“止赎工厂”的困境 - 彭博社

兰迪和詹妮弗·林斯塔德来自明尼苏达州的明尼通卡，他们在2004年重新融资以更换一台50年的炉子，并为他们最小女儿的婚礼支付费用。5月，他们的利率从5.55%飙升至8.55%，使他们的月供从1,654.81美元增加到2,295.68美元，林斯塔德夫妇在他们声称不理解且负担不起的可调利率抵押贷款下感到压力山大。随后，催收的噩梦又增加了每月约700美元的付款。

12月5日，位于堪萨斯城（密苏里州）的Option One Mortgage Corp.，是H&R Block Inc.（HRB）的一个单位，因林斯塔德夫妇拖欠超过18,000美元的滞纳金和律师费而进行止赎，此外还有他们逾期的付款。在同一屋檐下生活了24年后，林斯塔德夫妇面临不确定的未来。“我不知道我们会发生什么，”57岁的兰迪说。“我们没有地方可去。”Option One表示无法对具体欠款金额发表评论，但他们一直在与林斯塔德夫妇合作，并将继续“探索解决方案的选项。”

美国还有数百万其他家庭可能很快会发现自己处于同样的困境。大约1.2万亿美元的可调抵押贷款将在2006年和2007年转向更高的利率，其中超过一半是信用不佳的借款人，或称次级借款人，像林斯塔德夫妇一样。这些贷款的违约率已经达到了前所未有的水平。贷方在很大程度上要负责，因为他们向不成熟的借款人出售了风险高且不合适的抵押贷款。当然，在某些情况下，粗心的借款人也要承担部分责任。但有人说还有另一种力量在起作用：激进的服务策略。“掠夺性服务几乎没有引起关注，但在许多方面，它更为恶劣，带来的不良后果更为广泛，”宾夕法尼亚大学沃顿商学院的金融名誉教授杰克·M·古滕塔格说。

抵押贷款服务商收集和记录每月付款，并管理大约10万亿美元的抵押贷款债务上的保险和税款支付。当贷款出现问题时，他们还管理违约和催收。该行业的批评者，如华盛顿的破产律师Rawle Andrews Jr.，称他们为“止赎工厂”。

服务商的滥用行为并不新鲜。然而，监管机构曾希望自2003年以来，该行业能够改善其行为，当时联邦贸易委员会和住房与城市发展部对Fairbanks Capital Corp.处以创纪录的4000万美元罚款，这是一起涉及其50万客户的最严重掠夺性服务案例之一。加州橙县查普曼大学法学院教授Kurt Eggert表示：“联邦贸易委员会希望通过惩罚Fairbanks向整个行业发出警告。但这还没有实现。”

软件故障

任何数量的掠夺性行为，从不记入付款到过早启动止赎程序，都可能使挣扎中的购房者陷入困境。“在次级市场，这个问题非常严重，因为他们已经处于一个非常昂贵的贷款中。如果你是靠薪水生活，拖欠的惩罚会让你陷得更深，”北卡罗来纳州罗利的北卡罗来纳州司法中心消费者和住房事务法律顾问Alfred Ripley说，该中心是一个帮助全州低收入家庭的非营利组织。

住房与城市发展部的主任Ivy Jackson正在准备迎接更多的消费者投诉。“猜测是服务商没有足够的人手来处理这些量。我们听说他们没有能力服务[特殊]贷款。”

官僚主义的失误和软件故障在服务行业中并不是小问题。仅仅由于所有权的大量变更，就会产生巨大的错误。任何个人抵押贷款的服务权与实际贷款的价值是分开的，通常由银行和第三方服务商反复出售，而客户对此毫不知情，也没有选择权。

然而，没有规定旧服务商必须将整个记录转移给新服务商。借款人通常不会被告知变更，他们使用原来的付款凭证书并将支票寄往旧地址。这些支票通常会被退回给借款人，而新服务商则将其视为逾期付款，从抵押贷款中扣除罚款，并标记为未支付。在经历几个月的这种情况后，贷款会被记录为违约。但客户可能并不知道有什么问题，因为服务商并不需要发送对账单，即使发送，通常也不完整。止赎通知可能是任何问题的第一次迹象。一位HUD调查员在最近的案例中表示，一名借款人面临止赎，因为缺少19笔抵押贷款付款。“服务商在我们介入后找到了所有19笔付款，这在我们称之为‘奇迹’的情况下发生，”调查员说。

‘一种可怕的滥用’

其他人就没有那么幸运了。消费者律师表示，该系统利用借款人的无知，创造了增加不合法或未授权的虚假费用和收费的机会。“次级服务商找到了完美的目标群体，这些人信用记录不佳，通常不太可能为自己辩护，”德克萨斯州科珀斯克里斯蒂的Hilliard & Munoz律师事务所的合伙人罗伯特·C·希利亚德律师说。“他们对吓唬这些人毫不留情。”

