萨姆·泽尔得到了合适的价格吗？ - 彭博社

塞缪尔·泽尔通过收购那些其他人都认为已经死去的资产而致富。但这位房地产投资信托基金（EOP）的创始人兼董事长也犯过错误。就在2001年初互联网泡沫破裂之际，泽尔策划了一项价值71亿美元的收购，收购了另一家房地产投资信托公司，斯皮克物业公司（SPK），其办公室位于旧金山和圣荷西。权益办公室的股价在接下来的四年里都没有恢复。

因此，当这家总部位于芝加哥的公司在11月19日宣布将以360亿美元（包括债务）的价格出售给纽约的黑石集团，成为有史以来最大的杠杆收购时，投资者开始怀疑是哪位塞缪尔·泽尔在进行交易——是远见者还是目光短浅者。

对许多人来说，这看起来确实不像是远见者。Cohen & Steers是权益办公室最大的股东，持有8%的股份，其首席投资官詹姆斯·S·科尔表示，该公司的价值超过每股60美元。相反，黑石支付了48.50美元，仅比权益办公室11月17日收盘价44.72美元高出8.5%。花旗集团的分析师乔纳森·利特也同意：“这笔交易看起来是便宜成交的。”

泽尔对他的批评者不屑一顾。虽然权益办公室收到了其他公司的“调情”，但黑石的非正式报价是唯一一个完全融资的报价。泽尔还指出，价格比该公司三个月的平均股价高出20.5%。这位亿万富翁说：“我做什么都无所谓，总会有人批评我。那就这样吧。”

黑石当然不是通过支付过高的价格而跃升至私募股权业务的顶端。大多数商业房地产分析师预测，随着白领职位增长超过办公楼建设，未来租金将上涨，空置率将收紧。此外，随着养老基金和其他机构寻求比政府债券更高回报但又不如股票波动的投资，商业地产的投资需求正在增长。

这笔交易使黑石成为全国最大的办公楼房东。六周前，黑石与多伦多的布鲁克菲尔德物业公司（BPO）合作，完成了对Trizec Properties Inc.（TRZ）的72亿美元收购，该公司在纽约和其他大市场拥有办公大楼。这笔交易是在黑石于7月以56亿美元收购CarrAmerica Realty Corp.（CRE）之后达成的，该公司在华盛顿特区和旧金山拥有重要业务。再加上Equity Office在580栋建筑中拥有的1.09亿平方英尺的办公空间，黑石及其附属公司将在全国大市场中拥有约1.6亿平方英尺的办公空间。这比凤凰城、匹兹堡和圣路易斯的总和还要多。

目前，办公市场没有放缓的迹象。自2001年经济衰退以来，尽管利率处于历史低位，开发商在大多数主要市场增加空间的速度明显缓慢。有限的库存使房东今年能够提高租金。例如，Equity Office表示，其空置率平均已降至9%，预计到2007年底将降至6%以下。同时，其新租户的平均租金比一年前上涨了13%。

投资者回顾过去五年房地产投资信托（REITs）带来的巨大收益，纷纷渴望购买房地产。“房地产已经成为与现金、股票和债券并列的第四类投资，”丹佛的Dividend Capital Group房地产专家格伦·R·穆勒（Glenn R. Mueller）说。“它被视为避风港。它不会像互联网股票那样蒸发；它仍然是砖瓦和土地。”

泽尔（Zell）也继续相信真实资产。他仍然是Equity Residential的董事长，该公司在26个州拥有616栋公寓楼，是该领域最大的参与者。不要指望这位65岁的亿万富翁会很快退休。

迈克尔·阿恩特（Michael Arndt）