帮助房主获得双位数回报 - 彭博社

罗恩·库尔曼的朋友遇到了麻烦。在他失去工作并拖欠抵押贷款后，银行进行了止赎，尽管尚未将他、他的妻子和三个孩子驱逐出他们在密歇根州霍顿的家。库尔曼，一个来自布鲁克林（密歇根）的特许经营顾问，出面偿还了银行的15万美元贷款余额，并通过租赁房屋有效地为他的朋友提供了一笔新贷款。

朋友的每月还款义务是基于12%的利率，但库尔曼将还款结构调整为低于原抵押贷款的还款，使朋友有时间重新站稳脚跟。现在，这位男士有了一份新工作，并正在寻求抵押贷款以从库尔曼那里重新获得房子。“到年底时，他应该能够买回房子，”库尔曼说，他在帮助朋友的同时也获得了可观的回报。

从表面上看，这些私人贷款看起来是双赢的局面。借款人获得了救助资金，而贷款人赚取的收益超过了大多数固定收益投资，他们的风险通过作为抵押的房地产得到了缓解。如果结构合理，这些贷款甚至可以在个人退休账户中持有，收益免税。

但想想看：即使有房地产专业人士帮助你设立和监控贷款，这些贷款也可能很复杂。更重要的是，你必须问自己，如果贷款出现问题，你是否准备好将一个家庭赶出他们的家。“我们看到很多这样的交易发生在朋友之间，”来自内华达州雷诺的Entrust Group首席执行官休·布罗马说，该公司作为私人抵押贷款在IRA中的保管人和管理员。“作为贷款人的优势是你认识这个人。劣势是你可能会失去你的钱和你的朋友。”

私人抵押贷款，通常被称为信托契约或“硬钱”贷款，与银行发放的抵押贷款具有同样的法律约束力。为了确保正确执行，您应该雇佣一位房地产律师来起草协议。您还需要对借款人进行信用检查，并对物业的价值进行最新评估。

贷款和止赎法律因州而异，您也需要对此有所了解。贷款人通常会避免像宾夕法尼亚州和俄亥俄州这样的州，因为这些州的止赎法律相对繁重，他们更倾向于所谓的“信托契约”州，例如加利福尼亚州、内华达州和弗吉尼亚州，这些州允许您在不去法院的情况下对物业进行止赎。在这些州，一旦贷款服务机构向借款人发送违约通知，并经过几个月的宽限期，受托人或管理员就可以将物业拍卖。

无论贷款是朋友之间还是陌生人之间，私人贷款人表示，扣除费用后的回报率历史上一直在低双位数，违约率非常低。“我已经做了18年这个行业，我只见过几笔交易崩溃并进入止赎程序，”位于朴茨茅斯（新罕布什尔州）的Pensco Trust首席执行官汤姆·安德森说，该公司在IRA中管理这些贷款。“只有在一两次物业进入止赎时，我见过贷款人亏损，且从未见过他们失去全部投资。”

低违约率的部分原因是大多数交易被结构为“第一留置权”贷款，这些贷款以房屋的价值作为抵押，就像银行所做的那样。在违约的情况下，贷款人可以索回物业或从止赎拍卖的收益中获得偿还。精明的贷款人还会采取额外的预防措施。“一般来说，没有投资者愿意借出超过物业评估价值的70%，”位于圣地亚哥的World Wide Credit的董事总经理布莱恩·布雷迪说，该公司帮助设立私人抵押贷款。这样，除非物业价值下降超过30%，您就能拿回您的钱。此外，拥有30%股权的借款人远不如没有股权的次级借款人更可能选择放弃。

专业帮助

安排私人抵押贷款交易并不容易，除非您已经找到合适的借款人。如果您不在房地产行业，您应该寻求专业的“硬钱”贷方——专门为私人贷款提供融资的房地产经纪人。一些经纪人直接向陷入困境的借款人放贷，但其他人主要向投资者放贷，投资者使用这些资金从银行收购被止赎的物业，修缮后再转售。您通常可以在当地的房地产俱乐部遇到硬钱贷方和潜在借款人，这些俱乐部是与房地产相关人员的网络组织。要在您所在地区找到一个俱乐部，请访问 nationalreia.com，这是全国房地产投资者协会的网站。一些州也有私人贷方团体，其中最著名的是加利福尼亚抵押贷款协会，网址是 californiamortgageassociation.com。

如果您雇佣专业人士来协助您，该人士将从贷款中获得一部分收益。保罗·威廉姆森（Paul Williamson）是佛罗里达州梅特兰的一名持牌硬钱贷方（并非所有州都要求持证），通常安排为期六个月到三年的贷款，利率为12%到15%。他对物业进行评估，评估借款人的信用质量，并处理文书工作。作为交换，他支付私人贷方10%的利息，并保留差额。“在过去两年中，我只有200笔交易中有两笔止赎，其中一笔在经历止赎过程后，所有资金加利息都回来了，”他说。

将私人抵押贷款纳入个人退休账户（IRA）的能力使其对许多投资者特别有吸引力。要做到这一点，您需要建立一个被称为自我导向IRA的账户。Entrust、Pensco和Guidant Financial Group专门提供这些账户。请记住，根据联邦法律，IRA贷款必须仅作为投资建立。因此，如果您借钱给朋友而他不还款，您将不得不驱逐他，否则将面临严厉的IRS处罚，因为您给予了优待。

Guidant 帮助 Kuhlman 为与他的朋友的交易设立了一家有限责任公司，然后将该 LLC 包裹在一个 IRA 中。“我们都意识到我们在冒着友谊的风险，”Kuhlman 说。“但考虑到其他选择，我们认为这个风险是值得的。”幸运的是，在这种情况下，友谊得以存活。

作者：Lewis Braham