住房崩盘的最新打击 - 彭博社

经过三十年的稳定，国家的住房拥有率在1990年代中期突然开始上升，从1994年的64%上升到2004年的69%。但亚特兰大联邦储备银行发布的新研究得出结论，增长的主要原因是贷款标准放宽，而不是家庭购房年龄等人口因素。

这引发了一个重要问题：在贷款标准收紧的情况下，住房拥有率的增长有多少是可持续的？没有理由认为所有的增长都会消失，但一些经济学家表示，亚特兰大联邦储备银行的研究预示着动荡的房地产市场将面临更多麻烦。

在10月23日发给《商业周刊》的电子邮件中，高盛（GS）首席美国经济学家Jan Hatzius写道：“关键问题是潜在的恶性循环”，即住房拥有率下降会损害房价并迫使更多违约，导致拥有率进一步下降。这是因为房价下跌使某些类型的抵押贷款持有者更难以再融资并保住他们的房子。Hatzius补充道：“亚特兰大联邦储备银行的论文说明了信贷获取变化在这个循环中是多么重要。”

一个警告信号：住房拥有率已经开始下降。2007年第二季度为68.2%，比峰值下降了整整一个百分点。第三季度的数据定于10月26日发布。

许多分析师指出，宽松的贷款政策是住房繁荣的一个因素，但亚特兰大联邦储备银行的论文可能是第一个以严格的方式量化其影响的研究。通过数学密集的宏观经济分析，作者得出结论，新抵押贷款选项的可用性占美国住房拥有率十年来增长的56%到70%，而人口变化仅占16%到31%。尽管论文指出降低首付要求是提高拥有率的最大因素，但圣路易斯联邦储备银行的合著者卡洛斯·加里加表示，未来的一篇论文将把更多的影响归因于吸引年轻和低收入买家的“诱惑”贷款，这些贷款具有低的初始付款。

更多痛苦在前

确实，自1995年以来的许多抵押贷款变化都是合法且持久的，包括银行根据社区再投资法对少数族裔的 outreach。即使是2000年至2004年左右的次级贷款繁荣的第一波也相当合理。真正放弃贷款标准是在2005年。

尽管如此，住房拥有率可能会暂时降到2004年达到的水平以下，因为抵押贷款市场正处于动荡之中。施瓦布金融研究中心的经济分析主任克里斯托弗·R·伯迪克表示，拥有率可能会降到67%，并在一段时间内保持在这个水平。

如果这听起来不算什么，请记住，每一个百分点的变化对住房建设和价格都有巨大的影响。在最近的一份报告中，高盛的哈齐乌斯写道：“考虑到目前美国家庭数量为1.1亿，过去两年住房拥有率的变化已经使新房的潜在需求减少了近50万。” 看来住房市场的崩溃还有更多的余波。

彼得·科伊