巴尔的摩的7亿美元项目C.O.R.E.能在不驱逐居民的情况下重建社区吗？ - 彭博社

路透社/凯文·拉马克巴尔的摩市估算委员会，负责管理城市支出的机构，本周批准了一项与州政府的安排，涉及 7亿美元的社区振兴 计划，该计划是州长拉里·霍根上个月提出的。该市已经开始拆除闲置建筑，以便在未来四年内拆除4,000处破败物业，并将其转变为绿地，以便开发商随后在其上建造新住宅和商业。

大部分重点将放在西巴尔的摩，尤其是在像桑德镇-温彻斯特这样的投资匮乏地区，弗雷迪·格雷的社区，该地区过去经历过城市更新过程。这些过程未能改善这些社区的生活。霍根州长在一月份宣布C.O.R.E.项目时提到了“巴尔的摩骚乱”。州政府正在筹集大约6亿美元的债券、税收抵免和联邦补助，以激励公司最终建造新住宅和商业。

彭博社城市实验室一个负担得起的游牧家居设计在适应城市生活方面面临挑战纽约市警察局长卡班在联邦调查中辞职来自路易斯维尔，推动植树以改善公共健康住房在几十年中的最严重危机在2024年竞选中回响一个担忧是，如果C.O.R.E.项目成功，这些假设的新社区可能对低收入家庭来说太过昂贵。这是一个自然的担忧，伴随着更新计划的出现而出现。这些社区的居民无疑会欢迎新的节能、安全的住房和更健康的食品选择，但如果他们负担不起，这些帮助就微不足道。

巴尔的摩住房圆桌会议，一个专注于社区发展的团体联盟，在1月底发布了一份报告，提供了城市如何引导社区复兴的想法而不使人们流离失所。“我们相信，只有当发展潮流是有原则的并基于人权价值时，才能提升所有船只，”报告中写道。

圆桌会议正在要求城市每年承诺4000万美元用于其称之为“公平发展20/20愿景”的计划：每年2000万美元用于雇佣长期失业者帮助拆除和解构空置建筑，另有2000万美元用于重建或翻新建筑为永久负担得起的住房。

“我们正在努力推动超越城市目前所做的资金，但我们必须放弃一些东西，”国家经济和社会权利倡议的法律主任彼得·萨博尼斯说，他是该报告的主要作者。“我们可能在未来几年内不会翻新警察局，但这是更高的优先事项。我们所说的是，从人们的需求出发，基于他们对非投机性住房的基本需求——价格不会上涨并将人们推开——以及我们对工作的基本需求，特别是那些面临就业障碍的需求。”

通过C.O.R.E.项目，城市承诺在未来四年内提供 $1850万 用于拆迁。随着州政府 权衡 霍根的支出计划，代表巴尔的摩的立法者希望修订保证为那些曾经 被监禁 的人提供拆迁工作。

巴尔的摩住房圆桌会议在其报告中呼吁同样的针对性就业，该报告指出，城市其他主要重建项目的收益，如 内港的持续升级，并没有“渗透”到经济困难的居民中。报告还指出，自1986年以来，巴尔的摩的警察预算增加了243%，而黑人失业率却急剧上升。2010年，巴尔的摩市只有57.5%的非裔美国男性就业，而1970年这一比例为72.8%。

在2014年，位于巴尔的摩的 机会合作组织 对 1,000名巴尔的摩求职者 进行了调查，发现82%的人要么缺乏认证的工作技能，要么没有交通或工作服的资金，或者曾经被监禁。根据马里兰州的 司法委员会，仅在2014年，就有近55,000人经过该市的刑事法院。

大约62,000名巴尔的摩居民正在领取社会安全残疾保险或补充安全收入，或注册临时残疾援助计划。这些人要么年龄太大无法工作，要么因某种伤害或医疗状况而无法完全就业。将这一人群与因犯罪记录而难以找到工作的居民相加，报告估计至少有119,000名巴尔的摩居民“不太可能从任何来自重大经济发展项目的就业增长中获得实质性利益”。考虑到报告关注的是2014年的数据，这可能是一个非常保守的估计。

阅读 报告：

随着住房成本的上升，城市没有提供真正的解决方案，巴尔的摩的家庭显然在努力维持一个栖身之所。当大量人们不断面临无家可归的威胁，而城市只能提供涓滴式的发展，如果成功，将进一步增加住房成本，唯一合理的结论是，某一类居民的非自愿搬迁是城市计划和政策的可预见部分。

项目C.O.R.E.的建筑师对此持不同看法。关于搬迁的问题在项目的常见问题解答 网页中直接进行了讨论：

这个倡议会导致城市居民的非自愿搬迁吗？

不会。项目C.O.R.E.不会强制搬迁居民。对于居住在受影响地区的居民，巴尔的摩市将根据1970年联邦《统一搬迁援助和房地产收购政策法》（或称统一法）为他们的搬迁提供安排。项目C.O.R.E.的目标是通过改善现有社区的经济机会和生活质量来赋权居民。此外，预计项目C.O.R.E.将为新居民在振兴社区中创造就业和住房机会。

C.O.R.E.网站还表示，该项目“将导致多种类型的可负担单户和多户住房的混合。”

