《全国范围内的压力 - 彭博社》

作者：玛丽亚·巴尔蒂罗莫

安杰洛·莫齐洛，国民金融公司（CFC）的首席执行官，因这家巨型抵押贷款公司在住房崩溃中的角色而受到严重批评。我在一周内两次与莫齐洛会面——第一次是在美国银行（BAC）向国民金融注入20亿美元后的独家采访中，第二次是在一篇指责莫齐洛和国民金融涉嫌进行可疑贷款行为的报道之后。现在消息人士告诉我，这位身处困境的莫齐洛将很快宣布裁员约10%，国民金融的员工总数为60,000人，因为抵押贷款业务下降了20%。此外，我还听说国民金融正在寻找进一步的融资，下一位投资者可能来自私募股权。当商业周刊在8月29日印刷时，国民金融的股票自6月1日以来已失去约一半的价值。那天，参议员查克·舒默（D-N.Y.）敦促国民金融停止“掠夺性”贷款行为。

自从我们在CNBC的采访以来，你受到批评，首先是因为向不应接受这些贷款的人提供激进的贷款，其次是因为在仍然提供宽松贷款的同时大喊经济衰退即将来临，因为这些贷款对国民金融来说是如此有利可图。你的回应是什么？

首先，我不记得我在尖叫。但让我告诉你，Countrywide 在过去 40 年里一直致力于降低美国人民拥有住房的门槛。我们所接受的每一份申请都在确保这些个人能够负担得起住房的框架内。因此，我的回应只是我们并不是机会主义者，而是为个人和家庭创造了拥有住房的机会。在我们存在的 40 年里，我们发放了 2500 万笔贷款。我们今天在服务组合中持有大约 1.5 万亿美元的贷款。我们非常努力，不仅是为了让人们能够拥有住房，还为了教育他们关于房屋所有权的责任。

抵押贷款繁荣的主要驱动力是什么——拥有住房的愿望，还是华尔街对购买抵押贷款、重新打包并将其出售给对冲基金和其他投资者的无尽渴望？

主要驱动力是房地产价值的上升。当它们开始上升时——与科技繁荣没有区别——社会各个层面的人都想参与其中。他们不想被落下。这在房屋所有权方面尤其如此，这伴随着对盈利的热情，拥有某样东西，拥有一块美国的土地。但毫无疑问，有投机者试图快速获利。

在这一过程中，你们是否相应地调整了业务？

请记住，我们并没有主动接触购房者。他们是来找我们的。随着价格上涨和利率处于可接受的水平，我们开始调整项目，以看看我们是否可以帮助这些人进入住房。

次贷是你们业务中非常盈利的一部分。公司是否因为这些贷款是如此的佣金生成器和赚钱机器而推动这些类型的贷款而不是其他类型的贷款？

我们没有。我是说，我们的次贷公司，全光谱，提供了这些贷款。但是如果一笔优质贷款通过了次贷领域，那笔贷款必须以优质价格成交，而不是以次贷价格成交。次贷价格更高的原因是，因为它们的发放成本大约是优质贷款的四倍。获取文件更困难。我们涉及了很多咨询。重要的是要理解，每个人都经历了巨大的损失。因此，这不是借款人支付过多的问题。因为你看，所有参与次贷的公司要么已经倒闭，要么正在倒闭，或者有巨大的损失。在次贷的灾难之后，认为人们收费过高的结论是荒谬的。

但直到最近，Countrywide才停止发放风险较高的抵押贷款，比如所谓的虚假贷款，这些贷款几乎不需要验证借款人信息。你们为什么让承保标准变得如此宽松？

好吧，我不同意标准变得宽松的说法。我们所做的每一笔贷款，在我们做出贷款决定时，我们相信这些个人是符合他们所要求的抵押贷款产品的资格的。我们有184个项目。他们选择了他们想要的那个。我们根据快速变化的市场条件在某些类别中调整了我们的承保标准。我们从来没有宽松过。但没有人能够预见会发生什么。这些都是全国每一个机构，无论大小，都在进行的常见做法。你知道，这里使用的词汇，非常具有煽动性……

