《天堂的紧急时刻 - 彭博社》

当全国各地的房地产经纪人和购房者开始讲述他们当地房地产市场的战争故事时，金·托费里同情地倾听。但她很难感受到他们的痛苦。

她知道，全国范围内的房价在许多地区已从2005年的高点下降了超过10%。待售房屋在市场上的时间比十年来的任何时候都要长。创纪录的违约和止赎数量使得贷款机构对为那些没有最强信用评分的人发放新贷款感到谨慎，进一步限制了合格买家的范围。

但在科罗拉多州维尔及其周边地区的度假屋市场对托费里来说非常好。她和她的丈夫彭蒂，前科迪雷拉俱乐部的高尔夫总监，在2002年建造了一座5000平方英尺、四卧室、4 1/2浴室的高尔夫住宅，紧邻科迪雷拉山谷高尔夫球场的第12洞。这座房子拥有全景山脉和高尔夫球场的美景、豪华厨房、胡桃木地板和四车车库——今年夏天以230万美元售出。“我们在三月份卖掉了它，并在2008年四月份达成了交易，”托费里说，她将搬到她丈夫在科迪雷拉建造的另一座新房子。“我们的买家是一位房地产经纪人，他的计划是翻转这处房产。他将从他出售给的买家那里净赚50万美元。如果你在一个优质地区出售优质房产，肯定会有钱可赚，而在过去40年里，维尔从未见过价值下跌。”

这显然对托费里和其他投资于看似抗衰退地区的房主来说是个好消息，比如维尔和其他一些房价没有降温迹象的地方。但对于那些在动荡市场中担心做出重大财务承诺的潜在第二套房买家呢？或者那些享受了近十年房产价值剧烈上涨的房主，但现在看到一些资产缩水的人呢？你如何保护自己免受房地产周期的低迷影响——甚至可能从中获利呢？

为了回答这些问题，委托了位于奥马哈的高尔夫和休闲研究公司Longitudes Group，对37个最受欢迎的高尔夫球场和度假房屋地区进行调查，并识别出这些社区内的代表性开发项目。然后，通过在县评估办公室和在线数据库的研究，Longitudes Group建立了四个最强和最弱市场的档案，以及高尔夫球场房屋与其各自邮政编码内的整体物业的表现对比。

结果呢？在像默特尔海滩（过去一年上涨34%，过去五年上涨126%）和帕克城（过去一年上涨22%）这样的地方拥有高尔夫球场物业的人在问“什么房地产泡沫？”而在像佛罗里达州萨拉索塔（下降10%）和棕榈泉（下降2%）这样的热门冬季度假胜地投资第二套房的人则感到更加焦虑。“资金流动不再像12个月和24个月前那样轻松或自信，”Longitudes Group总裁萨拉·基林说，她为开发商和投资集团研究与高尔夫相关的房地产趋势。“所有类别的人都明显感受到信贷紧缩。价值超过200万美元的高端房屋保持稳定，但那些必须仔细规划第二套房开支的人可能会在旁观，看看会发生什么。”

尽管如此，关于高尔夫球场物业是一个良好投资的老话似乎仍然成立，即使在房地产价值受到打击的地区。除了佛罗里达市场——那里公寓过度建设导致库存过剩——在每个“下滑”地区的高尔夫住宅表现得比同一邮政编码的住宅更好。例如，在斯科茨代尔，调查的住宅下降了4.1%，但像沙漠山这样的高尔夫社区的住宅却显示出适度的增长。“还有一点需要记住的是视角，”基林说。“在大多数这些下滑市场中，房主在增值方面赚了不少钱——10%或更高，持续了10年。今年市场下降了个位数百分比，此时只是显示出修正的迹象。大多数业主的原始投资并没有风险。”

在所有调查的地区中，默特尔海滩记录了最强的百分比增长，部分原因是其较低的初始价格。位于北默特尔海滩的光脚度假村和高尔夫球场——坐落在大西洋内陆水道上，拥有汤姆·法齐奥、皮特·戴、格雷格·诺曼和戴维斯·拉夫三世设计的球场——业主的表现更好。那里的物业在过去一年中平均增值了56%。“可负担性似乎推动了那里的增长，”基林说。“在默特尔海滩，你可以用410,000美元的平均高尔夫住宅获得更多的价值——比在斯科茨代尔或萨拉索塔更划算。”确实，南佛罗里达大部分地区的房地产价值，以及密歇根州，较小程度上还有棕榈泉和内华达州的雷诺，受到了严重打击。

例如，在2001年，Chip Ferlaak与他的妻子和四个孩子住在Gaylord，这是密歇根州北部的一个高尔夫胜地，正值建造高尔夫球场和房地产升值的高峰期。作为当地Gaylord俱乐部的一名高尔夫职业选手，Ferlaak决定购买一块邻近Otsego俱乐部的土地，供他和妻子建造退休之家。

