品牌房企后市降价走量？ 中小开发商露破败相

近日，杭州金星房产公司向法院申请破产，在社会各界引起了巨大反响。据了解，这是今年以来杭州市第2家申请破产的房地产开发企业。早在今年2月，开发过杭州温州经济城的杭州瑞达实业投资有限公司就已申请破产。据悉，截止到破产申请之日，金星公司已拖欠各类款项约4000万元、欠税2398万元，其开发的余杭区西城时代家园项目也已停工。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，金星申请破产可以视作持续的调控和市场低迷形势之下，开发企业经营和资金都遇到困难的缩影，“少数企业困难非常大，处境艰难。”

中小房企遭遇生存困境

此次金星房地产公司破产的消息源于余杭区政府办公室的一则短信，短信内容显示：“尊敬的业主：您好！目前，我区人民法院已依法受理金星房地产公司破产案；西城时代家园三期后续各项工程也将于4月1日起陆续开工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争7月底前完工。同时，区政府将依法保障业主办理三证的权利。特此告知，敬请理解！“杭州金星房地产开发有限公司向余杭区法院申请破产的消息已得到法院证实，但是法院并没有透露更多的细节。

据了解，金星房产主要开发了西城时代家园楼盘。去年年底，该楼盘就有部分房源被法院查封，原因是金星房产被起诉欠款。今年年初，该楼盘业主即针对项目延期交房寻求维权。

值得注意的是，在今年2月，杭州市地税局公布了一则欠税公告，16家欠税企业被曝光。总额约1.7亿元的欠税榜单中，登榜企业多为房地产企业。其中，破产房企杭州金星房地产开发有限公司欠税2397万元，名列第二。而另一家欠税企业杭州瑞达实业投资有限公司则以2006万元税款名列第三。

据网上公开资料显示，金星房产曾5次转让股权。事实上，金星房产的破产并非偶然，在早前母公司的资金方面就已经有所端倪。资料显示，金星房产的控股方为浙江中江控股有限公司，公司成立于2003年5月份，注册资本1亿元。据了解，房地产并非中江控股主营业务，其于2008年正式步入房地产行业，并接手几个烂尾项目。虽也有盈利，但遭遇了2009年和2011年的调控，一些项目出现亏损。今年初，中江控股主动向当地政府汇报资不抵债的情况，并申请破产保护。

一份来自网络的调查显示，有62.07%网友认为金星的破产，标志着房地产行业大洗牌的开始，多数网友觉得光用刚性需求很难支撑目前的房价。而金星房产的破产以及曙光之城的亏本大卖，仅仅只是开始。

此次杭州金星房产公司的破产，传导给市场的一个信号，那就是在资金链紧绷已成为房企的普遍问题之后，资金链彻底断裂，资不抵债现象或将在整个房地产行业开始蔓延。对此，中坤集团董事长黄怒波对此表示，2012年将出现行业洗牌，中小开发商肯定要退出去的，大企业也会死掉一些。专家预计，房企破产事件可能会加速房企以价换量，推进房地产调控的进一步深入。不过，也有悲观者认为，房企的小范围破产也可能会引起地方政府的恐慌，再次引发地方政府的救市决心。

大房企普进过冬模式

楼市成交量萎靡的另一面是房企们节节攀升的库存。截止到4月9日，从已公布年报的74家A股上市房企来看，存货飙升至9437.78亿元，与2010年末的6598.13亿元相比，同比上涨了43.04%。似乎是意识到库存的急剧上升，保利指出，今年公司将紧跟形势，以抢为先，全力落实年度经营任务。公司将打好销售攻坚战，深入一线，以销定产，确保全年经营任务圆满完成。

截至4月11日，万科、恒大、保利、中海五大房企发布了3月份及一季度业绩。数据显示，几大房企一季度的签约总金额为820.57亿元，与去年第一季度相比，下降了10.7%。其中，3月楼市贡献了一季度整体业绩的43.4%。即便经过了3月份的"小阳春”，大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长，资金压力大、去库存难的局面没有改变。

“从房企一季度的销售策略及业绩来看，即便是在品牌房企中，降价为王的趋势也十分明显。“链家地产市场研究部陈雪认为，是否降价，降价的幅度大不大，几乎成为了现在消费者买房的唯一准则，后市降价走量的压力将进一步增大。

绿城集团执行总经理傅林江也表示，降价多少是每个企业根据实际情况来决定的，但如果真正到了生死存亡的时候，企业就只能忍痛割爱、壮士断臂了。

“如果相信供求关系，就赶紧离开房地产市场。“著名经济学家叶檀认为，当前楼市的库存量已超过2008年高峰时段，按目前的销售进度，要4-5年才能消化完。而更可怕的是，今年依旧是房地产市场的"大年”，因为开发商前两年囤的地已陆续开建，一个明显供过于求的市场不适合继续投资。叶檀表示，“房价不会大涨，但也没有太大的下跌空间。“虽然房价不会大跌，但房产却正在变相贬值。

银行信贷放宽

主流观点认为，此次房地产开发商的破产在一定程度上说明了地产调控政策初显成效，未来进一步加深调控的空间不大，但限购在短期内不会退出，从中央及地方政府的结构性宽松政策来看，保证刚性及首套置业者需求将成为未来政策松绑的方向。

近期传出各地多家银行在信贷额度放开的前提下纷纷为刚性购房者亮起绿灯，首套房贷利率优惠"重现江湖"将大大降低刚需购房者购房成本，这在一定程度上会对刚性需求尤其是对一套房的需求带来正面影响，一定程度上能推动刚性需求入市的速度，对楼市成交量的恢复带来积极影响。然而，也有专家担心，利率松绑会否令处于下行通道的房价出现反弹。

对此，业内专家表示，在众多房企开始深度"以价换量"的时候，首套房贷利率下调激活了市场上的自住型需求，对持续量低价低的楼市也是一个刺激，且不会对楼市造成太大影响。

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