关哲：央视错了，还是土地增值税错了？

央视一个月前曾批地产商“欠缴3.8万亿土地增值税”，结果，这期节目引来地产商和税务部门的集体不满，更是被某地产大佬斥为“愚蠢无知”。就在普通民众还没弄清怎么回事时，国税总局的一纸声明终结了这场争论：巨额欠税存误读。

但央视显然不服气，并于去年12月30日做出了回击。这次万科的某地产项目“不幸”地成了靶子。那么，土地增值税到底是怎么回事？央视打错人了吗？

什么是土地增值税？

土地增值税，是对转让国有土地使用权及其建筑物和附着物的单位和个人征收的一种税。它是非常年轻的一个税种，自1994年才开始征收。在此之前，国有土地是无偿使用的，而个人对房屋也只有居住权，没有产权。土地和房屋都不进入市场流通，自然不会征税。

国家对土地增值税的纳税人并无特殊规定。不论是国家机关、国企，还是外企、私企，只要取得了应税收入，都要纳税。因此，不论是华远、SOHO还是万科，都要纳税。

不过，需要注意的是，土地增值税的清算单位并非房企，而是获得审批的房地产项目。因为一家房企可能有多个地产项目，其进度可能并不一致，但只要有一个达到了清算条件，就要纳税。

**从性质上看，土地增值税可以说是一种“暴利税”。对于在售的普通住宅，只有增值率高于20%，才会征税。**当然，增值越多，税率也越高。不过如果你想把自住的房卖了，大可不必担心。自2008 年11月1日起，我国对居民个人交换或转让住房，一律免征土地增值税。

土地增值税的计算方式很复杂。在我国现有的18个税种中，土地增值税是唯一按“四级超率累进税率”征收的一种税，独具特色。所谓“超率”，是指增值额超过抵扣项目金额的比率。如下表：

试举一例，某房地产开发商的某地产项目取得应税收入10000万元，其扣除项目总计6000万元。那么其取得的增值额就是4000万元，经计算可知，应缴纳的土地增值税为1300万元。

由此可见，对地产商而言，土地增值税可是一大笔钱。他们不大可能主动缴税，自然能拖就拖。而事实上他们拖起来也很方便。

什么情况下应当缴税？

注意，这里说的是“应当”。而符合这一条件的只有三种情况：1、房产项目售罄。2、整体转让未竣工项目。3、直接转让土地。

读者可能会问，如果我故意留着一间房不卖，那就不算卖完，是不是就不用纳税了？没错，不过前提是当地地税局不来征收。**根据规定，符合以下条件的，税务部门“可以”征收（当然也可以不征）：**1、已转让面积占总可售面积的85%以上或虽未超85%，但剩余部分出租或自用。2、取得销售许可证满3年还没卖完。3、公司要注销。4、省税务机关规定的其他情况。

**所以，很多时候地方税务部门掌握着征与不征的主动权，睁只眼闭只眼并不算违法。**有的房企专门成立一家项目公司，等楼盘卖完了，公司也随即注销。征不征？现在不征将来找谁去？有的房企死守85%的红线，但3年以后，征不征？

为什么地方政府积极性不高？

**客观上来说，土地增值税可以算是我国最复杂的一个税种。**房地产开发建设周期长，抵扣项目的具体金额在完工前难以确定。比如，对房地产企业来说，新建项目按规定抵扣五项：地价款和相关费用（契税等）、房地产开发成本（土地征用及拆迁补偿、前期工程费、基础设施费等）、房地产开发费用（指销售、管理和财务三项期间费用，但这里扣除的不是这些，而是按另外的标准扣除）、有关的税金（两税一费：营业税、城建税和教育费附加）和其他扣除项目（前两项之和*20%）。这些都需要一项一项地核算，而且往往需要审核大量跨年度的收入、成本和费用情况。

但这不是主要原因。地方政府收税的积极性不高，其实并不难理解。如果收得太狠了，地产商赚不到钱，就不会来当地投资，地价就炒不上去，如此一来可谓因小失大。数据显示，2012年，全国土地出让金收入2.7万亿，但土地增值税收入仅2719亿元，相差近10倍。

事实上，为了扩大土地的出让面积，获得短期高额收益，地方政府往往突击加大基础设施建设力度，越权减免税收，以吸引投资。土地出让金可归本届政府自由支配，但这其实是寅吃卯粮，因为土地就那么多，本届政府卖完了，下届不仅没有相应收入，还可能要继续负担开发配套投入、补偿款等。这样的结果是，历届政府都热衷在任内批地卖地。

此外，地方政府缓征土地增值税，其实是预留了税收增长的空间。如果上级要求加大征管力度，要求完成全年的税收任务，地方税务机关就可以跟地产商打个招呼，让他们加快汇算清缴。

我国自1994年起实行的分税制改革大大加强了中央的财权，但其弊端也日益凸显：地方政府的事权与财力严重不匹配。在这种情况下，土地增值税是少数几个地方能“操纵”的税种之一。地方政府希望能在税收收入上留有回旋的余地。

看来，土地增值税不论征与不征，地产商都是地方政府的“金主”，得罪不起。也难怪广东荔湾地税局副局长赵志强要拿脑袋替万科担保了。

昨天是土地增值税开征10周年，但在这10年间，由于上述种种原因，这个税从来就没有好好征过。

央视这次打中了吗？

在央视的镜头中，赵志强坚称万科没达到清算条件，他可能是对的。央视将“预售比例超过85%”作为达到土地清算条件是有问题的。前文已经提到，我国税法规定的是“已转让的房地产建筑面积”达到总可售面积的85%，这里的“已转让”和“预售”不是一个概念。

在实践中，为了尽早销售商品房，开发商在与购房人签订商品房销售合同前，双方先签订商品房预售认购书，购房人依认购书约定缴纳一定数额的款项。但签了预售合同，房屋的产权并未发生转移，因此还无需缴纳土地增值税。只有当签订正式的商品房买卖合同，这时房屋的产权才从地产商转移到了购房者手中。

但需要指出的是，预售制度本身是有问题的。因为它明显对开发商有利，使他们既能转嫁销售风险，又能合法避税。而购房者则要承担风险，如房屋质量问题、房屋规划的变更问题、房屋功能的缺失等。

央视和地产商孰对孰错姑且不论，土地增值税征管不力是不争的事实。从税制设计上说，这一税种是否过于复杂？地方税务人员是否能胜任税收的征管工作？为何留有这么多的漏洞？如何改变地方政府依赖土地财政、官商结盟的现状？国税总局在反驳央视之余，可能还需要反思这些问题。