告别ARM？还不太可能 - 彭博社

最近住房繁荣最丑陋的后果之一就是被称为选择可调利率抵押贷款（option ARMs）的高风险贷款的增加。这种可调利率抵押贷款允许借款人支付比他们实际欠款更少的月供，短缺部分会加到余额上。近年来，这一特性使得许多人能够购买超出他们实际承受能力的房屋。一旦余额达到某个水平，贷款将重置为更高的还款额——通常如此之高，以至于借款人最终陷入严重的财务困境。

银行监管机构一直在密切关注这一情况。今年十月，货币监理署发布了新的承销和披露规则，旨在保护消费者免受他们不理解的高风险贷款。这些新标准，加上疲软的住房市场，对一些大型选择可调利率抵押贷款发放机构产生了寒蝉效应：华盛顿互惠银行（WM）的贷款量在第三季度同比下降了29%，降至116亿美元，而Countrywide Financial Corp.（CFC）的贷款发放量下降了48%，降至149亿美元。

但这并不意味着选择可调利率抵押贷款会消失。根据RBS Greenwich Capital的董事总经理Desmond Macauley的说法，选择可调利率抵押贷款在今年上半年占抵押贷款发放的15%，高于去年的8%。而且令监管机构感到沮丧的是，这一大部分贷款量来自于不受货币监理署监管的新参与者：投资银行、房地产投资信托（REITs）、私募股权公司以及其他渴望发放选择可调利率抵押贷款并将其出售给专业投资者的抵押贷款机构。

抵押贷款房地产投资信托最近一直在享用异国情调的抵押贷款。例如，美国家庭抵押贷款投资公司（AHM），在2006年第三季度发放了约54亿美元的选择性可调利率抵押贷款，使其成为仅次于Countrywide、Golden West和华盛顿互助社的第七大选择性可调利率抵押贷款贷方。圣路易斯的A.G. Edwards Inc.的分析师David C. Stumpf指出，美国家庭的承销标准到目前为止似乎很稳健。但他担心其独立的经纪销售团队可能没有向客户充分解释风险。“毫无疑问，风险概况是提高的，”他说。美国家庭抵押贷款公司拒绝发表评论。

华尔街的进入

通用汽车公司的（GM）抵押贷款融资业务最近也在选择性可调利率抵押贷款中扮演了重要角色。其Homecomings Financial部门在第三季度的贷款量增加到16亿美元，较去年769百万美元有所上升。GMAC即将被出售给纽约的私募股权公司Cerberus Capital Management和其他投资者，从而保持在OCC的监管范围之外。GMAC表示，它确保消费者了解风险，并且只向强借款人放贷。

华尔街也在通过收购抵押贷款贷方进入这个游戏。美林证券（MER）在9月5日从克利夫兰的国家城市银行（NCC）购买了First Franklin Financial。摩根士丹利（MS）在8月9日同意收购次级贷款承销商Saxon Capital Inc.（SAX）。其他公司也在出售中，包括H&R Block的（HRB）Option One部门。华尔街的目标是：获得可以直接出售给投资者的抵押贷款管道。

目前，它正在运作。“市场上有大量现金在寻找回报，”位于旧金山的精品投资银行JMP证券的研究主任吉姆·S·福勒说。纽约的凯夫·布鲁耶特和伍兹的股票分析师弗雷德里克·卡农补充道：“从纯盈利的角度来看，这些贷款对这些人来说仍然看起来相当不错。”但他说，“有趣的是，最了解这个产品的人正在缩减规模。”

消费者倡导者最大的担忧是市场从受监管的参与者转向不受监管的参与者。现在由各州来限制选择可调利率抵押贷款。OCC主席约翰·C·杜根说：“问题在于各州是否会以与联邦机构相同的形式采用非传统抵押贷款指导。如果他们这样做，他们会以相同的方式实施吗？可能会存在显著的差距。”

玛拉·德·霍瓦尼安