这笔旧的止赎 - 彭博社

Tiffany 和 Scott Romero 几乎放弃了他们最近在加利福尼亚州圣地亚哥郊区的 Temecula 购买的五卧室房子。很难忽视那片死去的草坪、脏污的地毯、划伤的墙壁和丑陋的厨房瓷砖。难怪这栋房子已经空置了五个月。

但这处房产位于一个良好的学区，并且处于止赎状态。学校吸引他们来到这个社区，而房子的脆弱状态让他们有机会将银行的 465,000 美元要价削减 25,000 美元，而这个价格已经比一年前该地区类似房屋的售价低了 75,000 美元。Romero 夫妇直接从持有抵押贷款的银行购买房产，而不是在拍卖中盲目购买或直接从困境中的房主那里购买，这一点也很有帮助。他们能够在购买前检查房子，并且可以就价格进行谈判。

任何希望利用预计今年将进入止赎状态的超过 250 万个抵押贷款的人都应该考虑同样的策略。直到最近，大多数止赎房产都是在拍卖会上被迅速抢购的。但越来越多的房产是由房地产经纪人代表银行出售的。在业内术语中，它们被称为房地产拥有物业（REO）。

走 REO 路线比其他购买止赎房屋的方法有更少的陷阱。Todd Beitler，*《完全白痴的止赎指南》*的合著者和房地产图书馆的总裁，在线上提供止赎房产资源。他说：“REO 没有产权问题，没有留置权，没有云雾。房主已经被移除，所以你不必驱逐任何人。一切都是清晰无碍的。”

房地产市场的变化动态是越来越多被止赎的房屋落入当地代理人手中的一个重要原因。过去，房地产投机者倾向于在拍卖会上购买被止赎的物业。但如今，专业人士们则选择观望，要么是因为资金紧张，要么是认为房价将继续下跌。这使得像罗梅罗一家这样寻找适合养家的房子的人有了更大的市场空间。这些买家在拍卖会上出价时不太自在；为了适应他们，越来越多的银行通过代理人出售其止赎库存。“直到一年前，所有好的止赎物业都是在法院台阶上被买走的，”位于佛罗里达州杰克逊维尔的兰开斯特城与乡村房地产公司的黛安·佩尔蒂耶说。

这真是个好消息，特别是因为通过直接从贷方购买，你可以节省5%到15%的市场价值。你最好的选择是找到一个拥有丰富REO经验的代理，因为与银行的谈判可能会进展缓慢。一个好的资源是全国REO经纪人协会（nrba.com），它提供按州、县和邮政编码可排序的代理人数据库。

如果你打算申请抵押贷款，提前做好融资准备是很重要的。“确保你的贷款资金已经到位，”位于北卡罗来纳州温斯顿-塞勒姆的RE/MAX房地产顾问公司的房地产代理人香农·柯林斯说。她看到许多交易在最近几个月因抵押贷款公司倒闭而泡汤。出售给你止赎物业的银行通常对融资不感兴趣。因此，你需要找到其他贷方，并且如果可能的话，甚至要获得备用抵押贷款的批准，以防第一个贷款失败。

在这个风险重重的市场中，不是每个人都能轻易进入并获得便宜货。像罗梅罗一家这样，拥有高信用评分和能够支付10万美元首付款的人，在与银行拥有的房产谈判时拥有优势。对于罗梅罗一家来说，铺草坪、更换瓷砖和修复其他外观缺陷只花了他们1万美元，甚至不到他们降低价格的一半。更好的是，他们让银行给他们提供了一年的房产保修，这已经覆盖了一个坏掉的空调单元。因此，虽然他们在止赎市场没有赚到大钱，但他们还是舒适地获利，并找到了一个很好的居住地。

作者：劳伦·杨