住房：那种沉没的感觉 - 彭博社

作者 玛拉·德·霍瓦尼西亚 和 克里斯托弗·帕尔梅里

封面故事播客

拉斯维加斯曾是炙手可热的房地产市场。但当销售在去年开始严重停滞时，开发商KB Home（KBH）采取了激烈的措施。为了不在行业臭名昭著的低迷周期中被困于大量未售出的房屋，建筑商开始大幅降价。在1400套住宅的亨廷顿社区，这个位于著名大道西侧的两层灰泥房屋小区，房屋的起价从一年前的320,000美元降至现在的270,000美元——这只是潜在交易的起点。

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这种折扣似乎吸引了买家。根据市场研究公司Hanley Wood的数据，在KB在5月份将亨廷顿小区的挂牌价格下调25,000美元后，待售合同数量激增了23%。这对KB来说可能是好事，或者至少比持有大量未售单位要好。对于那些以巨额折扣购买房屋的当前买家来说，这也可能是好事。“我们努力在定价方面做出明智的决策，”KB拉斯维加斯地区总经理吉姆·维德纳说。“价格在短期内会涨跌，但从长远来看，房屋是最好的投资之一。”

对于在繁荣高峰期购房的业主来说，这些折扣就没那么好了。在亨廷顿的一个安静的死胡同奎赛德法院，许多去年购房的居民突然发现自己拥有的房屋价值大幅下降——这使得任何需要再融资、出售或借用房屋净值的人都很困难。“当我们第一次搬到这里（在2006年夏天）时，房地产市场真是不可思议，”三孩母亲塔米·埃尔德说。“不幸的是，我们买了一套价格过高的房子，我们不知道是否会有机会收回成本。”

KB在亨廷顿的极端策略正在全国范围内展开——即使是在像明尼阿波利斯和圣路易斯这样被住房狂热所忽视的地方。首次，大型建筑商在全国范围内的过度开发项目中提供大规模的、通常是六位数的价格折扣，为行业提供了一种旨在快速清理库存的冲击治疗。尚不清楚这些激进措施是否会复兴市场或加深衰退，但它们无疑对当地社区产生了影响。9月14日，Hovnanian Enterprises Inc.（HOV）启动了为期72小时的世纪交易，价格在19个州削减高达10万美元。同一天，Standard Pacific Corp.（SPF）在南加州的49个社区推出了其“使命：可能”活动，承诺提供2000万美元的总折扣。9月29日，D.R. Horton Inc.（DHI）在圣地亚哥拍卖了53套房屋，起拍价为15万美元，较挂牌价低一半。“我们想要更响亮地传达信息，”Hovnanian首席执行官Ara K. Hovnanian说。“客户需要刺激。”

前期痛苦

建筑商的资产负债表也需要提升。尽管五大上市住宅建筑商已将其土地和未售房屋的价值从2006年的497亿美元削减至今天的419亿美元，但根据美国银行证券（BAC）的数据，过去一年中，这些库存占销售的百分比飙升了33%。这些闲置资产对行业的健康造成了影响。一年前，建筑商的债务支付大致与其现金流相同。现在，债务是现金流的2.5倍。利润也在消失，KB Home、D.R. Horton和其他大型建筑商在第三季度均报告了亏损。9月25日，去年按销售房屋数量排名第二的建筑商Lennar Corp.（LEN）报告了5.139亿美元的季度亏损，这是其53年历史上最大的亏损。尽管市场上确实存在其他影响因素，但建筑商在其困境中承担了很大一部分责任。

真正的问题是，剧烈的降价是否会短路建筑商在这个经济敏感行业中似乎注定要经历的漫长而痛苦的下滑。这是行业规模足够大、资本充足到甚至考虑如此极端措施的第一次住房衰退。而这些措施确实很极端。在住房繁荣的高峰期，利润率曾高达35%，而当建筑商以火灾销售价格出售时，利润几乎为零。如果通过这样做，建筑商能够迫使市场接受住房价值已经下降的现实——并迅速接受这一现实——那么至少有可能比以往的下行周期更早地走出当前的低迷。“折扣压低了市场，这就是我们认为房价还有更多下跌空间的原因，”标准普尔的首席经济学家大卫·怀斯说，标准普尔与《商业周刊》一样，都是麦格劳-希尔公司（MHP）的旗下公司。“但与其经历长期的低迷，不如提前承受痛苦。”住房市场的快速复苏不仅对建筑商来说是良药，也可能为整体经济提供急需的推动力。

当然，很多事情可能会出错。实际上，这种未经验证的策略存在许多潜在风险，尤其是对于较小的参与者。如果降价幅度不够大，或者建筑商没有足够控制生产，他们将无法清理掉未售出的房屋积压。还有担忧是，折扣将价格压得过低，迫使建筑商在账面上进一步减记持有的原土地。如果价格持续下跌，买家可能会决定取消合同，希望以后能获得更好的交易，正如他们已经开始做的那样。还有更广泛的市场力量在起作用，建筑商可能无法通过降价来克服这些力量。例如，日益增加的止赎数量可能会比他们清理未售房屋的速度更快地增加未售房屋的积压。“这是一场失败的战斗，”贝尔菲尔房地产咨询公司的总裁吉姆·贝尔菲尔说，这是一家研究公司。