在8月26日，一篇文章暗示Countrywide引导借款人进入更高成本的抵押贷款，而他们本可以根据传统标准获得更低的贷款。你为什么选择这些策略？

[Countrywide]并没有选择这些策略。这不是真的。你必须考虑信息来源。故事中的人们拒绝透露自己的身份。这都是匿名的。你知道，指控别人很容易，而不为你选择的言辞负责。我认为并没有很多人被采访。我认为只是一个人的指控。

你必须记住，这是一种价值迅速上升的环境，每个人都认为这是一次淘金热。他们想参与房地产，并愿意说任何话，做任何事——并不是每个人，但某些人——以便参与这个升值的环境。顺便说一下，当价值上升时，我们没有听到任何这些。没有一个投诉。没有一个人说：“我被虐待了，被误用。我被引导到我不想要的东西。”直到价值下降之前，什么都没有。

我可以告诉你，玛丽亚，我们今年迄今为止已经修改了超过40,000笔贷款，以试图让人们留在家中，都是我们自己承担费用。因此，这家公司与文章中描述的完全相反。这是一家拥有坚定价值观的伟大公司。它从来不是为了将一群人或一定数量的贷款剥削以获取不当利润。你知道，媒体在我心中的信誉正在下降，因为我看到一篇又一篇完全没有事实依据的文章，但没有人能对此做什么。媒体可以随心所欲地说任何话，而不必承担后果。

那么关于美国邻里援助公司，这个提出一些指控的非营利住房倡导组织呢？

我对这个组织了解不多，但从我听到的少量信息来看，我对他们的可信度有一些疑问。如果你研究他们的工作，他们会攻击贷款机构。

我们来谈谈美国银行的投资。你能为Countrywide争取到更好的条款吗？

这对Countrywide来说是个了不起的事情。了不起。只有一家美国银行。只有一个这样的知名品牌。因此，他们为Countrywide提供的就是可信度。他们进行了尽职调查，得出的结论是我们对他们来说是一个很好的投资。对于这样一家优质公司与Countrywide建立联系，对我们来说是无价的。我希望他们在这笔交易中赚很多钱，因为如果他们赚了，我们的股东也会赚。

你们是否希望引入更多投资者？

我们一直在寻找。这是一个活的有机体。Countrywide继续在一个不断变化的环境中运作。我们能够在许多年中生存下来，而其他人却没有——没有其他人，我们是唯一的幸存者——是因为Countrywide不断调整自己以适应环境。因此，我们会根据环境的要求做任何事情，以确保我们在未来仍然是一个有竞争力的参与者。

你们会引入私募股权资金吗？

在过去几个月里，有很多人接触我们……我们未来的行动将真正取决于公司在我们所处市场中的定位。

那么，是什么决定了美国银行的投资，除了国民抵押贷款公司已经利用的115亿美元信贷额度，是否足够应对短期内的情况？

再次强调，商业环境、抵押贷款发放领域发生的事情以及未来利率的变化。未来可能会出现再融资热潮，这将创造一种情况。正如你所看到的，房地产销售正在下降。房地产价值持续下跌，这使得那些购买房屋以为会获利的人感到不满。因此，这一切都取决于。你只需要对国民抵押贷款公司将继续转型保持信心。

你对自己的商业实践或未能在过去六到八个月内更早看到这一衰退最感到遗憾的是什么？

我一直在反思这个问题。顺便说一下，一年前没有人打电话问我这些问题。没有人打电话告诉我：“嘿，看看，次贷市场将会出现真正的问题。”根据我当时所知道的，我认为我不会做出太多不同的决定。根据我现在所知道的，显然我会做很多事情不同。

但我们不知道价值会下滑。我们不知道这些市场会冻结。我们不知道全球系统中会没有流动性。我们不知道贝尔斯登（BSC）和雷曼（LEH）以及那些质量的人会遇到重大问题。我们不知道资金会在全球范围内崩溃。我们不知道大多数竞争对手会倒闭，比如新世纪和诺瓦星等公司。我们对此一无所知。你只能处理在做出这些决定时所拥有的信息。而我当时拥有的信息与现在大相径庭。

