选择不可步行的郊区，还是接受它们？ - 彭博社

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彭博社城市实验室对于租户来说，人工智能驱动的筛选可能成为住房的新障碍高盛测试家具销售商Wayfair的债务需求新泽西-纽约市通勤者在最新的交通混乱中被困在公交车和火车上在创纪录的炎热夏季之后，空调强制要求的压力加大这就是美国人在开始家庭时购买的房屋类型。越来越多的千禧一代夫妇选择在郊区购房以抚养孩子，正如纽约时报等脉搏观察者所指出的。动机可以归结为简单的算术：房价飙升的城市对四口或更多家庭来说变得越来越不可承受。或者，是公立学校的困境驱使年轻孩子的父母前往郊区。或者两者兼而有之。在更多家庭的日常生活中，居住地的选择再次倾向于死胡同。

这些决定是否符合买家的目标呢？美国的年轻工作夫妇——稍微灰白一些的年轻成年人，他们 避免购买汽车 和 涌向可步行的社区，在经济衰退后——真的想在需要他们到处开车的社区中抚养孩子吗？这就不太清楚了。年轻家庭确实在郊区定居，但他们可选择的住房往往迫使他们做出选择：要么选择更少的卧室，要么住得离任何类似市中心的地方更远。事实上，许多郊区政府的规划是为了限制那些往往沿着充满活力、可步行的主街道修建的高层建筑和零售混合。而在最近关于这种分区法的两项法院裁决中，我们可以看到 这种逻辑 似乎至今仍然对低收入少数群体存在歧视。

首先，让我们回顾一下广泛的数据。经济学家杰德·科尔科在三月底在CityLab上分析了最新的美国社区调查数据，显示了郊区人口的增长。接下来的一周， 为伯克利的特纳住房创新中心撰写文章，科尔科将对年轻一代盲目追求城市生活的神话送到了罗斯和瑞秋的神话之地。

“即使在拥有四年或更多大学学历的25-49岁人群中，2014年有六岁或以上孩子的家庭与2000年相比，居住在城市社区的可能性降低了6%，而居住在高密度城市社区的可能性仅略微增加了2%。另一种看法是，学龄儿童——6-12岁和13-17岁——在2014年的城市化程度低于2000年。”

就在同一时间，城市规划师亚当·卢宾斯基也注意到纽约市郊外多户住宅的情况。他的公司WXY进行了一些数据分析，发现这些城镇每个住房单元的平均卧室数量在2000年至2004年间上升，然后下降，并且从未恢复到与全国平均水平相匹配——即使在价格压力迫使家庭逃离大苹果的时候。家庭确实在像新泽西州的梅普尔伍德这样的地方购买带院子的独立住宅。（事实上，我的一些朋友符合这个描述。）但这是否证明他们想要生活在这些环境中，还是仅仅因为他们别无选择？

在科尔科引用的新美国人口普查局数据公开之前不久，两家联邦法院发布了与分区相关的裁决，暗示了许多郊区多户住宅供应不足的寒冷和有毒原因。这些案件的证据似乎表明，在纽约和凤凰城的郊区，政府和邻居公开分区以驱逐能够容纳儿童的公寓。

3月23日，美国第二巡回上诉法院部分支持非营利组织提出的公平住房诉求，抗议纽约市皇后区东侧的纳苏县在最近的分区决定中未能推进公平住房。该决定回顾了公众反对如何阻碍了在经典郊区花园城市对一个公共拥有的地点进行分区以允许公寓的项目。它引用了当时的县执行官汤姆·苏奥兹的话，呼吁建设公寓，卖点是这些公寓实际上不会吸引儿童，显然与当地的看法相悖。

“多户住宅更有可能吸引空巢老人和单身人士搬入该地区，而不是那些会给你的学区带来负担的家庭，”决定引用苏奥齐在2004年公开听证会上的话。

一些选民仍然将较小的住房和更高的密度与贫困混为一谈。转录中一位未具名的人回复：“你说这应该是高档的。”

苏奥齐回应：“这将是高档的。单身人士和老年空巢老人。如果你在花园城卖掉你的200万美元的房子，而你不想再打理草坪……。”

