轰！崩溃！再来一次？ - 彭博社

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住房市场已经从一个确定的事情变成了一个完全的混乱。根据10月25日的报告，9月份全国中位价格连续第二个月下跌，这是自1990年以来首次发生这种情况。房主们不知道是该坚持还是撤退。他们不知道自己是正在经历一个将永久性损害他们财富的深度衰退的开始，还是一个小的波动。

历史中有很多值得学习的东西。虽然全国范围内的房价下跌是罕见的，但我们在地方市场的衰退中有很多经验。请记住，近年来表现强劲的许多地区，如纽约、波士顿和洛杉矶，在1990年代早期或中期都陷入了低迷。那些在底部撤出的人仍在自责或指责他们信息不足的配偶。

这种繁荣-衰退-再繁荣的模式有多普遍？在过去三十年中，大约40%的大都市地区的住房衰退最终都伴随着强劲的复苏。这是根据一项 商业周刊 对通货膨胀调整后房价的分析得出的。在另外15%的市场中，经过15年后，经过通货膨胀调整的价格几乎回到了之前的高峰。在剩下的约45%的市场中，经过通货膨胀调整的价格在衰退前的高峰后仍然下跌了十年半。

赢家和输家的差距非常明显：在赢家市场中，经过15年后的平均通货膨胀调整增幅为43%，而在输家市场中，平均通货膨胀调整损失为19%。

你如何知道你所在的本地市场是那种会迅速反弹的类型，还是那种会无限期停滞的类型？一个关键因素是建造新房的难易程度。在新房建设过程漫长且昂贵的地方，如波士顿和旧金山，价格波动往往很大，既有上涨也有下跌。哈佛大学经济学家爱德华·L·格雷泽（Edward L. Glaeser）表示：“供应受限导致价格波动性增加。”

格雷泽并不准备逐个市场预测价格的走向，但通常情况下，住房紧张的城市在经历衰退后会再次繁荣。相比之下，在亚特兰大和休斯顿等地，价格周期通常较温和，因为住房供应是灵活的。传统上，灵活的市场只有在需求发生剧烈变化时，才会经历繁荣和衰退，例如在1980年代的石油市场波动期间。

如果供应方分析是正确的，那么对于像迈阿密、凤凰城和拉斯维加斯这样的市场来说，后果将是可怕的，因为这些地方的价格在过去几年中飙升。由于在这些地区通过建造住房来跟上不断上升的需求是容易的，因此它们从未经历过飙升的价格——直到过去几年，也就是当价格似乎与基本面脱节时。投机似乎是罪魁祸首。关于拉斯维加斯，哈佛的格雷泽说：“我无法相信这些东西是远远可持续的。”

从供应方的角度来看繁荣与衰退行为的影响并不是评估房价的常规方式。更常见的方法是通过价格与收入比等指标来确定哪些市场似乎被高估，哪些被低估，然后假设它们将趋向于公平价值。穆迪经济网（MCO）对2015年的房价进行了预测，显示在匹兹堡、纳什维尔、休斯顿、圣路易斯和奥斯丁等明显便宜的市场中，过去10年的最大涨幅大多出现在这些地方。该预测机构对包括圣地亚哥、洛杉矶、拉斯维加斯、纽约和华盛顿在内的昂贵市场预测了小幅上涨。

Economy.com 的方法与教科书经济学一致。但它在预测过去 10 年发生的事情时表现不佳，在这段时间里，昂贵的东西变得更昂贵，而便宜的东西变得更便宜。例如，尽管休斯顿经历了长期的健康增长，但在那里的房屋建设如此容易，以至于经过通货膨胀调整后的价格仍比 1983 年的峰值低 19%。

对主流观点表示歉意，事实是，供给因素可以导致市场与看似基本面长期偏离，甚至可能是永久性的。对此的一个解释是由宾夕法尼亚大学沃顿商学院的经济学家约瑟夫·E·格尤罗科和托德·M·西奈，以及哥伦比亚商学院的克里斯托弗·J·梅耶提出的“超级明星城市”概念。他们认为，某些城市——比如波士顿和旧金山——受益于赢家通吃现象，使它们与其他城市区分开来。世界各地的人们都想在波士顿和旧金山拥有房屋，而供应是有限的。随着全球财富的上升，那里的房屋出现了竞标战。比如圣路易斯就没有这样的运气。事实上，根据作者的说法，旧金山的房价与全国平均水平之间的差距在 1970 年到 2000 年间翻了一番。

在全球化时代，拥有国际声誉的城市如果被视为稀缺商品，可以在平淡的邻居中获得优势。例如，作为乡村音乐之都的纳什维尔，至少有潜力将其声誉转化为财富，波士顿的 Torto Wheaton Research 经济学家格列布·L·涅恰耶夫说。迈阿密的开发商将这座城市的国际声誉转化为对拉丁美洲人和欧洲人的公寓销售的繁荣。但尽管独特性现象可能有助于这些城市的增长，但它不一定能保持价格上涨，因为建设很容易：看看目前迈阿密公寓的过剩情况。

在波士顿等市场，住房供应不灵活的原因并不一定是土地的缺乏。更常见的原因是像最低地块面积这样的监管限制。“住房价格的波动性与监管限制之间有很强的相关性，”威斯康星大学商学院的住房经济学家斯蒂芬·马尔佩齐说。格雷泽表示，由于分区法规，许多波士顿大都会社区的住房密度实际上低于所谓开放的西南部的增长区域。“在韦尔斯利（马萨诸塞州），他们应该在火车站周围建造公寓楼，但那里全是单户住宅，”乔治·华盛顿大学的金融教授理查德·K·格林说。

在经济低迷的这个阶段，限制住房供应听起来可能是件好事。其实不是。确实，这可以通过增加房屋的稀缺价值使当前的业主更富有。但这对首次购房者来说是个噩梦。从长远来看，这对当地经济是不利的。正如格雷泽所指出的，公司往往会迁移到住房成本高的地区，以避免支付更高的薪水来补偿员工的住房费用。他指出，在2003年至2005年间，高成本的马萨诸塞州失去了0.3%的人口，超过了任何其他州。“经济不能增长，除非人口增长，而人口不能在没有新住房的情况下增长，”他在五月的一篇论文中写道。

当你看到到处都是待售标志时，长远考虑是很困难的。但有很多地方，保持现状可能是最好的选择。

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彼得·科伊