什贝因说。这种缺乏谨慎的态度将随着时间的推移而让他们付出代价。

并不是所有的可选择可调抵押贷款持有者都是盲目进入的。虽然这些贷款被积极营销，但许多持有者确切知道他们在做什么。来自俄勒冈州波特兰的乔恩和梅根·巴赫曼将其视为财富积累工具。“我们想拥有很多房子，”梅根说。“我们希望能早日退休。”

到目前为止，他们还没有陷入困境。这对30多岁的夫妇在2005年10月以无首付贷款从北福克银行的子公司GreenPoint Mortgage购买了他们的第一套房子，一栋100年的农舍，价格为200,000美元。到5月时，房子的价值飙升至275,000美元。与他们的祖父母可能采取的保守态度不同，年收入70,000美元的巴赫曼夫妇选择了提取房屋净值贷款，在附近一个新兴社区的投资物业上支付30,000美元的首付款。他们的新抵押贷款为191,000美元，每月最低只需支付825美元，并将房子出租，租金比这高出100美元。迟早，付款将会上涨。然后他们将不得不提高租金以保持盈利。如果仍然强劲的波特兰房地产市场崩溃，他们可能会陷入深深的麻烦。这是他们表示愿意承担的风险。

公共政策尚未跟上贷款行业的新复杂性。货币监理署署长约翰·C·杜根，银行业的主要监管者，希望银行能够改善其行为。联邦货币监理办公室内部的消息人士表示，杜根打算提高贷款标准，就像他去年对信用卡所做的那样，当时超低的最低还款额使得持卡人几乎不可能偿还债务。新的指导方针预计将在这个秋季出台。

公平住房专家建议抵押贷款机构效仿证券行业，要求抵押贷款借款人不仅要符合产品资格，还要适合——这意味着贷款不会造成困难。美国消费者联盟的费什拜因表示：买家必须有“合理的前景能够处理还款，不是以初始利率，而是[假设]最坏的情况。”

到目前为止，银行表现出很少提高标准的意愿。2月，金西宣布将其最低选择性可调利率抵押贷款的还款额提高到贷款的2.6%。3月，金西的桑德勒向储蓄监管办公室写了一封九页的信，谴责他所看到的宽松贷款标准。“愚蠢的贷款人最终在失误的重压下跌倒，将无辜的借款人拖下水，留下我们其他人来清理烂摊子，”他写道。但在5月7日，金西宣布将出售给位于北卡罗来纳州夏洛特的沃乔维亚公司（WB）。到6月，它已将其选择性可调利率抵押贷款的利率降回到1.50%。桑德勒表示，利率的变化是根据银行的利率前景进行的。

分析师弗雷德里克·卡农（Frederick Cannon）来自Keefe Bruyette & Woods，他表示大多数银行并不为其选择ARM业务道歉。“几乎没有例外，所有人都说[选择ARM]是一个很好的贷款，监管足够，不要打扰我们，”他说。在给监管机构的一封四月信中，辛辛那提第五第三银行的首席信贷官辛迪·曼泽蒂（Cindy Manzettie）表示，“帮助消费者确定每月适当的付款选项并不是贷款人的责任……低估美国公众智力的父权式监管是行不通的。”

作者：玛拉·德·霍瓦尼西亚（Mara Der Hovanesian）