住房价格将在哪里下跌最多 - 彭博社

预测是非常困难的，尤其是当它涉及未来时。

—尼尔斯·玻尔，诺贝尔物理学奖得主

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几乎没有人争论美国房地产市场这些天是否在下滑。价格在全国范围内急剧下滑。像Lennar（LEN）、DR Horton（DHI）和Pulte Homes（PHM）这样的房屋建筑股票受到了重创。

然而，许多人正在为哪些市场将受到最严重的打击以及价格下跌将有多陡峭而感到焦虑。明年芝加哥、纽约或迈阿密的房地产市场将会如何？玻尔对预测的看法依然真实。

对比方法。

经济学家、分析师和学者们纷纷介入。他们试图通过从计量经济学分析到直觉的各种方法来预测房地产市场的走向。这些努力中有两个特别引人注目的对比。在一边是穆迪经济网的首席经济学家马克·赞迪，他上周发布了一份关于房价的庞大报告。在另一边是芝加哥商品交易所（CME）的交易员和投机者。就在几个月前，他们开始在美国10个市场上交易房价的期货和期权合约。

这种对比极为鲜明。赞迪是一位非常聪明的经济学家，他挖掘了大量数据来得出他的预测。他筛选了从某些地区的就业水平到历史房价上涨的所有信息。在芝加哥商品交易所，预测不是由一个人决定，而是由任何想参与的人群决定。他们可能是房地产投资者、经济学家，或者只是对价格走向有直觉的投机者。

没有一种预测方法能给房主提供太多的安慰。赞迪表示，房价将在2007年下降，这将是“大萧条以来全国房价的首次下降。”他补充说，住房繁荣的解除催化剂是更高的利率，而一些市场的解体则是由于高投机和短期投资者，或称为“翻转者”，他们的目标是购买然后迅速出售这些房屋。

悲观的理由。

赞迪对特定市场的预测令人感到沉重。他声称，受影响最严重的城市地区将是佛罗里达州的开普科勒，房价下降18.6%；内华达州的雷诺，下降17.2%；加利福尼亚州的斯托克顿，下降15.7%。为了进行分析，赞迪考察了住房的供需、抵押贷款利率的变化、人口趋势、就业市场和新住房（见BusinessWeek.com，2006年9月19日，“华尔街能承受疲软的住房市场吗？”）。

CME仅覆盖10个住房市场，而不是赞迪考察的379个市场。该交易所于5月启动了房价交易，交易量仍然较小，这可能影响准确性。投资者预测在接下来的12个月内，所有10个城市的房价都会下降。事实上，到2007年8月，当一年期合约到期时，期货交易者预计圣地亚哥的房地产价格将下降8.2%，拉斯维加斯下降7.9%，洛杉矶下降6.9%。综合指数预计将下降6.8%。耶鲁大学的经济学教授罗伯特·希勒表示：“市场显然担心房价将会下跌。”希勒与卡尔·凯斯教授和标准普尔（与BusinessWeek一样，都是麦格劳-希尔（MHP）的一个单位）共同开发了这些合约。

在覆盖相同领域的情况下，赞迪和CME交易员有一些惊人的相似之处。例如，赞迪预计圣地亚哥在2008年第二季度将下降8.4%，而期货市场预计到2007年8月将下降8.2%。在华盛顿，赞迪预计价格在2008年第二季度将下降12%，而期货市场预计到2007年8月将下降7.7%（见BusinessWeek.com，9/26/06，“住房低迷中的希望曙光”）。

谁也无法预测。

但是在波士顿，情况截然不同。赞迪认为最糟糕的时期已经过去。他估计2006年第二季度和第三季度价格下降了2.2%，这应该是有意义的下降的结束。“波士顿的就业市场正在恢复，而且这个城市本来就没有太多泡沫，”赞迪说。但是CME期货市场预计波士顿将继续下降，至少到2007年8月下降7%。同样，赞迪预计纽约在2008年第四季度将下降3.5%，而期货交易员则押注纽约房地产将在明年下降更为明显的6%。

你会把钱押在哪一方？赞迪无疑是一位聪明、足智多谋的经济学家。但是，像CME使用的“预测市场”在预测从天气到政治竞选的各个方面时，证明了其惊人的准确性。当涉及金钱时，它们尤其准确，就像在芝加哥一样。

正如CME产品和服务的董事总经理里克·雷丁所说：“这些产品创造了一个流动和透明的市场，可以用来……帮助降低持有房地产资产相关的风险。”这不是一个学术实验。这些预测的结果将在未来几个月和几年内被公之于众。

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