建造更高的建筑应该更容易吗？ - 彭博社

古迪·克兰西在十二月初，德克萨斯州奥斯汀市的市议会通过了一项详尽的市中心计划，该计划将指导未来25年内该社区转型的每一个元素，从历史保护政策到劳动力住房投资，再到停车和交通基础设施。然而，在所有这些可能敏感的话题中，最激烈的争论源于完整183页文件中仅五页草拟的一个项目。

这就是城市的新奖金密度计划。通过这个计划，奥斯汀市中心可以成为城市的住宅和经济中心，一个密集而多样化的21世纪社区，拥有更新的公园、新的商业和更多的可负担住房——前提是社区愿意让开发商在这里建造更高的建筑。

彭博社城市实验室纽约市附近的NJ交通、阿美铁道因出轨而延误纽约市养老金投资于前审计长公司管理的基金芝加哥市长寻求批准15亿美元的债务再融资纽约市学校校长班克斯因联邦调查而离职“这无疑引发了市中心计划中最多的讨论、焦虑和紧张，”计划的联合项目经理吉姆·罗伯逊说。“在某种程度上，这与这个基本问题有关：如果一个社区一方面高度重视变得紧凑、密集、高耸和充满活力，但另一方面又有某些限制或认为某些限制是合适的，那么如何调和这两者？”

密度被认为是解决一系列城市挑战的答案，如何让城市变得更加繁荣、更加环保、更加宜居和更加高效。在一个更密集的城市世界里，人们将步行上班，从而缓解交通拥堵。通勤者在车里花费的时间，他们可以用来和家人共度时光。现在他们更快乐了。随着这些快乐的人们生活在如此接近的地方，密集的社区可以支持更多的零售、更多的餐馆、更多的交通、更大的税基，所有这些都吸引了更多的人和企业。

但是，如果不能向上发展，如何实现更高的密度呢？在某个时刻——无论是在奥斯丁市中心还是在波士顿郊区的交通站附近——社区将耗尽在多年前因安全、连续性或美学而设定的建筑高度限制下的房地产。那么接下来呢？人们会放弃这些规则吗？

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与今天许多城市困境一样，我们至少可以部分归咎于城市更新，这是城市规划历史上一个最佳与丑陋的超级大块、超高塔公共住房项目相关的时刻。

“城市更新时代让许多城市的人们产生了深刻的恐惧——不仅仅是怨恨，而是对高楼的恐惧，认为它们丑陋，是传统社区被取代的象征，是交通和拥挤的制造者，”波士顿公司Goody Clancy的规划和城市设计负责人大卫·迪克森说。

世界各地的城市存在多种形式的高度限制。巴黎长期以来受其影响，产生了一个古老、低矮的欧洲城市与其边缘的美式市中心的奇特景象。华盛顿特区有一个特别严厉的限制，最高为130英尺。其他城市在其区域规划法规中“建筑面积比”的要求将建筑的总面积与其所处地块的大小挂钩，从而有效限制了高度。

“这些限制无处不在，”迪克森说。他的事务所特别专注于密集和以交通为导向的发展。“我们常常在处理‘这里的高度是多少合适的？’而这通常是一个漫长而艰难的讨论，涉及到有时超过五层，有时超过12层的建筑。”

由于城市更新时代的恐惧，社区坚持高度限制的原因并不一定与最初设立这些限制的原因相同。哥伦比亚特区的高度限制，由华盛顿城市报的莉迪亚·德皮利斯精彩地记录，实际上最初与旧消防设备的大小关系更大，而不是城市现在著名的视线。

然而，随着时间的推移，这些限制在很大程度上导致了城市今天的样子，因此许多当地人珍视这项旧法律。建筑师 罗杰·刘易斯 怀疑一些人，特别是城市的老年居民，担心高楼大厦会带来与他们不同的新居民。“毫无疑问，这背后有社会经济动机，”他说，“尽管反对者并不总是明确表示这一点，但这确实是他们担忧的根源。”

然而，强烈的地方支持保持这些限制，与塑造国家首都的其他力量直接相悖。由于华盛顿特区的就业增长预计将 超过美国大多数其他城市，人口只会继续增长。

“可开发土地和房地产的供应正在减少，用于建造人们居住和工作的地方，”刘易斯说，他是马里兰大学建筑、规划与保护学院的名誉教授。“展望未来，如果人们希望继续在华盛顿特区生活，继续增长的情况下，应该在哪里发展？他们将住在哪里？”

如果必须，他们将住在河对岸的阿灵顿，这对北弗吉尼亚来说是好事，但对华盛顿特区本身却是坏事。在全国范围内，满足即将到来的城市居民涌入所需的并不一定是高大的新办公楼，而是高大的新住宅。曾经填满芝加哥等城市办公大楼的服务经济现在已经停滞不前。

“我们可能在这些城市里拥有的办公大楼已经差不多了，”迪克森说。真正需要的是住房，这一点像华盛顿这样的城市应该注意。“如果你不拥抱密度、便利性和步行性，”迪克森说，“你基本上是在放弃住房市场中唯一增长的部分。”

