还清房贷？慢一点 - 彭博社

如果你问自己是否应该在退休前偿还抵押贷款，你的第一反应可能是：“为什么不呢？”许多人本能地希望在停止工作之前拥有一套完全属于自己的房子，认为没有每月的抵押贷款支付将有助于减轻在减少收入情况下的生活压力。

但提前偿还抵押贷款可能不是最明智的选择，特别是从税务角度来看。当面临完全资助一个税延401(k)或每月增加抵押贷款支付的选择时，这一点尤其如此。即使替代方案是更多地投资于应税账户，这一点也适用。

将资金投入退休储蓄的理由很明确。你在401(k)、个人退休账户或其他税延计划中存下的每一美元现在都可以节省税款，并让你的资金在长期内免税增长。税款只有在你提款时到期，通常是在你的收入和税率较低的时候。

税收节省

以一对50岁的夫妇为例，他们处于33%的边际税率，想在10年内退休。他们的30年期、6%的抵押贷款还有40万美元未偿还，每人每年可以向他们的401(k)贡献20,500美元。伊利诺伊州厄本那的财务规划师凯伦·福克计算了将每年41,000美元投入他们的401(k)与将其转用于偿还抵押贷款的影响。

在第一个场景中，这对夫妇最大化了401(k)账户。经过10年，即使获得6%的适度回报，这两个账户将累计559,922美元。如果回报率为8%，账户将获得约625,066美元。这足够多，即使扣除税款，也能偿还约175,000美元的剩余抵押贷款债务。此外，这对夫妇还将节省近200,000美元的税款——59,000美元来自抵押贷款利息扣除，以及由于401(k)贡献而递延的超过135,000美元的金额。

或者，如果他们将每人20,500美元全部用于提前还款，抵押贷款将在不到六年的时间内偿还完毕，留给他们仅四年的时间将全额41,000美元投入401(k)。在这种情况下，如果401(k)的回报为6%，他们将拥有一笔已还清的抵押贷款和385,000美元；如果回报为8%，则为402,000美元。来自抵押贷款利息扣除和递延401(k)贡献的税收节省约为81,000美元，少于将所有资金投入401(k)所节省的一半。

即使您已经最大化了退休账户的贡献，将额外资金投资于应税账户可能更明智。在密歇根州安阿伯的保险经纪公司Hylant Group担任副总裁的38岁JPaul Dixon，在出售他的房屋时获得了110,000美元的利润，他认为可以将更多资金投入一栋价值435,000美元的新房，从而更快偿还。但他的顾问向Dixon展示了他只需支付20%的首付并投资这110,000美元将更有利。在20年内年回报率为8%的情况下，Dixon最终将拥有512,705美元，足够偿还他刚刚承担的348,000美元抵押贷款的余额。

如果你的付款中有很大一部分是可抵税的利息，你也应该保留抵押贷款。迪克森的财务规划师弗兰克·摩尔表示，对于33%税率的纳税人，6%抵押贷款的税后成本大约为4%。如果你能在税后赚到超过4%的收益，那么你最好不要提前还款。

当然，如果你认为自己没有纪律去投资这笔钱，或者如果你已经接近抵押贷款的结束，而税收优惠也减少了，你可能会选择还清贷款。加利福尼亚州拉霍亚的财务规划师J·史蒂文·科文表示，不要忽视你决策中的情感因素。科文和他的妻子知道自己的生意随时可能面临下滑，因此决定每月多支付1,000美元的抵押贷款。他们希望在自己的房子里住一辈子的愿望就是足够的理由。

艾伦·霍夫曼