尽管如此，建筑商们认为，他们最好迅速削减供应，而不是让其拖累收益数月甚至数年。“你必须不断移动库存，”麦克布赖德与儿子住宅公司的首席执行官约翰·F·艾拉曼（John F. Eilermann, Jr.）说，这是一家提供高达100,000美元折扣并在圣路易斯举办烤猪派对以吸引买家的私营地区公司。“我们最大的成本就是那些闲置的土地。你必须为市场转变时做好更好的准备。”

心理打击

在达成世纪交易后，国家第七大建筑商霍夫纳尼（Hovnanian）记录了超过2,100笔总销售，签署了1,700份合同和400笔销售押金。标准太平洋（Standard Pacific）有227份待处理合同。假设这些交易最终完成，房屋建筑商可以收回一些被闲置物业占用的资本，并产生足够的现金流以跟上他们的债务支付。这对建筑商的生存至关重要。“他们最好清理展厅，而不是坐在一个可能在贬值的资产上，”纽约大学斯特恩商学院的经济学教授劳伦斯·J·怀特（Lawrence J. White）说。“这就像工厂车间的闲置产能。”

当建筑商一次性大幅降价，而不是让价格缓慢下滑时，他们实际上迫使现有房屋的卖家也这样做。至少，这可能是一个严重的心理打击，而在早期的经济衰退中，这种打击是逐渐吸收的，而不是一下子就来。对于一些房主来说，这也是一次灾难性的财务打击。随着新市场价格的明确建立，曾支付高峰价格的困扰房主将更难以再融资。其他需要快速出售的房主，很可能会以巨大的损失出售。如果他们以低于抵押贷款的价格出售，他们将仍然欠银行钱。而那些寄希望于在上涨市场中快速翻转物业的投机者或面临可调利率抵押贷款的困扰房主，他们的贷款现在面临更高的还款压力，也面临着各自的困境。尽管这种情况是多么痛苦，然而，市场中的过剩必须被清除，才能让该行业或更广泛的经济恢复。“不幸的是，这是过程中的必要部分，”克利夫兰贷方国家城市公司（National City Corp.）的首席经济学家理查德·J·德卡瑟（Richard J. DeKaser）说。“一旦你看到开发商如此积极地行动，其他住房市场也不会太远。”

房主几乎总是比建筑商更慢下定决心，降低他们的要价。这就是为什么现有房屋的销售价格没有像新房价格那样急剧下降的原因。例如，拉斯维加斯的新房平均价格比去年下降了10%，而二手房市场则下降了3.8%。由于房主不愿意接受较低的价格，这里和全国各地的未售出现有房屋数量正在不断增加。根据全国房地产经纪人协会的数据，截至9月25日，全国待售的现有房屋数量，包括空置和自住的房源，达到了19年来的最高点458万套，较2005年1月的215万套有所上升。二手房市场最终必须重新调整——这意味着房主必须降低价格——才能结束这场低迷。

建筑商的天堂

沿着215号州际公路向西行驶，经过麦卡伦国际机场，很容易忘记拉斯维加斯的命脉是赌博而不是建房。成片的新开发小区向远处的红岩山脉延伸。这里，公路上的五彩斑斓的广告牌不是在宣传拉斯维加斯大道上的娱乐表演者，而是在宣传一些名为“峡谷庄园”和“灵感社区”的新社区。一排低层办公楼就像是住房繁荣的名人录，悬挂着普尔特住宅（PHM ）、国民抵押贷款（CFC ）和保诚美洲房地产经纪公司的招牌。欢迎来到建筑之地。

强劲的就业市场、繁荣的赌场和会议产业，以及全国最高的人口增长使拉斯维加斯成为建筑商的繁荣之地。罪恶之城代表了前五大市场之一。行业研究员史蒂夫·博特菲尔德（Steve Bottfeld）估计，目前大约有568个小区正在开发和营销，按人均计算是全国最高的。就在两年前，潜在买家会在新开发项目外露营，竞标土地。如今，新房空置，社区半建成。根据一些估计，未售出的房屋数量已达到48000套，较过去几年相对稳定的10000套有所上升。“建筑商有大量房屋，这将对房价产生一段时间的压力。”当地咨询公司住宅建筑研究公司的总裁丹尼斯·L·史密斯（Dennis L. Smith）说。

迈克·阿利在该地区不断下滑的住房市场中遭受了严重打击。2005年春季，阿利，一位来自威斯康星州拉辛的独立房地产经纪人，因温暖的气候和强劲的房地产市场而搬到了拉斯维加斯。他很快在普尔特找到了一份销售工作，他说经纪人们基本上只需接订单就能赚到每年50万美元。“这太疯狂了，”阿利说。“房子飞快地被卖出。”

