为奋斗者而建的栖息地 - 彭博社

非营利组织“人类栖息地”的指导原则源自《旧约》，该组织成立于1976年，旨在为贫困家庭建造可负担的住房：“如果你附近的兄弟变得贫穷，你必须为他提供帮助……不要在你卖给他的商品上获利。”但这种精神并没有延续到与“人类栖息地”家庭打交道的许多银行、经纪人和抵押贷款服务公司，越来越多的公司从财务上天真的人群中获利丰厚。

这被视为住房繁荣的另一个后果。“人类栖息地”的家庭能够以远低于市场价值的价格购买他们的房屋。十年的价格上涨使他们在账面上变得更富有。与此同时，许多人现金紧张，对信用缺乏了解。对于渴望再融资业务的自由经纪人和贷款人来说，这种组合再好不过了。“‘人类栖息地’的借款人背上了靶子，”北卡罗来纳州达勒姆负责贷款中心的总裁迈克尔·卡尔霍恩说。

明尼苏达州圣保罗的查尔斯和安·威廉姆斯就是典型例子。他是一名清洁工，她是一名家庭儿童保育提供者，他们有三个孩子。他们的年收入为18,187美元，外加社会保障福利。1995年，他们建造了一座“人类栖息地”的房屋，并获得了64,000美元的抵押贷款。由于“人类栖息地”项目中的所有原始抵押贷款都是无息的，他们的月供仅为396美元。

这一切在去年发生了变化。一张宣传与加利福尼亚州尔湾的新世纪金融公司进行再融资的优惠的传单看起来很诱人。在三周内，这对夫妇签署了文件。好消息是，他们能够解锁28,000美元的资产，这笔钱用于偿还债务。但他们的新贷款81,000美元的利率为9%，每月还款872美元，超过了他们月收入的一半。而且贷款的可调利率在两年内可能会上升到16%。新世纪表示，它有政策确保借款人了解他们所面临的情况，并且正在与这对夫妇协商更好的新贷款条款。威廉姆斯夫妇拒绝发表评论。

许多其他家庭也正受到从0%贷款中再融资的优惠轰炸。社区组织改革协会的金融正义中心主任乔丹·阿什表示，贷款机构正通过电话、邮件甚至个人拜访来针对栖息地家庭。印第安纳波利斯和俄亥俄州哥伦布的栖息地附属机构表示，许多客户收到的邮件看起来像是来自栖息地，但实际上并不是。“我每周大概接到两通电话，”哥伦布附属机构的道恩·丹尼尔斯-麦克尼尔说。

有限的关注

栖息地是一个每年145百万美元的企业，总部位于乔治亚州阿梅里克斯，由著约2300个附属机构在大约100个国家和所有50个州。它每年为收入在其所在地区中位数收入的25%到50%之间的人建造近25,000套住房。申请者需贡献大约10周的劳动来建造自己的房屋或社区中的其他房屋，支付100美元的首付款，并承诺每月支付抵押贷款。

栖息地的重点主要在于建筑。它收取的大部分抵押贷款付款进入一个资金池，用于资助更多的房屋。但栖息地也向银行出售大量贷款，并将其外包给抵押贷款服务商，其中一些如果人们未能按时付款，会施加严厉的惩罚。佛罗里达州杰克逊维尔地区法律援助公司的律师艾普丽尔·凯莉·查尼抱怨说，他们“将掠夺性费用、律师费和18%的利息强加到债务中。”

查尼的一个客户是约兰达·雷·科顿，她在2000年购买了一套房子。当她在付款上出现问题时，贷款服务商EverBank Financial Corp.迅速提高了费用并威胁要进行止赎。科顿与Option One Mortgage Corp.重新融资，该公司是H&R Block Inc.的一个部门，专门为信用不良的借款人提供贷款。现在她在那笔贷款上已经拖欠，罚款累计达到9,925.65美元，并正在努力抵御止赎，查尼说。科顿拒绝发表评论。Option One表示正在调查该贷款，并将在适当时提供补救措施。

批评者表示，栖息地由自主的附属机构组成，并没有设置好来处理房主的问题。在许多情况下，“栖息地发放贷款后就不再参与其中，”查尼说。发言人杜安·贝茨表示，栖息地意识到掠夺性贷款人和服务商的问题，但并不认为这些问题普遍存在。他指出，止赎的情况很少，国家的止赎率低于2%。他还表示，栖息地提供教育和培训，帮助业主做出更好的选择。

栖息地还表示正在加强对借款人的保护。一些较新的贷款要求房主给予栖息地优先购买权，以购买已支付金额的房屋。其他贷款规定，业主只能根据他们在此居住的时间收取销售或再融资利润的一定比例；其余部分将返还给栖息地。

即便如此，重新融资仍然吸引着那些没有意识到费用和利息快速累积的家庭。“没有比0%更好的交易了。没有任何理由去重新融资，”位于密苏里州堪萨斯城的NovaStar Financial Inc.的贷款服务高级副总裁克里斯·米勒说。该公司与Habitat启动了一项试点项目，免费提供抵押贷款服务、职业咨询和信用教育。米勒表示，许多客户来咨询重新融资的建议，但对基本知识一无所知，且不知道他们目前不支付任何利息。他说，他的团队仅劝阻了35%的人重新融资。“贷款机构正在利用他们，”米勒说。“这完全违背了该项目的初衷。”

作者：玛拉·德·霍瓦尼安，纽约的格雷格·哈夫金和洛杉矶的克里斯托弗·帕尔梅里