这些严格的贷款法律可能会传播 - 彭博社

北卡罗来纳州并没有像内华达州或科罗拉多州那样经历次级贷款的痛苦。它也不以加利福尼亚州或纽约的高强度激进主义而闻名。然而，随着华盛顿的立法者们讨论如何应对数百万潜在的止赎，北卡罗来纳州的掠夺性贷款法正在塑造这一辩论。

塔希尔州的进步立场早在次级贷款成为一个肮脏词汇之前就已经存在。北卡罗来纳州在1999年通过了第一部全面的掠夺性贷款法，并在此后多次重新审视这个问题。今年8月，州长迈克·伊斯利签署了迄今为止最严格的法律。北卡罗来纳州住房贷款保护法禁止对提前还清抵押贷款的借款人处以罚款，要求贷款人核实收入，并预计将限制经纪人为安排某些高利率抵押贷款所收取的费用。包括俄亥俄州和缅因州在内的少数州今年也实施了类似的限制。而北卡罗来纳州最新的法规则成为了目前正在国会审议的提案的模型，其中包括由总统候选人克里斯托弗·多德（D-Conn.）赞助的一项法案。“北卡罗来纳州处于先锋地位，”住房专家凯瑟琳·C·恩格尔说，她是俄亥俄州克利夫兰-马歇尔法学院的教授，她指出，现在超过一半的州都有某种版本的北卡罗来纳州原始法律。

对1999年法律的批评者认为这会抑制北卡罗来纳州的住房市场。但学术研究发现并没有这样的影响。事实上，该州在繁荣期间蓬勃发展，并且在经济下滑期间表现得比大多数州更好。根据房地产研究公司RealtyTrac的数据，今年上半年，止赎申请增加了39%，远低于全国56%的增长。在第二季度，北卡罗来纳州最大城市夏洛特和首府罗利的中位房价上涨了8%，而美国的平均房价下降了1.5%。“底线是这些法规在发挥作用，”北卡罗来纳州检察长罗伊·库珀说，他在担任州参议员时赞助了1999年的法律。“北卡罗来纳州有强大的银行，既严格又公平，并且有充足的可用信贷。”

在许多方面，北卡罗来纳州一直是这些改革的完美家园。国家消费者法律中心的顾问玛戈特·桑德斯指出，该州拥有一些全国最强的反不正当贸易行为法律。尽管如此，还是需要一个不太可能的联盟，包括消费者倡导者、银行家和政治家，将这个问题推向了前台。

马丁·伊克斯是该小组的一员。作为一名耶鲁大学毕业的律师，伊克斯在北卡罗来纳州的格林斯伯勒长大。在那里，他亲眼目睹了对贫困黑人家庭的金融歧视，这些家庭缺乏轻松获得资本的机会来创业或购房。因此，在1980年，他和妻子邦妮·赖特创办了自助信用合作社，以帮助那些经济条件有限和信用不良的借款人。

在1990年代末，房主们寻求伊克斯的帮助，以重新谈判带有苛刻条款的抵押贷款，例如提前还款罚金和高额的发起费用。对这种做法感到愤怒的他与当时的检察长伊斯利合作，教育行业关于影响贫困社区的有毒贷款。这引起了大银行的注意，这些银行长期以来一直反对贷款立法。那些不发放此类贷款的贷方担心整个行业可能会受到影响。“[伊克斯]描绘的画面，一方面令人信服，另一方面相当阴暗，”北卡罗来纳州银行家协会的执行副总裁保罗·H·斯托克回忆道，该协会花了几个月的时间来敲定拟议法律的细节并在州立法机构进行游说。“我在全国各地的同行并不完全赞同。但你拖得越久，情况就越糟——这可能会导致立法过于激进。”

到目前为止，国家提案并没有获得如此广泛的支持。抵押贷款银行家协会一直是一个特别强烈的反对者。该行业贸易组织认为，某些提案中的承销标准将阻止有需要的借款人获得抵押贷款。“政府正在决定某些人不应该获得抵押贷款，”MBA的政府事务和公共政策高级副总裁库尔特·福滕豪尔说。

反对声并没有阻止伊克斯，他在2002年创办了负责任贷款中心，这是一个现在处于全国贷款和破产改革推动中心的游说和倡导组织。他和北卡罗来纳州的其他人正在向华盛顿特区的相关人士施压，要求他们效仿该州的做法。联邦储备委员会已经接受了该州的一项要求，即在承销贷款时，贷款人需要考虑借款人在低利率调整后偿还贷款的能力，而不是基于初始利率。许多正在国会审议的法案复制了北卡罗来纳州的法律。不过，在这个过程中，目前尚不清楚哪一项——如果有的话——将有动力通过。“次级抵押贷款可以是有生产力和丰硕的，”伊克斯说。“我们只需要设定边界。”

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借款人和贷款人正在拼命抵御止赎

破产忧虑

越来越多的困扰借款人正在申请破产。根据美国破产研究所的数据，今年前九个月消费者申请破产的数量增加了44.8%。为了保住他们的房屋，华尔街日报在10月23日报道，业主们越来越多地根据第13章申请，这使他们在与贷款人达成还款计划时有更多的灵活性来避免止赎。这一上升发生在美国立法者正在辩论是否调整现有破产规则，以给予法官更多的自由度来重新谈判贷款的时刻。负责任贷款中心认为，这样的变化将使60万套房屋免于止赎，但抵押贷款银行家协会则认为这将进一步削弱信贷市场。

预防性举措？

全国金融公司，国家最大的抵押贷款机构，于10月23日表示，计划重新融资或修改高达160亿美元的贷款，以承诺让借款人留在他们的家中。但正如BusinessWeek.com在那天所写的，这并不是一个新的举措。一位分析师将这一自愿计划视为“在监管机构要求贷款机构修改抵押贷款之前的预防性举措”。

作者：南妮特·伯恩斯