美联储能拯救房地产市场吗？ - 彭博社

路透社泽克·莫里斯每天在芝加哥南区游荡，管理止赎。他作为与房地产拥有（REO）物业合作的代理，工作是将这些空置房屋与买家匹配。在他的某些社区，投资者蜂拥而至，抢购这些房产，翻新后迅速转手，或紧紧持有，希望市场能改善。

但在其他社区，如恩格尔伍德和布朗兹维尔——这些地区充满了止赎房屋——情况却并非如此。“让投资者去那里很难，”莫里斯说。

彭博社城市实验室纽约市附近发生出轨事故，NJ Transit和Amtrak列车延误纽约市养老金投资于前审计长公司管理的基金芝加哥市长寻求批准15亿美元债务再融资纽约市学校校长班克斯在联邦调查中将离职奥巴马政府希望给这些投资者一个推动。在本月初，联邦住房金融局 采取了第一步官方行动，这是自秋季以来流传的计划：允许投资者购买由政府支持的止赎房屋池，并将其转变为出租单位。

通过将这些物业集中，FHFA希望能够批量将这些房屋从联邦账簿上移除。试点阶段涉及由房利美持有的房屋，该抵押贷款巨头处于政府监管之下，但该计划旨在扩展到由房地美和联邦住房管理局支持的物业。

理论上，将 估计的215,000套房屋 这些机构在全国范围内持有的房屋转移到租赁市场，将会有双重效果：提升下跌的房价和降低上涨的租金。

持怀疑态度的经济学家们 质疑 该计划的预期影响。但还有一个更大的问题超出了该计划对住房市场的影响：它能在设计帮助的城市中奏效吗？

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随着计划的启动，市政府仍然不确定他们的角色是什么。而在一线的房地产经纪人和住房专家也不确定城市是否真的能够吸引投资者进入那些臭名昭著的贫困社区，比如芝加哥的恩格尔伍德。

拥有这些REO物业最大池子的都市地区是亚特兰大。在一份 白皮书 [PDF] 中明确支持该计划，美联储建议乔治亚州最大的城市将是一个主要目标。但这个庞大的大都市拥有多样化的住房市场，这无疑会使计划变得复杂。

例如，亚特兰大的住宅租赁空置率高于主要城市的全国平均水平，这意味着并没有大量亚特兰大居民排队等待租房。而联邦政府的计划尚处于初期阶段，房地产界对其潜在影响仍不确定。“我们不理解细节，”亚特兰大房地产经纪人协会当选会长南希·西说。“我不知道投资者现在会如何反应。”

A 最近的一份报告来自克利夫兰联邦储备银行，讨论了在亚特兰大等市场疲软城市中计划可能面临的问题。这些城市中租赁吸引人的高档区域与充满REO的地区并不重叠。被止赎的房产通常被迅速购买，翻转，然后在几年内再次空置。

“在亚特兰大和克利夫兰，”乔治亚理工学院的城市规划教授丹·伊默格拉克解释道，“仅仅引入这些投资者可能会加剧衰败。”

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但其他城市可能会从这个计划中受益。在洛杉矶，租赁很受欢迎，该计划可能通过增加可租赁房产的数量来缓解生活成本的上升。它可能也会帮助凤凰城，这是政府支持的REO数量第四多的大都市区。尽管那里的止赎房产数量众多，但分布并不集中。当地投资者活跃，租赁市场正在升温。到2011年底，租赁空置率达到了10.9%，相比三年前城市中每五个租赁中就有一个空置，下降幅度显著。

德尔德雷·菲弗在亚利桑那州立大学研究住房，并住在凤凰城的一处改建租赁单元中。她相信该计划在这里可以成功，尽管这取决于维护和监督的程度。“现在投资于止赎房产的人，”她说，“并非所有人之前都是房东。”

这引发了城市官员和房地产专业人士反复提到的一个问题：合规性。一些人预见到缺席房东的涌入。芝加哥住房和经济发展部门的发言人彼得·斯特拉扎博斯科表示，他担心“无责任的投资者”会涌入该项目。

另一方面，房地产经纪人担心合规漏洞可能会抑制投资。将空置地块转变为出租单位成本高昂，尤其是对于破旧的物业。芝加哥房地产经纪人协会的政府事务主任布莱恩·伯纳多尼详细说明，如果买家在不知情的情况下规避建筑或租赁法规，城市条例会迅速增加这些成本。“罚款条款相当严厉，”他说。

批量买家还必须应对不同城市及城市内部的合规法律。“他们有时需要等待几个月，让资金紧张且设备不足的市政府检查房屋，”克利夫兰联邦储备银行报告的作者写道。对于许多投资者来说，潜在的成本可能过于高昂。

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寻找愿意投资的投资者和可靠的房东将主要落在城市的肩上。为了使计划成功，城市官员、房地产经纪人和社区倡导者一致认为，地方投资者需要参与购买和租赁转化——他们了解房地产市场和政治环境。随着银行和抵押贷款市场 迅速支持 租赁，大型投资者将很容易找到融资。住房观察者担心的是小型投资者的融资问题。

一些城市如果想要吸引当地投资者签约，就必须采取措施。伯纳多尼表示，芝加哥可能需要免除水费并减免一些物业税。但它还需要在这些补贴与项目的最终目标之间取得平衡：将闲置的眼中钉纳入城市税收。

然而，目前大多数针对止赎的城市政策主要集中在业主而非租户身上。“根据我们从联邦机构得到的指示，”凤凰城市长的发言人罗布·舍伍德说，“重点一直放在住房拥有权上。”

这种结构并不太适合FHFA计划中对质量控制的巨大需求——确保新的租赁不会再次变为空置。为了实现可行的REO转租计划，奥巴马政府应该与城市合作，建立这些控制措施，伊默格拉克主张。

然而，该项目的推出正值地方政府人手不足，且正在削减开支。“地方政府真的没有准备好，”他说。“问题在于你给他们这些资源，但他们没有足够的员工。”

照片来源：露西·尼科尔森/路透社