俄罗斯没有软房地产市场 - 彭博社

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不久前，莫斯科的天际线几乎只由克里姆林宫的洋葱圆顶和斯大林时代被称为七姐妹的哥特式尖塔组成。但今天，一片起重机的森林主导着沿莫斯科河的250英亩土地，93层的联邦大厦——即将成为欧洲最高的建筑——正在崛起。在几个街区外，拥有160家商店、九个屏幕的电影院和一个游泳池的欧洲贸易中心即将完工。而在城市的郊区，54层的胜利宫去年开始向富有的俄罗斯人提供豪华住宅。整个莫斯科，新办公大楼和公寓楼正在改变俄罗斯的首都。

虽然这场繁荣在很大程度上归功于石油资金，但海外投资者也在参与其中。根据房地产顾问CB Richard Ellis Noble Gibbons的说法，今年，外国投资基金可能会向俄罗斯房地产项目投入多达15亿美元，几乎是去年的两倍。

“俄罗斯显然是我们一个关键市场，”摩根士丹利房地产全球联合负责人约翰·卡拉菲尔说，他在七月购买了开发商RosEuroDevelopment的10%股份。该俄罗斯集团计划在未来五年内进行价值30亿美元的投资，包括在主要地区城市的办公大楼和购物中心，以及在西伯利亚城市新西伯利亚为高科技公司建设的5亿美元校园。

“巨大的上行空间。”

吸引力在哪里？蓬勃发展的商业和个人财富的增加意味着对各种类型物业的需求上升。莫斯科的优质办公空间现在的租金为每平方英尺95美元——比曼哈顿中城高出三分之二。这对莫斯科的商业租户来说是个坏消息，但对房地产投资者来说却是个好消息，他们的年回报率超过10%，而西欧和美国的回报率为4%到5%。

摩根士丹利（MS）并不是唯一一个试图从增长中获利的公司。奥地利的Meinl European Land在三月份以5.08亿美元收购了四个莫斯科的大型超市。英国基金Raven Russia去年为俄罗斯房地产筹集了2.66亿美元。总部位于伦敦的Fleming Family & Partners三年前启动了一个6000万美元的俄罗斯房地产投资基金，资金来自美国投资者，如通用电气养老金信托（GE）。现在该集团正在筹集第二个基金，至少价值1.5亿美元，并希望在未来两年内在该国投资10亿美元。

俄罗斯“与西欧相比，提供了可观的上行空间，”Fleming在莫斯科的资产经理尼古拉·卡列特尼科夫说。

少数担忧。

不过，一个问题是找到符合西方标准的项目。投资者仍然对俄罗斯建筑的质量和合作伙伴的可靠性表示担忧。直到最近，外国投资基金只将资金投入已完成的建筑，避免与建筑和开发相关的风险——这是俄罗斯一个模糊的行业。建筑项目通常需要超过300个单独的许可证和执照。这是一个繁琐的障碍，为腐败打开了巨大的可能性。

但随着房地产价格上涨和便宜货变得稀缺，投资者开始承担更大的风险以获得更高的回报。他们现在热衷于资助建筑，年回报率至少20%已成为常态。他们还瞄准了诺沃西比尔斯克、叶卡捷琳堡和克拉斯诺亚尔斯克等较小的城市，这些地方大多是未开发的领域。

“俄罗斯地区现在对投资者来说比莫斯科更具吸引力，”RosEuroDevelopment的商业总监Natalia Korotayeva说。“你仍然可以以低成本购买一个非常好的地块并建造一个非常好的项目。”

确实，随着莫斯科房地产价格的持续上涨，人们越来越担心市场会过热。俄罗斯对波动性石油的依赖增加了意外冲击的可能性。但分析师们对商业房地产泡沫的风险表示淡化。莫斯科CBRE研究部负责人Irina Florova表示，需求仍然远远超过供应。虽然巴黎和伦敦各自拥有3亿到4亿平方英尺的现代办公空间，但人口更多的莫斯科只有略超过5000万——其中大部分是缺乏空调、复杂通信和足够停车空间的苏联时代建筑。Florova说：“我们认为不会很快出现危机。”

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