希利亚德对位于西棕榈滩（佛罗里达州）的Ocwen金融公司提起了四起诉讼，该公司拥有500亿美元的投资组合，是十大次贷服务商之一。（其中两起成功，一起被驳回，第四起处于早期阶段。）在一起案件中，德克萨斯州加尔维斯顿县的陪审团裁定，护理儿童医院的寡妇奶奶西莉·戴维斯获得1150万美元的赔偿，因为发现Ocwen在管理她的房屋净值贷款时实施了欺诈。Ocwen的总法律顾问保罗·科赫斯表示，早期提出的取消全部债务并允许戴维斯保留她的房屋的提议被拒绝。“他们执意采取诉讼策略，以在深口袋被告面前博取陪审团的同情，”他说。该案件正在上诉中。

按时付款并不足以保护客户免受一些狡猾的服务商的侵害。服务商甚至可能私吞额外的付款，而从不将其记入借款人账户。“我审计过一些贷款，消费者按时支付了所有款项，但服务公司却制造了违约，在某些情况下，甚至完成了止赎，”专门审计抵押贷款的马萨诸塞州奥尔良的抵押贷款金融分析师玛丽·麦克唐纳说。

对于面临财务困境的借款人来说，服务迷宫是最难以导航的。57岁的琳达·艾伦年收入51,000美元，她说2002年她的月薪不稳定，因此落后了。当她试图坦诚并与休斯顿的Litton贷款服务公司和解时，她表示该公司向她索要33,000美元，包括罚款，以覆盖四个月的抵押贷款付款，而这些付款本应总计13,000美元。她仍在向Litton付款，但四年前为了保护她在过去13年中居住的房屋而申请了个人破产。她担心“他们会在我走出破产时夺走我的家。”

Litton表示，由于隐私问题，它不会对具体贷款发表评论。但考虑到违约激增，保持人们在家中的压力很大，Litton贷款服务公司的首席执行官Larry B. Litton Jr.表示，该公司管理着价值600亿美元的贷款。“我们正在……努力降低信用损失。我们最不想做的就是提高门槛，让借款人留在家中变得更加昂贵。”Litton表示，如果贷款出现问题，公司可能会损失高达50美分，并愿意重新谈判利率和免除费用。“如果消费者真的有动力留住他们的家，十有九次我们可以帮助那个借款人留在他们的家中，”他说。

并不是所有参与者都如此慷慨。麦克唐纳表示，当消费者遇到一些麻烦导致他或她仅仅迟交一次付款时，服务商软件中写入的违约规则似乎无情地将贷款推向止赎。“就好像对逾期没有零容忍，因此在宽限期之后支付的款项被视为违约。此时，付款被拒绝，”她说。麦克唐纳正在努力撤销Rimstads的贷款，理由是涉嫌违反《真实借贷法》。

服务商也被知道会加收不必要的保险费用，或者是房主已经拥有的保险。客户对此毫不知情，因为他或她没有收到账单。然后，当抵押贷款支付不足以覆盖新政策时，整个抵押贷款支付被放入所谓的悬置账户。服务商随后将借款人报告为逾期，并收取滞纳金。古滕塔格说：“他们应该记录付款并记录托管账户中的不足，这是他们有权这样做的。但因为他们将其放入托管账户而使付款逾期，在我看来是一种可怕的滥用。”

这可能是弗吉尼亚州迪恩威迪的瓦妮莎·戈尔森的情况。她的律师戴尔·皮特曼表示，98个不同的人在Chase Home Finance试图弄清楚为什么Chase在她不知情的情况下为戈尔森购买洪水保险，然后在她的常规抵押贷款支付不足以覆盖新保单时将她标记为逾期并收取滞纳金。最终，Chase，摩根大通公司（JPM ）的一个部门，拒绝接受她的抵押贷款支付，因为它希望她支付逾期金额。接下来，它雇佣了一家律师事务所追求止赎。一位Chase发言人表示，银行从另一家贷方购买了戈尔森的抵押贷款，合同中指出她需要洪水保险。戈尔森表示，她住的地方离洪泛区很远。在经过2年半的斗争后，Chase在12月与戈尔森达成了25000美元的和解，包括法律费用。43岁的戈尔森说，她为了支付每月721美元的86000美元四居室房屋的贷款，做了三份工作：“我工作太努力了，不会让他们把我的房子拿走。”

批评者认为，服务的基本商业动态激励了不当行为。首先，消费者无法选择谁成为他们的服务商，因此市场力量不会推动服务商在质量上竞争。此外，虽然一些银行同时持有服务权和贷款，但其他贷款则被出售给没有相同激励去维护良好关系以销售其他产品（如支票账户或投资）的第三方服务商。北卡罗来纳州的律师里普利表示：“对于买方来说，这是一个固定的回报，因此如果他们希望资产表现良好，他们就有动力从每笔贷款中产生尽可能多的费用收入。”

作者：玛拉·德尔·霍瓦尼西亚