运输评论：交通基础设施如何影响物业价值 - 彭博社

人们进入34街和11大道地铁站，这是纽约市25年来的第一个新站。美联社照片/马克·伦尼汉在交通规划中，逻辑相当一致：建造一个快速交通站，土地价值应该会大幅上升。

这是因为铁路和公交快速交通提供各种好处——降低通勤成本、时间和压力；更清洁的空气；更适合步行的社区——这些都可以转化为金钱并计入物业价值。城市可以 “捕捉”这种“土地价值提升”来支付交通基础设施项目的费用（例如，通过对预计将从扩展交通接入中受益最多的某些开发项目征收特别税）。这是许多近期重大项目的基本融资机制，包括 纽约市的哈德逊园区。土地价值提升对于潜在开发商也是重要信息，当有新的火车站即将到来时，他们可能会更加渴望地看待土地。

通过对美国各城市和模式的多项研究确定的独立住宅的样本LVU系数。交通评论但是一项 在 交通评论 上发表的重大研究揭示，评估交通对土地价值影响的常用方法还有很大改进空间。作者克里斯托弗·D·希金斯和帕夫洛斯·S·卡纳罗格，都是麦克马斯特大学的交通和空间分析学者，回顾了过去40年在北美完成的60项研究中的130个分析。他们发现，不同交通模式、城市，甚至同一城市内的不同社区之间，土地价值的变化存在显著差异。他们写道：

人们常常认为，快速交通通常对靠近车站的住宅产生约10%的适度[土地价值提升]影响，其中重轨交通（HRT）和通勤铁路交通（CRT）线路的价值提升最高，而轻轨交通（LRT）和快速公交交通（BRT）的提升则相对较低。

[……] 一些重轨交通系统，例如，表现出非常高的提升率，有些在车站附近存在地方不利影响[如噪音、振动、污染或犯罪]。然而，一些HRT研究的结果并不显著、微不足道，甚至是负面的，并且同一城市的研究之间有时存在明显差异。

当然，不同城市和交通系统之间存在高层次的差异，这推动了土地在不同时间和地点的价值变化。但希金斯和卡纳罗格也认为，这些研究设计存在两个根本性问题。

邻近并不总是提高“可达性”

“许多研究的出发点是，土地的价值随着其靠近快速交通站而上升”*—*或者，随着交通变得越来越“可达”，希金斯告诉CityLab。但邻近并不一定等同于可达性。“为了使快速交通对土地价值产生影响，它需要成为与其他交通方式相比有用且具有竞争力的选择，”希金斯说。

彭博社CityLab对于租户来说，人工智能驱动的筛选可能成为住房的新障碍高盛测试家具销售商Wayfair的债务需求新泽西-纽约市通勤者在最新的交通混乱中被困在公交车和火车上在创纪录的炎热夏季之后，空调强制令的压力加大例如，如果一个社区已经通过便利的高速公路系统或骑行和步行选项得到了很好的服务，那么一条新的优秀交通线路可能不会导致更多的“可达性”。“另一方面，交通拥堵、燃料成本、停车供应和道路定价等因素可以改变交通相对于其他方式的吸引力，”作者写道。因此，在偏远且交通拥堵的社区，交通站确实可以推高土地的价值。但如果人们因为更容易和方便而坚持使用汽车，那么交通未必会转化为更高的土地价值。

将“交通”从以交通为导向的发展中去除

作者发现使用邻近交通作为土地价值提升的代理的另一个问题。许多使用该指标的研究者未能考虑影响土地价值的其他交通相关因素：即以交通为导向的发展及其鼓励政策。

例如，混合用途分区、开放和公共空间、设施丰富的社区以及以行人优先的街道设计都对土地价值产生积极影响。当模型忽视这些因素时，它们描绘了一个不完整的区域土地价值预测图景——更糟糕的是，作者写道，研究人员可能错误地将其视为可达性好处的实证证据。

布法罗地铁铁路不同车站的土地价值提升率。交通评论例如，2007年对布法罗地铁铁路轻轨的分析认为，该线路“几乎没有区域可达性影响”，尽管通过隧道右-of-way提供了高水平的服务。但研究仍发现个别车站周围土地价值变化的显著差异，如上图所示。希金斯和卡纳罗格洛写道：

作者暗示，诸如犯罪等因素可能导致未观察到的负面影响，而积极影响可能来自“其他积极影响物业价值的因素。”这些因素是什么？[以交通为导向的发展]中的差异，例如更具吸引力的建筑环境或当地设施，是否可能是某些车站的[土地价值提升系数]的原因？

他们写道，控制其他特定背景变量可能会揭示布法罗所有轻轨车站的普遍好处。为了克服过去的错误，作者敦促规划者和研究人员放弃将靠近交通作为土地价值的代理，并更加小心地分析交通和以交通为导向的发展所产生的影响。

奇怪的事情，但这对那些深入思考交通与土地使用关系的人来说应该是重要的，他们想要展示一个交通项目的更大经济利益，或者想要利用未来的土地价值来支付新的铁路线路。如今，城市在财政上面临很大的压力，这些融资系统变得越来越有吸引力。如果城市想要为新的基础设施支付费用，他们必须真正理解它的价值。