这一交流发生在官员们坚持不建设“经济适用房”的背景下，而该县承认它需要这样做。

案件最终围绕非营利组织坚持禁止公寓的分区，使他们无法对该地点进行投标。在法院的裁决中，可以找到提到种族编码短语和在重新分区之前出现在公共记录中的声明，包括社区变成“另一个沃茨”的明显幽灵。它还涉及公民向苏奥齐和其他人坚持，忽视明显的相反研究，认为公寓将给社区带来比单户住宅更多的成本。

像这样的案件不禁让人思考，低收入或种族混合的邻居在美国郊区政治的许多方面仍然不受欢迎，并且一些选民将较小的住房和更高的密度与贫困混为一谈。阅读仅在两天后作出的另一项法院裁决后，这种怀疑只会加深。

在这个第二个案例中，来自亚利桑那州，第九巡回法院推翻了下级法院的裁决。在推翻中，联邦法院认为地方分区规则可以被撤销，如果它们不公平地阻碍少数群体的住房获取。在这个案例中，尤马市在看到一位房地产开发商提出在一个主要是白人、主要是单户住宅区旁边的地块上建造“适中价格”单元的提案后，重新调整了其分区地图。

根据裁决，对该提案的愤怒引发了熟悉的反对意见。该开发商之前的建设“往往有大型家庭，使用单户住宅作为多户住宅，让无人看管的儿童在街上游荡，拥有多辆停放在街道和院子里的车辆，缺乏业主的自豪感，并未维护他们的住宅，”一位附近物业的居民辩称。

另一位写道：“这些房屋……变成了多户住宅，这反过来导致了更多无人看管的青少年和犯罪。”

这些言辞影响了那里的民选官员。

如此常见模式的案例，尽管相距数千英里，提醒我们“儿童”可以作为阻碍任何无权外部者进入的代码。它们还表明，尽管郊区土地形式比城市晚得多才到达地球，但仍然可以为熟悉它们的人锁定安全感。而感到安全可能使人们对变化感到警惕。

而且你甚至不需要提到孩子来反对多样性。你也可以哭诉税收。在纽约的韦斯特切斯特县，我最近审查了一款旨在帮助解决 公平住房和解协议的电脑游戏，显示政治哲学同样可以轻易阻碍混合收入的发展。最近一份由管理韦斯特切斯特和解协议的法庭监控员发布的报告揭示，约克镇在2011年采取措施以适应更多高密度开发的分区，但上个月却宣称这种分区等同于非法税收。

镇监督员迈克尔·格雷斯告诉监控员，他认为旨在将某些住房引导给特定收入人群的分区构成了一种税收。他 在一次公开会议上这样讨论：

“[法庭监控员]会打我吗？让他试试……我可以控制项目的面积和体量，但我无法控制运营。我不能告诉你，如果你是披萨店，只能卖西西里风味的披萨。我也无法控制你对你的财产收取多少费用。如果我这样做，那就是一种税。”

综合来看，这些案例清楚表明，世界上所有用于开发更适合步行的、包容性郊区的资金和真正的兴趣，如果一小部分居民和地方官员决定阻止它们，都会迅速蒸发。因此，今天的年轻家庭，由千禧一代主导，如果他们能负担得起，可能会投资于更城市化的社区，但却发现自己被迫选择远离工作的单户住宅——这实际上是唯一的选择。

Kolko 提出了一个你可能想在穿上夹克后阅读的计算：“传统上最依赖城市公共服务的穷人，以及全国增长最快的年龄组的老年人，随着年轻和受过教育的人进入[城市中心]，变得不那么城市化。”

这个发现中有一个令人失望的地方。如果我们相信城市生活通过其形式赋予价值，我们就相信人和机构在与不同年龄、风格和收入的人接近时会变得更强大。任何将家庭、穷人和老年人分配到城市蔓延的分区政策，使得城市体验仅仅成为无子女或富人的特权。

将干果条视为年轻父母的地位象征有点傻，但将城市生活仅限于那些相对富有且需求较少的人则更难以接受。