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在奥斯汀，罗伯逊估计，在过去的10到12年里，仅有两座重要的市中心办公楼建成。但大约有10座住宅楼建成。在十年内，6000名新居民搬到了市中心，首次开始出现推动区域限制的需求。

中央商务区没有高度限制，但楼面面积比为8:1，这意味着占据整个地块的建筑可以建八层，而占据一半地块的建筑可以建16层。市议会有权授予开发商例外，但这个过程并不理想。

“在某种程度上，交易正在达成，”罗伯逊说。一位开发商想要，比如说，翻倍楼面面积比，而城市可能想要一个新公园。“然后就会有一些谈判和犹豫。”

当然，这一切都不是很透明或可预测。在新的奥斯汀市中心计划中，城市决定不想大幅改变区域代码，即使它旨在实现更高的密度。但它实际上已经正式化了这些临时谈判，创建了一种系统，开发商可以在当前限制的基础上获得“额外密度”，以换取特定的社区利益。开发商必须包括一些可负担住房或向可负担住房基金捐款。此外，他们可以选择其他几种选项来获得更高的建筑高度，包括创建公众可进入的开放空间、儿童或老年护理或文化场所。

如果这听起来像是互惠互利——那么，这基本上就是它的本质。

“有些人说‘你在惩罚密度，难道密度不是我们在市中心想要的吗？’”罗伯逊说。市中心商业联盟就是一个提出这个论点的例子。“你为什么要提议从一个想要更高或更高的项目中提取额外的社区利益，因为密度本身不是一个社区目标和对我们社区的好处吗？”

罗伯逊承认，从抽象的角度来看，这些人是对的。但城市在支付新的人行道和更好的公园等方面的资源有限。而这个系统可以帮助资助其中的一部分。从另一个角度来看，更密集、更高的开发也会给社区带来成本（使用的服务、租金上涨、阳光被遮挡）。而这些社区利益是为这些负担付费的一种方式。这是一个“公平问题，”罗伯逊说。这些利益可以帮助说服怀疑的居民接受更高和更密集的想法——这也是开发商想要的。

其他城市，包括西雅图和波特兰，已经建立了类似的项目。这个想法成功的一个核心要素是城市要求一些东西，但不是所有东西。当开发商仅仅通过增加五层公寓获利一百万美元时，要求一百万美元用于可负担住房基金，整个概念就会崩溃。开发商仍然需要赚钱。

“否则，他们就不会这样做，”罗伯逊说，“我们也无法得到我们想要的东西，那就是[变得]更密集和更高。”

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值得注意的是，这些人并不是在谈论到处建高楼。真正的密度倡导者并不想在风景优美的公路旁建摩天大楼，或在平房中间建大型项目。就像在奥斯丁，城市规划者正专注于市中心。今天，它看起来是这样的：

到2039年，可以重新开发以实现更大密度的地块可能会将该地区转变为这样：

在其他地方，位于交通站点周围的住宅社区是建设的理想地点。这些地方也是人们渴望居住的地方，而这种需求使得昂贵的高层项目在一开始就变得可行。在这些地方的供应与需求更为匹配之前，这些可步行的社区将仅对最富裕的人群保持可负担性，这对社区来说也不好。

迪克森还提供了另一个建议：在你不喜欢当前所拥有的地方增加密度，无论是旧的商铺、地面停车场还是棕地。除了位置，确保更密集的发展不会糟糕是使其可接受的另一个关键。

“我发现，人们想象的与现实毫无关系，”刘易斯说。“他们想象的是丑陋的建筑，更多的交通。”

这听起来有些违反直觉，但作为可步行、以交通为导向的社区一部分的高楼实际上可以帮助缓解拥堵。而且这些地方没有理由显得丑陋。那些最好的邻居的高楼在街面上并不会感觉像高楼。它们被生动的零售、联排别墅的前面或诱人的公共空间所包围。以马萨诸塞州剑桥的肯德尔广场这样的交叉口为例：

而它可以看起来像这样：

感谢 Goody Clancy

在像华盛顿这样的地方，平行的论点是，严格限制高度的建筑也可能在建筑上显得乏味。对于一个楼面面积比为6:1且要求15%的地块保持开放天空的建筑，你能做的几乎没有。

“这立即就创造了一个带有庭院的盒子，在你甚至开始绘制任何东西之前，”刘易斯说。华盛顿到处都是这样的盒子。“当你看到一些像纽约洛克菲勒中心那样的高层城市开发的精彩例子时，你在华盛顿是无法做到的。”

华盛顿的许多人可能会坚持认为他们不想要自己的洛克菲勒中心。但他们肯定希望拥有与密度相关的许多其他东西：税收收入、高效的交通、就业机会。总有一天，他们可能无法同时拥有这一切，以及历史高度限制。

“社区越来越意识到，他们所感知的成本比他们想象的要小，”迪克森说，“而收益则比他们想象的要大。”