然而，根据圆桌会议的说法，巴尔的摩缺乏的是一个为收入低于巴尔的摩地区中位数收入30%的人提供住房的计划，大约是$26,500，适用于四口之家。圆桌会议的报告要求巴尔的摩市政府将更多资源委托给非营利组织和住房机构，旨在建立社区土地信托。这些实体使社区居民对当地住宅和商业开发拥有更多控制权，在克利夫兰和费城的社区中，在控制住房成本方面取得了一些成功。

“[项目C.O.R.E.]没有价值，除非我们学会如何平衡物理发展与人力资本发展，”长期居住在费尔斯点的居民、前巴尔的摩住房管理局官员以及现任东北住房倡议土地信托成员的Danise Jones-Dorsey说。“对我来说，这意味着确保我们为个人投资适当数量的资源，以便他们能够实现自己最积极的潜力，造福自己和他们的社区——这对巴尔的摩以及全国各地的社区都是绝对必要的。”

在整个大都市中保持住房成本低廉，几乎是一个没有人能够满足的挑战。巴尔的摩有一个 可负担住房计划，要求获得公共补贴的30个或更多单元的建筑开发商为低收入家庭保留20%的单元。但自2007年该计划开始以来，仅创造了几十个低收入单元，正如 《巴尔的摩酿酒》 所报道的。

负责该市包容性住房计划的董事会主席露丝·路易告诉 《巴尔的摩太阳报》 在2014年，该计划 “似乎没有能力在市场价住房中提供显著的可负担住房单元。”

“目前没有针对该市的可负担住房计划，”社区组织者瑞秋·库特勒说，她曾帮助领导巴尔的摩的公平住房运动 联合工人。虽然巴尔的摩似乎拥有一个 运作较好的住房券计划，但库特勒表示这也造成了一些问题。“该券计划依赖于当前的住房市场，以至于房东能够真正抬高住房价格，以最大限度地利用券。租住在有很多住房券的社区的人们最终面临更高的租金，因此这产生了一些意想不到的后果。”

一些研究人员发现，搬迁并不总是一种必然，在大型重建计划中。其他最近的研究实际上表明，正在进行绅士化的社区产生的搬迁少于非绅士化的社区。就在本周，加利福尼亚州立法分析办公室发布了一份报告，发现臭名昭著昂贵的湾区中，市场率住房建设最激进的社区经历了最低的低收入家庭搬迁。

“相当多的证据表明，市场率住房的建设降低了低收入家庭的住房成本，因此在许多情况下有助于减轻搬迁，”加利福尼亚报告中写道。

尽管如此，市场率家庭有时会带着对其环境的某些期望而来，这些期望并不包括低收入家庭的需求。再加上种族主义的因素，就会出现新富邻居和开发商想出创造性的方法来驱逐不受欢迎的人。

我们在费城看到了这一点，当地的非裔美国人牧师布莱恩·詹金斯为无家可归者提供服务，他的 300事工教堂位于一个被划为工业建筑的社区。现在那里几乎没有工业运营，许多建筑空置了，有些超过十年。开发商一直希望将一些空置的仓库改建为公寓，但詹金斯一直在 在法庭上与他们抗争，认为这些新居民最终会将他的无家可归客户挤出这个地区。詹金斯去年在这些问题上赢得了对一个开发商的案件，但上个月在类似的理由下输给了另一个开发商。

国家法律智囊团关注了詹金斯的斗争，并报道说它 预计会有更多这样的斗争，不仅限于费城，因为空置房屋被改建为公寓。马丁·J·道尔和伊戈尔·普列斯科夫为 法律智囊团写道：

这些案例还突显了城市在社区变化中面临的挑战。对于一个正在转型的社区，开发商在被不再相关的分区分类约束时，什么是适当的临界点，以至于面临不当的困难？开发商希望根据市场需求使用其财产与现有财产所有者的权利之间，什么是适当的平衡？这些现有财产所有者在购买和开发其财产时，对邻近财产未来使用有一定的期望。

在华盛顿特区，一项旨在通过允许租户在公寓楼业主准备将其出售给其他公司时选择购买其单元的法律 并没有证明非常有效。希望出售的建筑业主应该在驱逐或拆迁发生之前通知租户他们的购买选项。但居民抱怨说，房东反而延迟发出这些通知，然后在租户的租约到期之前，剥夺建筑的维修和服务。华盛顿特区的检察长卡尔·A·拉辛 正在起诉 一些房东，针对这些投诉。

在那起诉讼中被针对的房东之一，像项目C.O.R.E.一样，承诺“没有居民会因新开发而被永久驱逐”。但很难看出，包括通过C.O.R.E.等项目获得合同的开发商，如何能够兑现这样的承诺。

“问题在于，除非你考虑创建混合收入的物业，否则当土地重新开发时，市场力量开始使得老居民难以继续居住在那里，”琼斯-多尔西说。“在思考这种所谓的城市更新时，你必须意识到市场力量。”

这并不是唯一需要面对的力量。正如琼斯-多尔西的北东住房倡议董事会成员克里斯·拉弗提和泰·哈林杰在*《巴尔的摩太阳报》* 上个月关于项目C.O.R.E.所写的那样：“我们真诚希望这种投资能够成为逆转困扰巴尔的摩社区的投资撤退螺旋的火花。城市中结构性种族主义和失败开发的历史使我们对此感到可以理解的怀疑。”