一年后，他决定自己进入市场购买一套房子。他花了一个月的时间寻找，最终选择了KB的亨廷顿小区。这个社区吸引了各种各样的人，从刚起步的情侣到空巢老人。更重要的是，这里有很多和他孩子同龄的年轻家庭。KB Homes以折扣价提供的价值86,000美元的升级，包括高档橱柜和花岗岩台面，最终让他下定了决心。阿利认为自己得到了一个好交易：在2006年8月，他以360,000美元的价格购买了一套位于奎赛德法院的三居室房屋，该房屋的评估价值为415,000美元。

然而，即使是阿利这样在这个行业谋生的人，也表示他被降价所震惊。如今他估计自己的房子价值大约300,000美元。“我没有很好地关注[KB在这个社区]的动态，”阿利说，他基本上已经退出了房地产行业。“我查看销售数据，发现他们在我购买几个月后，竟然以低于我购买价格50,000美元的价格出售我的房型。”

住房峰会

对于住在街区下方的瓦伦蒂娜·德卡洛来说，情况更糟。作为一名长期居住在拉斯维加斯的居民，这位39岁的女性已经在威尼斯赌场工作了近20年，作为鸡尾酒女服务员，她的32,000美元年薪还需要依靠小费来补充。去年七月，她冒险支付了77,000美元购买了一套四居室的房子。

去年十月，德卡洛得了胃癌，因此她缺席工作，开始依赖信用卡维持生计。她正在努力支付每月2140美元的账单。虽然她在2006年7月支付了367,500美元，但德卡洛认为类似的房产现在的价格低于300,000美元。这意味着她的房子可能不值她未偿还的抵押贷款，因此她无法轻易再融资。她的贷款方，Countrywide，建议她以亏损的方式出售房屋或寻找室友，她说。“我将失去我辛苦工作得来的所有东西，”德卡洛说。“我们的主要目标是让人们留在自己的家中，”Countrywide的发言人朱玛娜·鲍文斯说，她补充道，贷款方在2007年已经完成了超过35,000个有问题抵押贷款的解决方案。

如果德卡洛找不到解决方案，她将面临止赎，这在这个迅速恶化的市场中越来越普遍。拉斯维加斯的止赎率是全国最高的。而且没有减缓的迹象：根据数据公司RealtyTrac的统计，8月之前该市的新申请超过33,000，而2006年全年为19,909。拉斯维加斯的后果已经如此严重，以至于内华达州州长吉姆·吉本斯呼吁在10月4日与该市五大建筑商、五大银行以及像房利美（FRE ）和房地美（FNM ）等其他机构召开住房峰会，以找出如何帮助有困难的房主。“我们正在努力针对那些在瀑布下游即将陷入困境的人，”内华达州住房部首席财务官朗·德维斯说。

投机者，尤其是那些在周期末期买入的人，可能会受到最严重的打击。66岁的退休医院助理罗克萨西塔·雅苏尔在2005年底决定通过投资房地产来补充她的社会保障和丈夫的养老金。在1980年代的加利福尼亚，她曾尝试在拍卖会上购置房屋。这是一项相当成功的冒险。因此，她获得了房地产执照，并在去年在新的拉斯维加斯社区购买了四套房子，包括一套在亨廷顿的房子。和大多数投资者一样，这个快速买卖的团体帮助推动了该地区的繁荣，她认为在上涨的市场中总能出售这些房产。

事情并没有朝着这个方向发展。雅苏尔去年6月以35万美元的价格购买了位于奎赛德法院的两层住宅，但她预计今天的售价不会超过30万美元——如果她能找到买家。她现在不想出售，希望等待市场反弹。“我在这件事上运气不好，”雅苏尔说。“那些容易获得的利率和仅付利息的贷款将到期，人们将面临现实。前景非常黯淡。”

与此同时，雅苏尔正在拼命寻找租户。这带来了自己的问题。一个社区中租户过多可能会进一步压低价格，这已经让她的邻居们感到不安。“这就像住在公寓社区，”她的亨廷顿邻居埃尔德说。“租户如果不拥有房子，就不会那么在乎这些房子。”

当前的住房下滑及其对整体经济造成的损害远未结束。随着明年仍有一批风险较高的可调利率抵押贷款将重新调整，止赎率可能会进一步上升。这是自2007年初以来，美国20家最大的房屋建筑商的股票平均下跌65%的一个重要原因。但隧道尽头也有一些微弱的光线。建筑商正在采取痛苦的减产措施。许可证数量比2005年9月的市场高峰下降了49%。这比上一次下滑达到这一点所需的时间还要短一半。“建筑商这次反应确实更快，这是件好事，”美国银行证券分析师丹尼尔·奥本海姆说。“但库存过剩如此严重，解决这个问题需要很长时间。他们在复苏之前还有很长的路要走。”

德·霍瓦尼西亚是 商业周刊 的银行编辑，商业周刊 的洛杉矶办公室的帕尔梅里是高级记者