你的家是一个税务陷阱吗？ - 彭博社

你是否已经重新融资了你的抵押贷款并提取了一部分现金资产？当你的可调利率贷款重新设定利率时，你会这样做吗？如果你未能遵循一些鲜为人知的计算房屋抵押贷款扣除的规则，你可能会抵扣过多的利息。这样一来，你可能不仅没有节省税款，反而可能欠税。

一般来说，IRS允许你扣除你在一个或多个房屋抵押贷款上支付的100%利息，最高可达100万美元的总贷款价值。但当你重新融资并提取现金时，规则就会改变：只有你原始抵押贷款余额的利息，加上额外的10万美元，才符合扣除资格。（如果你想提取更多现金，可以使用房屋净值贷款或信用额度。法律允许对最高10万美元的借款利息进行单独扣除。）

错误地申请这个扣除是很容易的。银行和抵押贷款公司在新年初会向借款人发送1098表格，大多数人用它来准备他们的税务。这份文件显示了全年支付的总利息，因此许多人认为表格上的数字就是他们在报税时应该使用的数字。A表，填写房屋抵押贷款利息的税表，并未提及与再融资相关的扣除限制，尽管说明手册中有提到。

寻求再融资客户的贷款机构通常不会强调这个小陷阱。“他们没有动力去教育借款人关于再融资的税务后果，”纽约投资公司First Principles Capital Management的首席执行官道格拉斯·达基尔（Douglas Dachille）说。他们的促销可能包括一个小字注释，提醒检查再融资的税务影响，但并没有详细说明规则。达基尔表示，当他考虑投资于次级抵押贷款支持证券时，这个再融资问题浮出水面。“税务条款可能会影响房主的现金流，因此这是另一个避免次级市场的理由。”

这是再融资税陷阱的运作方式。假设你在1998年以8%的利率借了50万美元来购买你的房子。到2003年，房子的价值大幅上涨，抵押贷款余额减少到45万美元。然后你进行了再融资，获得了一笔65万美元的新贷款，利率为6%。在报税时，1098表格会显示你在2003年为65万美元的抵押贷款支付了大约39,000美元的利息。

利息增加

如果你用这个39,000美元的数字来计算你的年度抵押贷款利息扣除，并且你处于33%的边际税率，那么根据宾夕法尼亚州金斯顿的Kronick Kalada Berdy的注册会计师William Lazor的说法，你最终将比你应得的多扣除1,980美元。这是因为你只能对55万美元的抵押贷款进行扣除——原贷款剩余的45万美元加上10万美元。Lazor表示，在55万美元的基础上，支付的利息将为33,000美元。

那么损失是多少呢？如果你必须向国税局偿还因过度扣除而产生的款项，Lazor表示，你将欠2,109美元，包括一年的利息和罚款。三年内，你将承担超过6,200美元的责任。坦帕的安永税务合伙人Greg Rosica表示，国税局不太可能追究2004年前提交的错误申报，因为三年的追诉时效可能适用。

目前没有迹象表明国税局正在追查可能错误计算抵押贷款扣除的纳税人，但这个错误可能会在审计中让你陷入困境。Rosica表示，保护自己的最佳方法是确保你正确计算今年的税款。如果你在过去几年中进行了过度扣除，你也可以提交修正申报。

由艾伦·霍夫曼