华尔街能否承受疲软的房地产市场？ - 彭博社

如果你的积蓄是用2x4的木材做成的，而你正以恐惧和恶心的心情关注房地产放缓，那么这篇文章就是为你准备的。

问题是：如果房地产崩溃，股票会跟着下跌吗？还是市场会忽视住房？或者，也许——只是也许——住房的下滑会引发股票的上涨？如果你正在试图弄清楚把钱放在哪里，这确实是你应该考虑的事情。

传统智慧和一些历史证据表明，住房的下滑与股票的下跌是相关的。衰退的证据不断增加：9月18日，全国住宅建筑商协会表示，其月度情绪指数降至15年来的最低点。9月19日，商务部表示，8月份住房建设下降了6%，降至三年来的最低水平——年化开工率为167万套。“如果这不是崩溃，那也差不多了，”高频经济学的首席美国经济学家伊恩·谢泼德森在一份研究报告中说道。股票在住房陷入衰退的同时暴跌的前景对房主来说是坏消息，因为这意味着在风暴中没有避风港。但这个案例并没有完全关闭：有一些令人垂涎的反证据表明，股票在住房下滑时可能表现良好，甚至从中受益。

时间滞后。

让我们从主要的看跌案例开始。投资顾问们正在传播一张由美林证券（MER）准备的图表，显示标准普尔500股票指数与全国住宅建筑商协会的住房建设活动指数重叠。图表显示，标准普尔500在住房建设指数上升一年后会上升，而在住房建设指数下降一年后会下降。（相关性为0.8，这意味着它相当强。）

可怕的部分：房屋建筑指数在过去一年中大幅下跌。如果你相信历史会重演，标准普尔500指数即将面临暴跌。

另一张图表——来自InvesTech Research——将私人住宅建筑的变化与经济衰退相关联。追溯到1968年，它显示除了一个例外，每当住宅建筑出现下滑时，经济衰退都会同时或不久后发生。（例外：1995年。）这个指标也在闪烁红灯，因为过去一年住宅建筑已经缩减。“作为历史的学生，我认为从股票的角度来看，我会非常谨慎，”标准普尔首席投资策略师萨姆·斯托瓦尔说。

财富效应。

住房低迷对股票不利是有一定道理的。首先，直接影响到建筑、房地产经纪、抵押贷款等行业的就业。高盛（GS）估计，住房及相关行业几乎占据了1000万个工作岗位（包括工资和非工资岗位）。

其次，消费者支出受到住房繁荣的推动。人们因为感觉更富有而更加自由地消费，并通过房屋净值贷款、现金再融资和其他方式将自己的房屋变成了储蓄罐。失去工作和消费者支出，难怪许多专家预计住房低迷会对股票造成伤害。

从这个角度来看，股票现在不是一个好的选择。那么，什么是好的选择呢？EKN金融服务公司的股票市场策略师巴里·海曼表示，压缩住房的同样上升利率为投资者提供了一个不错的替代选择：货币市场账户，收益率超过4%，以及一些收益率达到5%或更高的银行定期存款。

“跌倒但未倒下.”

超级熊对房地产的看法各不相同。约翰·塔尔博特（John Talbott），这本书的标题不太含蓄的作者 现在卖掉！房地产泡沫的终结，建议不仅要避免股市，还要避免银行，因为许多银行可能会受到宽松的抵押贷款标准的影响。

但并不是每个人都相信房地产会压垮股票。为什么？一些人认为房地产下滑不会很严重或持久。花旗集团的罗伯特·迪克莱门特（Robert DiClemente）认为，销售速度放缓的调整正在进行中。他表示，建筑许可证的发放实际上比新房销售的速度低10%。迪克莱门特在最近的一份研究报告中预测，这一过程“将在接下来的六到九个月内清除房屋的过剩”。他报告的标题是：“跌倒但未倒下。”

其他人则表示，现在宣布股市因房地产而死亡为时尚早。“总的来说，我属于那种说我不知道，陪审团仍在审议的阵营，”雷蒙德·詹姆斯金融公司的股票策略师杰弗里·索特（Jeffrey Saut）说。

回到未来。

然后是那些彻底的乐观主义者。伊利诺伊州利斯尔的第一信托顾问公司的首席投资官鲍勃·凯里（Bob Carey）表示，当前水平的股市被低估了20%到25%，并应该在明年某个时候达到完全估值，这意味着：准备迎接一场牛市。凯里表示，住房需求受到收入和就业的驱动，由于企业利润极为强劲，收入和就业增长的前景良好。凯里说：“很难想象美国企业表现良好，而人们在就业方面却没有表现良好。”

凯瑞已经看到了美林证券的图表，显示住房建设与标准普尔指数之间有着紧密的相关性，但他说这种模式仅仅追溯到十年前。在那之前，几乎没有相关性，他认为经济可能会回到那种较旧的模式。

住房放缓也可能促使联邦储备委员会降低利率，这可能会推动股票上涨。也许，投机投资者会像互联网泡沫破裂之前和房地产繁荣开始时那样，重新回到股票市场，而不是房地产市场。

今天的市场。

但最引人注目的证据是，股票市场可能不会因为住房衰退而下跌，简单来说就是：到目前为止，它并没有下跌。它上涨了。股票市场以前瞻性著称，似乎投资者集体决定不因住房问题而感到沮丧。今年六月，标准普尔500指数降到了大约1,220点。现在，随着住房新闻持续恶化，它已经上涨到1,321点，接近创下五年来的最高点。

更引人注目的是，住房建筑商的股票——这一群体已经不受欢迎一段时间——显示出触底的迹象。自九月初的低点以来，普尔特住宅（PHM）上涨了14%，D.R.霍顿（DHI）上涨了16%，莱纳（LEN）上涨了8%，KB住宅（KBH）上涨了14%。如果处于住房衰退中心的股票能够显示出复苏的迹象，为什么大家对整个市场如此担忧呢？好问题。