然后，州内经济危机来临，受困于挣扎的汽车工业，房屋价值受到重创。“这更多是时机不对而已，”Ferlaak说，他在下州的Grand Haven找到了新工作，并在过去两年里一直试图出售Otsego的土地。“这里的过度建设很多，加上油价和交通，我们真的看不到自己会经常来这里。”

Ferlaak估计他的财产价值比他在'01年支付的价格低30%。“我们是继续持有，试图等待它回升，还是出售以减少损失，停止支付物业税？”他问。“回想起来，我们可能是在市场的最高点买的，但我们是把它当作家，而不是投资来看待。”

Ferlaak的建议？关注该地区的经济健康以及开发中的设施。“这仍然是一块美丽的土地，位置优越，”Ferlaak说。“有些地方正在蓬勃发展，但密歇根州现在正面临困境。”

高尔夫球场住宅买家指南

考虑到市场状况，你应该等待购买自己的高尔夫住宅吗？不一定。

早在他的房地产翻转冒险成为TLC（前身为学习频道）上最受欢迎的真人秀之一的基础之前，Richard C. Davis就通过做一些不那么适合镜头的繁重工作，在繁荣和萧条周期中获利。“关于如何做出正确的购房决策没有什么神秘之处，”Davis说，他在1991年创办了位于南卡罗来纳州查尔斯顿的Trademark Properties。“我们是那些去县评估办公室交朋友的人。大多数人花很多时间在网上查看汽车价格，但他们却没有研究将成为他们最大投资的东西。”

戴维斯的电视节目专注于他团队在快速翻转和获利方面的冒险（和失误）修复物业。被忽视的是每次购买所需的努力：戴维斯表示，商标公司每月研究2500个物业，可能只找到一个用于投资目的的物业。“我是一个机会型买家，”戴维斯说。“我想赚钱。如果你是在买你的主要住宅，并且你打算在那里住20年，你可以抛开投资规则。但是如果你在考虑第二套房子——我在大西洋沿岸买过度假屋——你必须把它当作投资来考虑，而不是像你配偶在下班回家时催促你顺便买的东西。你必须付出努力。”以下是他的建议：

**第一步是优先考虑设施和生活方式项目，**比如高尔夫球场的质量或俱乐部的社交生活。哪些对你来说最重要？假设你已经确定了想要购买的地方，戴维斯建议你列出10个满足这些要求的开发项目。“你想要在一个你相信高尔夫球场和生活方式的地方，并且你觉得实际的建筑物有一些价值，而不仅仅是市场宣传。”

**下一步是避免陷入人为制造的抢购狂潮。**戴维斯说：“不要被试图跟上[其他竞标者]的想法所困扰。开发商想要通过说你需要预订才能进入来让你进入拍卖类型的情况。记住，市场上有大量的库存，你可以慢慢来。我绝对不会基于一张光鲜的宣传单去购买任何东西。”

最后一步是找出开发中实际房屋的销售价格——而不是挂牌价格。 “去评估师办公室，告诉他们你想知道某个开发项目中契约转让的速度——并使用这些确切的词，”戴维斯说。“如果我看到转让的契约减少，那就意味着需求在减缓。四处打听，找到真实的价值，然后以保持物业合理时间为目标进行购买。”

对于有现金购买房屋或支付足够首付以符合低于$417,000的合规抵押贷款和有吸引力的利率的买家来说，像这样的低迷市场是购买被低估物业的好时机。“人们一直在说，‘我会买下它，即使我不喜欢，我也会卖掉它并赚钱，’”戴维斯说，他的节目将跟踪商标在查尔斯顿房地产市场放缓中的举动。

“那个派对结束了，”戴维斯说。“信贷太紧。我记得上次发生这种情况。我在基瓦岛购买止赎房产，大约七八年前。那并不代表那里的物业质量。这反映了资金状况。这就是我们现在所处的情况。外面有一些巨大的便宜货。十年后，你会回头看，觉得你简直不敢相信你以50美分的价格买到了你的房子。”

无论你是想在低迷市场中找到一个好交易，还是在成熟的上涨市场中投资，你都应该购买一个符合你短期和长期目标，并最终适合你生活方式需求的物业。例如，维尔居民托费里表示，一旦你超越了设施，像科迪勒拉和比弗溪这样的热门维尔开发项目中，度假屋业主最大的持续吸引力是社区感。

“第二居所的拥有者正在离开他们的蜂巢——那个他们熟悉的人和去处的地方，”她说。“他们的依靠是，他们可以离开一个熟悉的地方，来到这里，感觉像是当地人——而不是外来者。这里有一种社区感。这是一件强大的事情，它和房子的价值一样重要。”

作者：马修·鲁迪