但就在不久之前，你称Countrywide是一家优质公司，次级贷款仅占业务的7%。你抨击了其他贷款机构糟糕的承保标准。然后在三月份，我记得你上我的节目时说Countrywide将从次级贷款的混乱中受益，因为不理性的贷款机构被淘汰了。你认为事情为什么会有不同的结果？

并没有。他们已经被淘汰了。你知道，Ameriquest、New Century、Own It——只需浏览整个名单——都已经消失了。所以他们已经被淘汰了。随着时间的推移，Countrywide将成为受益者。

有猜测认为，联邦储备降低贴现率是为了防止Countrywide倒闭，因为它无法从商业票据市场获得资金。你怎么看？

绝对不是。我认为这对Countrywide赋予了过多的重要性。这笔交易[与BofA]是在贴现率改变之前很久就达成的。

你与联邦储备有过接触吗？

除了与我们正在讨论的问题无关的单一交易外，我与联邦储备没有任何接触。这是一笔在纽约的非常具体的交易。但与华盛顿的联邦储备完全没有联系。

但你不觉得奇怪吗，在银行去贴现窗口的那一天，包括美国银行在内，它宣布了20亿美元的投资？你认为联邦储备在某种程度上鼓励美国银行或其他银行参与吗？

这对我来说将是非常投机的。这是你们记者[来猜测的]。坦率地说，我会感到惊讶。我知道没有任何联系。

抵押贷款市场还有多少痛苦在等待？最坏的情况是什么？

我不能说我看到市场放松有什么伟大的迹象。抵押贷款市场仍然存在很多紧张，金融市场也有很多压力。但我唯一想说的是，几周前你可能在任何价格下都无法做任何事情，而现在似乎在某些价格下你可以做一些事情。所以，你知道，也许有一点流动性正在回归。但很难说这将持续多久。

如果美联储在九月份降息，会有多大的帮助？

如果没有其他影响，这将产生很大的心理效应，并表明美联储确实关心住房对整个经济的影响。

你曾多次表示你看到衰退在前，并且从未见过住房不带我们进出衰退。

住房市场正在衰退。我认为没有人可以对此进行辩论。价格继续下跌，国家房地产经纪人协会的数据证明了这一点。销售已经连续12个月下降[实际上是16个月]。你可以看到房屋建筑商发生了什么。可以辩论的问题是，这是否会以某种形式溢出到经济中。我认为会。

考虑到你的立场，继续预测衰退有多负责任，这对你的股东有什么好处？

我认为我有责任对Countrywide的每一个人以及股东们说出我的感受，告诉他们我认为事情是怎样的。虽然这可能不是事实，但这是我相信的方式。我认为我的责任是说出真相。而我必须接受这带来的后果。

让我转向另一个令人不安的来源，那就是你出售股票。你在过去一年中赚了超过1亿美元。你如何回应那些说你在股东看到他们的股票下跌时出售股票是错误的人？

在我记忆中，我在过去10年里没有出售过任何股票。我所出售的都是期权。出售是因为[当期权]到期时，我不再享有我和这个团队在过去40年里所建立的利益。在这场灾难发生之前，我为股东创造了250亿美元的价值。在过去25年里，表现比Countrywide更好的股票非常少，只有大约11只。我本可以以每股40美元出售所有这些股票，但我没有，因为我想与股东保持一致。此外，我必须以有序的方式出售股票。我今天可以出售所有股票，但我没有。如果说有什么的话，我坦率地说，我为了保护股东的利益，有时甚至牺牲了我的家庭。

你计划的出售是否在去年秋天开始加速？

让我想想，有两个合同涉及其中。一个，我想——我不知道这些事情是什么时候开始的——是在十月，另一个是在十二月。并没有加速。只是我相信在十二月增加了一个额外的合同。

我们在Countrywide见过最糟糕的情况吗？

我只能说，我们继续尽一切努力确保我们做好准备，但我们面临的是一个不可预测的环境。

玛丽亚·巴尔蒂莫是CNBC的主播。