如何降低您的物业税 - 彭博社

虽然房地产市场可能已经放缓，但许多房主发现一个地方，他们的房产价值仍然保持在高峰水平：地方财产税的评估上。“他们对我们房子的估值远远超过它的实际价值，”卡拉·里夫斯说，她最近看到她在辛辛那提的三居室房屋的评估从251,000美元跃升至334,400美元，使她最新的财产税账单上涨了82%。

由于许多地方政府每三年或更长时间才对其管辖区内的财产进行一次评估，因此许多房屋仍然保留着2005年和2006年市场高峰时期的评估。这些评估中的一些现在才反映在纳税人的账单中。因此，位于弗吉尼亚州亚历山德里亚的全国纳税人联盟（一个非营利倡导组织）预计，今年地方财产税账单将至少增加5%，此外，自2001年以来，平均年增长率为7%到8%。

作为回应，许多地区的房主——包括里夫斯夫妇——今年提交了创纪录数量的财产税上诉。您可以在任何时候提出上诉，尽管如果您想影响当前财政年度的税单，您可能需要在特定截止日期之前提交。

如果成功，您的申请将导致评估降低。然而，这并不总是意味着税收节省：一个意图增加收入的市政府总是可以提高所有纳税人的税率，这将减少或抵消您通过上诉所能实现的任何节省。不过，大多数成功上诉的人都能看到节省。在七月份，里夫斯夫妇赢得了60,000美元的评估减免，导致他们的财产税账单下降了18%。

要提出一个有说服力的案例，您可以从您家评估不再反映其市场价值这一事实开始。毕竟，由于评估之间可能会经过几个月或几年，差异会显现出来，而除了您，没有人急于纠正这些差异。但是，如果您能够争辩说您的评估是不公平的，并且有良好的文件来支持这一论点，您的成功上诉的机会就会增加。

自己动手

专家建议采取三种方法之一。最简单的方法是找到证据，证明当地税务评估员在评估您的财产时犯了错误。由于许多社区依赖路过检查，这并不是一个牵强的论点。也许评估员假设您的房子有更多的卧室、浴室或改进，例如一个完工的地下室或阁楼，而实际上并没有。减少评估的第二种方法是利用财产税记录证明与您相似的房屋的评估价值较低。如果您能证明您拥有的房地产类型——例如公寓或豪宅——未能跟上当地市场的步伐，您也可能有上诉的理由。

可以获得帮助。一个由顾问、律师和房地产经纪人组成的小型产业已经出现，以帮助房主准备上诉。但是，自己动手有很好的理由。首先，专业人士可能会从您的税收节省中拿走一大部分——有些人收取高达第一年减免的50%。更重要的是，一些上诉委员会对自己代表的房主更为同情，詹姆斯·伦利（James Lumley）在其著作挑战您的税收：房主减少财产税指南（$21.50；约翰·威利与儿子（JWA））中表示。他说，雇佣第三方“可能会提高赌注，并激怒地方官员”。

您的第一站应该是当地评估员的办公室或网站。在那里，您会找到上诉所需的表格。您还会找到城镇中每个物业的评估和描述。仔细检查您物业的记录，以查找可能人为抬高评估的错误。来自伊利诺伊州绍姆堡的财务规划师谢丽尔·克鲁格发现，她的四分之一英亩土地在官方记录中被列为0.82英亩。“当我查看我们社区其他人缴纳的税款时，很明显我们的评估远远不合理，”她说。在6月，她赢得了评估的减少，使她的税单减少了20%。

将您的评估与类似物业的评估进行比较是个好主意。如果您能找到至少五个评估较低的物业，这将提高您成功的机会。显然，这些物业在大小、位置、升级以及卧室和浴室数量上与您的物业越相似，效果越好。当来自德克萨斯州弗里斯科的财务规划师约翰·盖伊在5月3日打开邮件时，他发现他四卧室房屋的评估上升了6%。在查阅税卷以获取类似物业的数据后，他通过争辩他的房屋与邻居的房屋相比被高估而提出上诉。在6月，县里任命的三名志愿者小组听取上诉，将他的评估削减了3%。尽管他对没有获得更大减免感到失望，盖伊表示这个过程“似乎相当公平”。

请注意，在某些州，即使是相同房屋的评估也可能有很大差异。例如，加利福尼亚州将评估上涨限制在每年2%，并且在房屋出售之前不会将评估提高到市场价值。这意味着如果隔壁的夫妇25年前购买了他们的房屋，而您去年购买了与之相似的房屋，您的评估将会高得多——而您对此无能为力。

如果您的房屋自上次评估以来增值幅度低于您所在地区的平均水平，或者贬值幅度高于平均水平，您的房屋也可能被高估。Lumley表示，这类房屋的业主“承担了超过应有的整体税负”。通过对比您房屋的销售价格近期趋势与您所在城镇的整体市场趋势，寻找证据。

Cara和Jerry Reeves在邻居以336,500美元出售房屋后，他们的评估迅速上升，认为他们的房屋增值幅度较小。在他们的上诉中，他们提交了他们认为更好的比较房屋的近期销售数据。他们还指出，当下雨时，邻里水会倾向于聚集在他们的后院。他们还雇佣了一位评估师，评估其房产的市场价值为255,000美元。

无论您做什么，都不要等到提交上诉。因为许多地方政府将退款限制在前一年的税单上，您不太可能获得因多年累积的超额支付而产生的退款。

作者：Anne Tergesen